Le blog de l'immobilier toulousain
Prix
Toulouse : nouvelle carte des prix immobiliers par quartiers
16/03/11
Les notaires publiaient hier leur bilan 2010 (réalisé avec l’Insee) à partir de plus de 20 000 prix de vente réels de transactions de biens anciens dans le département durant l’année écoulée. Un marché qui se décline entre 15 000 appartements, 9 000 maisons et 2 000 terrains à bâtir vendus en 2010.
1. Où acheter ?
- A noter, le beau développement de l’Ouest toulousain et notamment le quartier Saint Martin du Touch (2412€/m²), sur lequel nous ferons un article prochainement. Autre quartier qui monte, le secteur de la Cartoucherie (2154€/m²), et les zones, qui se positionnent à proximité de l’avenue de Grande-Bretagne, sur la rive gauche, au delà de la patte d’oie avec +10%.
- On note encore davantage l’hypersaturation du centre ville où l’on ne trouve plus désormais de bonnes affaires : voir la carte de l’an dernier
- Les autres gagnants du marché de l’immobilier à Toulouse, en 2010, sont « les faubourgs » bien desservis par les lignes de métro : Saint Michel, Saint Cyprien et les Minimes qui commencent à exploser (30% de transactions de plus que Saint Cyprien).
- Le nord reste un peu à la traine avec 1947€/m² pour Croix Daurade, mais à coup sûr ces quartiers devraient bénéficier de l’attrait du TGV.
2. Avec quel budget ?
Ainsi, à Toulouse, il faut compter un budget moyen pour les appartements de :
- 80 000 € pour un acheter un T1
- 100 000 € pour un T1bis
- 130 000 € pour un T2
- 180 000 à 200 000 € pour un T3/4.
- 220 000 € pour un T4
Le budget moyen pour une maison à Toulouse s’approche des 400 000 € et dépasse les 250 000 € en périphérie.
3. Qui sont les acquéreurs?
60% des acquéreurs de biens immobiliers en 2010 sont des cadres et professions intermédiaires alors qu’ils ne représentent que 30% de la population.
Ainsi, alors que Toulouse est la quatrième ville de France, elle n’occupe “que” la septième place (hors Paris et Ile-de-France) des prix immobiliers. Signe qu’il y fait très bon vivre et que le potentiel y est encore très important. Toulouse est une valeur sûre avec ses 15 000 nouveaux arrivants par an, le pôle aérospatial, le Canceropôle, les universités.. et son climat !
Toulouse : les dernières tendances des prix de l’immobilier et les quartiers en vogue
10/02/11
Nous avons compilé pour vous les dernières tendances des prix immobilier à Toulouse. Ce sont bien sûr des moyennes, tirées des indices Pap, Seloger.com et Meilleursagents.com. Les prix diffèrent aussi suivant le type d’appartement ou les quartiers, vous pouvez retrouver ici les prix de vente par quartier à Toulouse.
Les prix moyens constatés sont de 2500€ – 2600€/m², tous quartiers confondus.
Vous pouvez écouter ici l’analyse de Maître Philippe Pailhès sur Toulouse FM.
Le quartier des Minimes par exemple est un des plus dynamiques avec 2300€/m² en moyenne et devient le “nouveau St Cyprien”. Voir nos biens en vente sur ce quartier!
L’hypercentre : les Carmes et St Sernin par exemple s’illustrent toujours avec des prix allant jusqu’à 4500€/m². Voir nos biens en vente sur ce secteur!
A noter aussi la rapidité des ventes pour les T1 et les T2 bien situés (centre ville ou proche métro) : de quelques jours seulement à parfois quelques heures! Espérons que l’arrivée prochaine du Printemps (on l’attend avec impatience!!) nous permettra d’avoir plus de stock de ce type de bien à proposer!
1. Derniers prix constatés pour les ventes d’appartements à Toulouse
| Prix constatés |
Variation sur 3 mois |
Variation sur 6 mois |
Variation sur 1 an |
|
|---|---|---|---|---|
| Prix le plus bas | 1.270,00 € | 1,57 % | 1,57 % | 0,00 % |
| Prix le plus haut | 3.360,00 € | 1,19 % | 1,55 % | 3,84 % |
| Moyenne | 2.535,68 € | 0,38 % | 0,88 % | 1,67 % |
2. Derniers prix constatés pour les ventes de maison à Toulouse
| Prix constatés |
Variation sur 3 mois |
Variation sur 6 mois |
Variation sur 1 an |
|
|---|---|---|---|---|
| Prix le plus bas | 1.575,00 € | 0,00 % | -10,54 % | -11,11 % |
| Prix le plus haut | 3.426,00 € | 0,76 % | 0,41 % | 1,31 % |
| Moyenne | 2.671,04 € | 0,44 % | 0,68 % | 1,17 % |
3. Derniers prix constatés pour les locations d’appartement à Toulouse
| Prix constatés |
Variation sur 3 mois |
Variation sur 6 mois |
Variation sur 1 an |
|
|---|---|---|---|---|
| Prix le plus bas | 9,00 € | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % |
| Prix le plus haut | 18,00 € | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % |
| Moyenne | 13,76 € | -0,15 % | -0,07 % | -0,58 % |
4. Derniers prix constatés pour les locations de maison à Toulouse
| Prix constatés |
Variation sur 3 mois |
Variation sur 6 mois |
Variation sur 1 an |
|
|---|---|---|---|---|
| Prix le plus bas | 9,00 € | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % |
| Prix le plus haut | 13,00 € | 0,00 % | 0,00 % | 7,69 % |
| Moyenne | 10,52 € | 0,29 % | -0,48 % | -0,19 % |
Source : Indice des prix Pap
Prévisions 2011 du marché immobilier toulousain
12/01/11
Traditionnellement, à chaque début d’année, il est de bon ton d’anticiper le marché et de tirer les conclusions de l’année passée.
Alors qu’en sera t-il du cru immobilier 2011 à Toulouse?
Vraisemblablement, nous sommes encore partis pour une très légère hausse des prix (de 3 à 5%) avec des volumes de ventes qui vont se maintenir au même niveau qu’en 2010.
Le marché sera toujours marqué par la pénurie de petites surfaces (T1 et T2) en centre ville, les acquéreurs étant toujours plus présents sur ce type de recherche. (On prend les mêmes et on recommence!)
Les taux de crédit devraient rester attractifs malgré une légère hausse depuis la fin 2010.
2011, c’est aussi l’année du diagnostic de performance énergétique : après les premiers cafouillages observés en agence et sur tous les sites de petites annonces, cette fameuse étiquette énergie apparait enfin en bonne place sur les annonces. Mais quel en sera l’impact? Baisse des prix? Travaux? Pour l’instant, on observe surtout un statut quo en la matière, les candidats à l’achat ou à la location y sont attentifs mais cela n’entrave pas pour le moment les transactions.
C’est aussi l’entrée de 12 nouvelles communes au sein de la communauté urbaine du Grand Toulouse avec plus de 700 000 habitants et un dynamisme économique drainé par les étudiants, l’aéro et le cancéropôle.
En bref, l’année immobilière 2011 sera dans la lignée du dernier semestre 2011 : forte demande, peu d’offre donc un marché tendu.
Rendez-vous en fin d’année pour le bilan!
L’année immobilière toulousaine 2010
29/12/10
A 2 jours du réveillon et des bonnes résolutions immobilières pour 2011, nous vous proposons un petit retour en arrière sur l’année 2010 immobilière très riche !
Nous avons sélectionné les faits les plus marquants.
- Janvier : Projets Tramway et TGV pour Toulouse : Les projets transports à Toulouse
- Mars : Le printemps est toujours signe de dynamique immobilière, 2010 n’échappe pas à la règle : État des lieux du marché et : Bilan du salon de l’immobilier
- Août : L’immobilier valeur refuge
- Septembre : la rentrée après les vacances d’été est toujours l’occasion de faire le bilan et d’amorcer la fin d’année. Hausse des transactions et Hausse des prix notamment en centre ville .
- Octobre : Le plus bas niveau des taux atteint
Immobilier : ce qui nous attend en 2011
9/12/10
L’année 2011 sera riche en modifications, notamment d’un point de vue législatif et fiscal. Pour les candidats à un projet immobilier, il est important de les connaitre et bien les comprendre.
- Affichage du diagnostic de performance énergétique sur les annonces:
On en parle depuis plus d’un an, ça y est, les particuliers et professionnels devront afficher le DPE dès la mise en vente ou location de leur bien. Alors cela aura-t’il des répercutions sur les prix? Je ne le crois pas car le parc immobilier ne peut pas changer du jour au lendemain, les améliorations énergétiques doivent se faire progressivement.
Il ne faut pas oublier que ce diagnostic n’est pas opposable, c’est à dire qu’il n’a qu’une valeur informative et qu’il est souvent différent d’un expert à un autre! Alors attention aux effets d’annonces!
L’essentiel est d’être attentif lors de la visite (double vitrage, type de chauffage, exposition, anciennes factures..), c’est tout cela qui doit déterminer votre choix!
- Nouveau PTZ + :
Plus intéressant que l’ancien PTZ? L’avenir nous le dira mais tout dépend des régions et du type de bien ! Tous les primos accédants y auront droit sans conditions de ressources mais sera pondéré suivant la secteur géographique et l’étiquette énergétique du logement (DPE).
En résumé, l’enveloppe sera plus élevée pour un logement neuf basse consommation en zone A que sur de l’ancien en zone rurale.
il remplacera le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, le prêt à taux zéro actuel et le Pass foncier.
- Probable hausse des taux de crédit au milieu de l’année :
les taux sont tellement bas qu’ils ne peuvent évidement que remonter à moyen terme.. mais quand? A priori vers mi 2011 mais la tendance peut s’inverser dès qu’un grain de sable perturbe la machine.. (euro fort, politique de la BCE, crise d’un pays européen..).
Ainsi une légère hausse a déjà été observée dès le mois de décembre (+0.15%), notamment due à la crise Irlandaise et la hausse de l’Euro.
- Hausse de l’imposition sur la plus value immobilière :
Le taux d’imposition passerait de 16 % à 19% et La CSG de 12.1 à 12.3%, soit 31.3% contre aujourd’hui 28.2% avec les abattements de 10% par année de détention.
La vente de la résidence principale restera toujours exonérée.
- Fin du scellier à -25% :
La réduction d’impôt pour l’achat de logements labellisés basse consommation tombera à 22,5% . Pour les autres (la majorité!), le coup de pouce fiscal ne sera plus que de 13,5%.
- Et les prix?
C’est certainement l’aspect le plus difficile à prévoir: hausse, baisse, stagnation? Tout va dépendre des secteurs concernés :
- Sur les centres villes et types de biens (studios, T2) où la pression est forte : probable hausse mais légère
- Sur les secteurs moins demandés : stagnation voire légère baisse pour certains secteurs.
Toulouse : les quartiers où l’on peut encore acheter
26/11/10
Toulouse n’échappe pas à la tendance de la hausse des prix et notamment le centre ville.
Mais il reste encore des quartiers agréables où il est encore possible de payer moins cher pour un cadre de vie tout aussi agréable.
Ainsi, pour les appartements, nous vous conseillons :
- Rangueil, Sauzelong :
Desservis par la ligne B, c’est un quartier très résidentiel où l’on trouve des jolies maisons anciennes très recherchées, un marché au métro Sauzelong, la proximité du canal du midi..
Parmi ces maisons de grands immeubles construits dans les années 60 à 70. Certains sont exceptionnellement bien entretenus et on y trouve des affaires à 1700€/m²!!
- Jolimont :
Ce quartier très proche du centre ville avec ses commerces et son métro abrite quelques immeubles des années 60′ où l’on peur dénicher des appartements de qualité à 2000€/m².
Les préjugés sur les années 60′ ont la vie dure! pourtant on y trouve volumes, parquet, luminosité..
- 3 Cocus :
Ce quartier est peu recherché à tord ! On y trouve commerces, métro, écoles, espaces verts. Ici les immeubles sont récents (entre 1990 et 2005) où l’on peut acheter à partir de 2000€/m².
Et pour les maisons
- Croix de pierre / Fontaine Lestang
Ils regorgent de petites rues bordées de jolies maisons anciennes des années 30 avec petit jardin. De plus en plus de familles avec jeunes enfants s’y installent, l’arrivée du Cancéropole a également dynamisé le quartier.
Il faut compter au minimum 250 000€ pour une petite maison. Mais côté droite de la route de Seysses, on peut encore trouver de bonnes affaires. Voir nos biens en vente sur ce secteur !
- Saint martin du touch
Malgré ses avions (tout comme Lardenne et Vieille-Toulouse!) , ce quartier a beaucoup de charme et d’atouts : commerces de proximité, accès rocade facile, écoles, espaces verts, vie de quartier, un village dans la ville : tout cela à 15min du Capitole!
On y trouve des toulousaines à partir de 200 000€! Voir nos biens en vente sur ce secteur !
Toulouse : bilan du marché immobilier en 2010 et perspectives pour 2011
22/11/10
En cette fin novembre, l’heure est venue de faire le bilan de l’année du marché immobilier toulousain et d’en tirer des conclusions pour 2011, alors faut-il acheter, vendre, louer?
- Les prix :
Ils sont en hausse sur l’année à Toulouse. Pour les maisons, c’est +9.2%, pour les appartement 1.8%, voir notre article les prix montent d’après les chiffres des notaires. Quant aux prix du neuf, ils s’affichent à 3260€/m² soit +8.1%.
A noter, une très forte tension sur le centre-ville où les petites surfaces s’arrachent à plus de 4000€/m²!
Il en est de même pour les loyers qui après un début d’année très calme et en stagnation, sont de nouveau à la hausse à +1.1%.
Il est donc de plus en plus difficile et cher de se loger en hypercentre mais Toulouse regorge de petits quartiers sympathiques et plus accessibles, nous ferons un article sur ce sujet.
- Les volumes :
Plus timides en début d’année, les acquéreurs ont fait leur grand retour au printemps, notamment à l’occasion du salon de l’immobilier. Ce sont d’abord les primos accédants, dopés par les taux, puis les investisseurs pour les mêmes raisons qui ont participé à la hausse des prix en centre ville. Il a fallu attendre la rentrée pour retrouver les secundo accédants qui étaient en attente de signes économiques positifs pour déménager.
Le nombre de transaction sera donc plus élevé que l’année précédente, encore freiné par le manque d’offre de certains biens.
- Les stocks :
Il y a plusieurs catégories de biens :
- Les biens en vente de qualité (rénovés) ou situés en hypercentre se font de plus en plus rares et se négocient en quelques jours seulement.
- Les biens de qualité moyenne (petits travaux, finitions) ou situés dans des quartiers de proche périphérie (st agne, rangueil, jolimont..) sont plus nombreux, ils constituent une alternative aux acquéreurs ayant moins de moyens et ayant un rayon de recherche plus large. Ils se vendent le plus souvent assez vite (de 2 à 4 mois) avec une petite négociation tant que le prix de départ a été fixé correctement.
- Les biens avec un défaut : route, quartier peu recherché (mirail, 3 cocus..).. : ils restent plus longtemps sur le marché et subissent une négociation plus rude.
- les taux :
ils sont passés de 3.85% en moyenne sur 15 ans en début d’année à 3.30% aujourd’hui. Entre le début d’année et aujourd’hui, les candidats acquéreurs peuvent donc emprunter plus d’argent sur la même durée ou réduire leurs mensualités. D’après les experts, ces conditions devraient se maintenir ainsi jusqu’au milieu 2011.
- Prévisions pour 2011.
Nous avons vu que les taux devraient rester stables d’ici mi 2011, tant qu’ils resteront attractifs, la demande à l’achat restera soutenue car c’est un moteur fondamental à l’achat et à l’investissement immobilier.
Toulouse est une ville dynamique qui accueille chaque année 20 000 nouveaux arrivants qui doivent se loger.
De même, tant que les biens seront rares en centre-ville, la pression sur les prix sera élevée.
Pour le reste, difficile de prévoir plus précisément les prix et les volumes de vente. Mais la situation économique étant encore fragile et le revenu moyen n’étant pas extensible, les prix ne devraient pas ou très peu augmenter sur Toulouse.
Les nouvelles mesures fiscales et lois auront certainement un effet régulateur sur le marché : nouveau prêt à taux 0% et suppression de la déduction des intérêt d’emprunt, arrêt du pass foncier, apparition du diagnostic de performance énergétique dès la mise en vente..
Une chose est certaine, c’est que Toulouse, 4e ville de France, reste moins chère que certaines autres grandes villes de province (Bordeaux, Nice..)! A bon entendeur!
Quand à l’éternelle question, faut-il acheter ou louer, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Tout dépend des objectifs de vie et des opportunités présentes. En tout cas, il ne faut pas acheter à tout prix, n’importe ou à n’importe quel prix!
Toulouse, les prix montent d’après les chiffres des notaires
3/11/10
La dernière note de conjoncture des Notaires de Novembre vient d’être publiée et elle confirme la tendance à la pression sur les prix observée depuis plusieurs mois.
A Toulouse, le prix moyen de vente des maisons est à 246000€ soit + 9.2% de hausse sur un an!
Pour les appartements, le prix moyen au mètre carré s’affiche à 2274€, en hausse de 1.8% sur 1 an. Mais cette moyenne cache de fortes disparités entre les quartiers, l’hypercentre ville connait lui une hausse de plus de 10%.
Malgré la crise et la situation économique encore difficile, le peu d’offre sur le marché tire invariablement les prix vers le haut, mais jusqu’à quand?
Quand au neuf, il s’affiche en moyenne à 3118€/m² en hausse de 3.7% sur an, avec une demande très tendue de scellier bien placé à Toulouse.
Toulouse : rendez-vous au Salon de l’immobilier à partir de demain!
7/10/10
Le salon de l’immobilier de l’automne 2010 aura lieu ce week end du 8 au 10 octobre 2010 au Parc des Expositions de Toulouse. Le neuf et les crédits immobilier seront les stars de cette édition. En effet, les taux au plancher et le changement du régime scellier pour 2011 vont inciter les investisseurs à sauter le pas!
Programme des conférences
Vendredi 8 octobre à 17h : BBC (Bâtiment Basse Consommation): objectifs et labellisation
Samedi 9 octobre à 15h : Faire construire sa maison individuelle en toute sécurité – La règlementation thermique 2012: BBC ( Bâtiment Basse Consommation )
Samedi 9 octobre à 17h : Point sur la loi de finance les aides à l’accession à la propriété, évolution du dispositif Scellier.
Dimanche 10 octobre à 16h : Immobilier Ancien: les difficultés dans les rapports propriétaires/locataires
Toulouse : Derniers prix de vente constatés
17/09/10
Voici un point sur les dernières ventes constatées à la rentrée par notre agence.
Comme nous l’avions fait un printemps, cela donne une bonne idée des prix réels de cession par quartier.
| Date | Type | Pièces | Surface | Ville/Quartier | Prix de vente réel | État | Annexes | Prix/m² |
| oct.-10 | Appartement | 1 | 14 | st Michel | 70000 | très bon | 5000 | |
| juil.-10 | Appartement | 1 | 27 | minimes | 77000 | très bon | parking | 2852 |
| juil.-10 | Appartement | 2 | 40 | cité de l’Hers | 116000 | très bon | parking | 2900 |
| juil.-10 | Appartement | 1 | 18 | capitole | 69000 | à rafraichir | - | 3833 |
| aou-10 | Appartement | 2 | 37 | Capitole | 149000 | bon | - | 4027 |
| aou-10 | Appartement | 2/3 | 65 | st Cyprien | 145000 | à rafraichir | parking | 2231 |
| sept.-10 | Appartement | 3 | 72 | terrasse | 202000 | rénové | parking | 2806 |
voir aussi les ventes du printemps
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