Achat immobilier : les 3 étapes clés et 3 astuces bonus pour décrocher LA bonne affaire

Rechercher à acquérir un bien immobilier, que ce soit pour un premier achat, pour déménager ou pour investir est bien souvent le parcours du combattant.

Cela peut prendre jusqu’à plusieurs mois, entre la recherche de biens, les visites et enfin le choix final.

Concentrons nous d’abord sur la 1ere étape, à savoir : le pourquoi de la recherche !

Quelles sont nos motivations ?

–         Arrêter de payer des loyers

–         Se sentir chez soi

–         Se constituer un patrimoine

–         Changer de quartier

–         Refaire sa vie

–         Avoir plus d’espace, un jardin etc..

Vous ne mettrez pas le même « affect » dans votre recherche d’investissement que dans celui de votre résidence principale…

Ensuite, quel va être le budget ?

calculer le montant de son acaht

Pour déterminer son enveloppe, le plus simple est d’aller voir son banquier ou un courtier. Celle-ci dépendra bien sûr des revenus (seuil d’endettement de 33% retenu par les banques) mais aussi du patrimoine immobilier et de l’épargne financière dont vous disposez.

Par ailleurs, vous pouvez aussi faire en fonction du loyer ou de ce que vous payez déjà et de ce qui serait acceptable pour vous. Il n’est pas toujours nécessaire d’aller jusqu’au plafond de son seuil d’endettement pour acheter!

Enfin, ne négligez pas les revenus supplémentaires possibles en louant une partie du logement (voir notre 1ere astuce). Le banquier retient alors 70% de ce montant.

Par ailleurs, veuillez à bien soigner vos comptes en banque : évitez les découverts et dépenses somptuaires avant d’aller demander un prêt immobilier !

Enfin, existe-t-il une offre correspondant à mes besoins ?

C’est l’étape de recherche d’annonces sur les sites immobiliers :

Nous vous conseillons d’élargir vos critères de recherche afin d’avoir une offre plus vaste et de ne pas passer à côté d’un bien par exemple plus cher mais que vous pourriez négociez !

Egalement, confiez votre recherche immobilière à l’agence du quartier, être inscrit dans son fichier peut vous permettre d’accéder aux offres avant tout le monde et d’avoir une longueur d’avance sur les visites! Vous bénéficierez aussi de leur expériences et de conseils clés sur le secteur : écoles, commerces, réputation, transports etc ..

Enfin, votre sélection faite, il est temps de visiter les biens

C’est également une partie très chronophage de la recherche car elle demande de la disponibilité et une certaine rigueur. Au-delà de l’aspect subjectif que vous fera le bien lors de la visite (les fameuses 90 premières secondes..), il est nécessaire de poser de nombreuses questions :

  • financières : taxe foncière, charges de copropriété
  • Sur l’entretien : travaux récents sur le bien et sur l’immeuble
  • Les diagnotics
  • Les plans
  • L’environnement du bien etc..

Le nombre moyen de visites nécessaires avant de trouver le bien de ses rêves est de 7! Tout dépend bien sûr si ce que vous recherchez est très rare (vous ferez très peu de visites) ou au contraire s’il y a beaucoup d’offres (plus de 20!)

Enfin, très souvent, on s’aperçoit qu’entre les critères et la réalité du marché… il y a souvent un fossé !

Alors oui, faire des concessions, c’est ce que l’on entend souvent, mais si on sortait du cadre ?? On vous propose ici 2 astuces que nous avons adopté pour nos achats et qui ont très bien fonctionné.

Nos astuces ?

  1. En achetant ..  plus grand

très grande maison a diviser

Un bien plus grand sera plus cher, certes, mais va vous offrir un nouveau potentiel :

– augmenter ses revenus : En effet, un bien disposant d’un potentiel locatif (une chambre supplémentaire à louer, un studio indépendant, un atelier, ou autre) représente un revenu supplémentaire potentiel, aux yeux des banques aussi ! Et elles sont tout-à-fait ouvertes à ce genre de projets !

Voici quelques bons plans à envisager :

  • Partie du logement à louer comme habitation (studio, chartreuse, étage indépendant, etc…)
  • Partie du logement à louer comme local commercial (garage indépendant, atelier, etc…)
  • Partie du logement à louer comme location courte durée (chambre d’hôte, gîte, ou appartement meublé de tourisme)
  • Terrain pouvant être divisé
  • Louer garage ou parking

Le tout est de bien ficeler son projet, à la fois pour que les banques aient confiance dans la viabilité de votre projet, mais également pour que vous soyez en mesure de rembourser vos mensualités, même si votre projet ne fonctionne pas aussi bien que vous l’imaginiez.

Soyez donc prudents et raisonnables dans vos montages financiers mais ne vous interdisez pas de voir plus grand que prévu, car parfois, des solutions simples et viables existent !

    2. Ou Un bien à rénover

avant après rénovation

Un bien à rénover bien sûr sera moins cher, ce qui vous permettra tout d’abord de faire des économie sur les frais de notaire. En général, un bien a rénover est 20% moins cher, ce qui la plupart du temps absorbe plus que le coût des travaux nécessaires.

Egalement, nous vous conseillons plutôt d’être bon bricoleur afin de bien connaitre le coût des travaux et pouvoir faire vous même certains postes à « faible technicité » (démolir des cloisons, poser la cuisine, peindre etc..)

   3. En achetant à plusieurs

Enfin, pourquoi pas acheter avec un couple d’amis ou de la famille ou bien pouvant être divisé en 2 habitats distincts et se partager le jardin? La tendance du Co-housing ou habitat participatif est très en vogue et permet de vivre autrement tout en faisant des économies!