Le blog de l'immobilier toulousain
Prix
Immobilier 2012 : baisse des prix? Notre avis
16/12/11
On y est : les fêtes de fin d’année approchent, le rythme de travail commence à ralentir après un dernier trimestre en fanfare avant la fin du prêt à taux 0% et la remontée des taux !
Comme on pouvait s’en douter depuis l’automne où, bien que les chiffres des notaires étaient encore à la hausse, l’activité sur le terrain commençait à ralentir et se durcir.
De notre point de vue, une baisse des prix est souhaitable afin de fluidifier le marché.
Mais ce ne sont pas toujours les professionnels qui fixent les prix! Difficile alors de convaincre les vendeurs de revoir leurs prétentions à la baisse. Ce sont toujours le temps et une situation de blocage qui font leur office.
La remontée des taux commence à se ressentir sur les capacités d’achat, les acquéreurs sont de plus en plus indécis, la situation économique est incertaine à court terme et 2012 est une année électorale : Le 1er semestre 2012 sera celui de l’attentisme !
Attention cependant à ne pas s’y tromper, la baisse des prix devrait rester assez faible de 5 à 10%, à peine de quoi réajuster la hausse de 2011. . Le marché toulousain, quand à lui, devrait être un des plus dynamiques, grâce à notre économie régionale, et les embauches d’Airbus notamment!
La bonne nouvelle pour les agents immobiliers, c’est qu’en période incertaine, vendeurs et acquéreurs ont d’autant plus besoin de nos services et conseils!
Notre conseil aux vendeurs : Demandez plusieurs avis de valeur aux professionnels, et n’écoutez pas forcément celui qui vous évalue le prix le plus élevé, même si c’est tentant! Une bonne vente est avant tout une question de prix!
Notre conseil aux acquéreurs : Si vous trouvez le bien qui vous convient, prenez le temps de bien négocier, tout en restant réaliste sur la valeur “vénale” du bien!
Toute l’équipe vous souhaite d’excellentes fêtes de fin d’année et reste à votre disposition pour vos projets immobiliers!
Contre toute attente, les prix de l’immobilier augmentent toujours!
24/11/11
Selon le dernier indice Notaires-Insee, Au troisième trimestre 2011, les prix des logements anciens ont progressé de 1,1 % selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS) : +1,3 % pour les appartements et +1,1 % pour les maisons.
C’est la 9ème hausse consécutive!
Ainsi, Sur un an, les prix sont toujours en forte hausse : +6,7 % (+9,1 % pour les appartements et +4,9 % pour les maisons).
1er bilan de l’année immobilère 2011 à Toulouse
10/10/11
Après le salon de l’immobilier qui s’est tenu ce week-end, c’est l’heure de dresser un 1er bilan de l’activité immobilière de cette année 2011 sur Toulouse et d’anticiper la tendance pour 2012.
1er constat : une hausse des prix sur l’année mais une tendance à la baisse depuis l’été :
Hausse du volume des ventes entre le 1er juillet 2010 et le 30 juin 2011:
- + 30 % pour les appartements,
- + 22 % pour les maisons.
- + 20 % pour les terrains à bâtir.
.. Et hausse de prix :
- + 6,6 % pour les appartements anciens,
- + 3,4 % pour les appartements neufs,
- +8,8 % pour les maisons
- + 2,8 % pour les terrains à bâtir.
2eme constat : Les maisons à Toulouse sont de plus en plus convoitées et de plus en plus chères :
C’est le prix des maisons qui a le plus augmenté sur l’année 2011 : +11.9% à Toulouse portant le prix moyen à 311500€! +8,8% en Haute-Garonne avec un prix moyen de 247 400 €.
Petit tour d’horizon des communes alentours les plus chères : Balma où le prix moyen d’une villa est de 391 300€, Pibrac : 329 000 €, Tournefeuille : 305 400 €, Castanet-Tolosan : 302 100 €.
Plus abordables : Colomiers : 251 600 €; Blagnac : 282 100 €; Cugnaux : 249 900 €; Fonsorbes : 240 000 €; Léguevin : 263 800 €; Saint-Jean : 249 400 €; L’Union : 265 400 €; Muret : 223 000€; Villeneuve-Tolosane : 233 600 €; Plaisance-du-Touch : 255 200€.
3eme constat : L’hyper centre s’illustre encore et encore par ses prix avoisinant les 4000€/m²
La tendance s’affirme chaque année encore plus avec un marché de pénurie, voir nos articles précédents relatant la ” saturation du centre ville “. Clairement, ce n’est pas là que sont les “bonnes affaires” en terme de prix, mais c’est une valeur patrimoniale sûre! Les bonnes affaires sont à rechercher du côté de la gare avec l’arrivée prochaine du TGV ou vers l’Ouest et le Nord, parfois délaissées à tord! Il fait bon vivre partout à Toulouse!
4eme constat : Les taux à Toulouse sont les plus intéressants de France mais c’est devenu plus difficile d’emprunter.
la ville rose est en tête des villes de France où les taux d’intérêts sont les plus bas : à peine 3,55% pour un prêt sur 15 ans en moyenne, 3,75% pour le même prêt sur 20 ans et 3.9% sur 25 ans. Ce qui porte la capacité d’achat pour 1.000€ de mensualités sur 20 ans à 168.666€, un t3 sur les quartiers, à peine un T2 en hypercentre.
Perspectives pour l’année 2012:
La tendance est déjà amorcée : attentisme et baisse des volumes des ventes face à un contexte incertain : année électorale, nouvelle taxe sur les plus-values, banques plus regardantes sur les dossiers etc ..
Mais pas de panique, Toulouse est encore une des grandes villes les moins chères de France (moins cher que Nantes, Bordeaux ou Montpellier! ) avec une qualité de vie inégalable et un dynamisme économique et démographique certain!
Voici pour résumer une carte des prix moyens par quartiers pour les appartements (Souce : Perval)
Immobilier Toulouse : Les prix baissent !
12/09/11
Entre la cacophonie sur les dernières réformes en matière de plus-values et la morosité économique ambiante, le marché immobilier toulousain réagit lui-aussi vivement en cette rentrée de septembre.
De nombreux observateurs professionnels : notaires, promoteurs et agents immobiliers remarquent un infléchissement des prix et une tendance au blocage depuis cet été : Les vendeurs et acquéreurs ont de plus en plus de mal à s’entendre ! Ainsi, des biens affichés au même prix que d’autres, s’étant vendu en mai en 2 semaines, ne trouvent pas preneur!
A noter tout de même que cet infléchissement s’inscrit après une année de hausse de 7% en moyenne.
Les candidats à l’achat, dans un climat de doute, où seuls les taux d’intérêts sont favorables (3.85% sur 20 ans), ont tendance à négocier d’avantage depuis cet été ou tout simplement reporter l’achat.
Les propriétaires eux (sauf ceux qui possèdent leur résidence principale) ont retirés leurs biens en masse fin Aout après l’annonce de la taxation sur les plus-values. Aujourd’hui ils reviennent également en masse pour “acter” avant le 1er février 2012 en consentant des baisses de prix pour ne pas payer l’impôt!
Que va t-il se passer début 2012? Pénurie? Krach? Impossible d’anticiper, surtout si de nouvelles réformes voient le jour!
Nouvelle réforme des plus values : quelles conséquences pour le marché?
8/09/11
Depuis l’annonce de la nouvelle réforme sur les plus-values, beaucoup d’encre a coulé ( voir aussi notre dernier article : L’immobilier touché par le plan de rigueur de Fillon : quelles conséquences pour le marché?.)
De nombreux professionnels, syndicats, économistes et politiques sont montés au créneau contre cette réforme absurde et qui aura les effets inverses de ceux escomptés. (blocage du marché, donc moins de recettes et plus de chômage etc .. )
Rappel de la nouvelle mesure votée à l’assemblée nationale (qui doit encore être validée par le Sénat ) : Les plus-values seront taxées à 32,5% (19 % d’impôt et 13,5 % de prélèvements sociaux).
- l’abattement sera de 2% par an au-delà de la cinquième année de détention
- 4% par an au-delà de la dix-septième année
- 8% par an au-delà de la vingt-quatrième année, ce qui conduira à une exonération totale de la plus-value immobilière au bout de 30 ans.
C’est certes mieux que pas d’exonération du tout, mais l’état qui souhaitait dynamiser le marché ne pouvait pas plus mal s’y prendre ..
Ainsi, les propriétaires qui possèdent leur bien depuis plus de 15 ans vont tout faire pour le vendre avant le 1er février 2012, mais ensuite? C’est une vision à court terme de notre économie ! L’année 2012 ne s’annonce pas sous les meilleurs auspices pour les professionnels mais aussi pour tous les particuliers qui souhaitent vendre ou acheter..
Les reventes de résidence secondaires et biens locatifs vont se raréfier et provoquer un blocage du marché à coup sûr ! Un bel effet, fin de prime à la casse, version immobilier !
Ainsi, nous invitons tous les acteurs économiques à se mobiliser contre des réformes contre productives!
Lire aussi le communiqué de presse du SNPI
Toulouse : point sur l’activité depuis janvier, prix quartier par quartier et perspectives pour la fin d’année 2011
27/07/11
Nous avons repris pour vous un article de la Dépêche du Midi faisant état du marché depuis le début d’année. Nous nous retrouvons dans cette analyse, mais tenons à nuancer certains points et à rajouter les perspectives pour la rentrée.
- Dynamisme du marché depuis le début janvier, avec une forte demande que nous constatons au sein de notre agence. A noter que certains de nos partenaires du Sia31 ressentent une accalmie depuis le fin du mois de mai.
- Stagnation des prix
- Nous prévoyons une fin d’année plus difficile (attentisme, hausse des taux, négociations plus ardues). Nous conseillons donc aux vendeurs de rester raisonnables sur leur prix.
Voici un extrait de l’article de la Dépêche, que nous avons repris pour vous : Toulouse. Les prix de l’immobilier quartier par quartier Lire la suite de l’article »
L’immobilier … une histoire d’argent ??
18/07/11
L’Immobilier, avec un grand « I », c’est-à-dire le secteur de l’immobilier, fait couler beaucoup d’encre. Il est régi, entre autres, par les lois de l’économie de marché, notamment l’offre et la demande…
Toutefois une approche trop globale a tendance à déshumaniser l’immobilier pour l’assimiler à un produit comme tant d’autres.
En tant qu’agents immobiliers, et parce que nous aimons notre métier, nous tenons à rappeler qu’un appartement ou une maison n’est pas un simple produit de consommation mais revêt une valeur particulièrement importante : la valeur affective, c’est avant tout un lieu de vie.
Ainsi, si l’on considère l’acte d’achat ou de vente d’un bien immobilier, comme ni plus ni moins que la concrétisation d’un projet de vie, alors le métier d’agent immobilier prend toute sa dimension : proximité, écoute, compréhension des besoins de chaque intervenant, conseil, etc …
L’agent immobilier permet avant tout de “prendre de la hauteur”. Sa vision est bien plus neutre que celle de l’acquéreur ou du vendeur, il « dépassionne » le débat en faisant comprendre, de manière diplomate, les différents enjeux aux deux parties. Il permet à la négociation de s’installer, avec pour objectif, une transaction
« gagnant-gagnant-gagnant » (acheteur – vendeur – agent immobilier).
Il n’est pas de meilleure récompense qu’un acheteur qui nous remercie de lui avoir déniché le bien dont il rêvait, de nous être rendus disponibles pour le lui faire visiter après le travail, d’avoir géré pour lui tous les aspects de son dossier, relance des différents intervenants, préparation d’un dossier complet pour le notaire, assistance dans les demandes de financement, consultation de courtiers, voire d’artisans… Il n’est pas non plus de meilleure récompense qu’un vendeur heureux de pouvoir envisager sereinement d’autres projets qui lui tiennent à cœur et d’avoir plus de temps à y consacrer.
En conclusion, s’il est toujours, au moment de la transaction, question d’argent, c’est bel et bien l’humain qui est au centre de chaque opération, et négliger cet aspect est incompatible avec une vision pérenne de notre métier.
Bilan et perspectives du marché de l’immobilier Toulousain au 1er semestre 2011
30/05/11
Nous sommes déjà mi-2011, le temps de dresser un premier point sur le marché de l’immobilier ancien et neuf à Toulouse. Quel bilan sur l’activité au 1er semestre? Quelle sera la tendance pour les 6 prochains mois?
Sur le marché de l’immobilier ancien :
La demande est restée très soutenue sur les T1, T2, T3 bien situés : hypercentre ville ou proche métro. Nous avons récemment vu 2 transactions rue du Taur se conclure en 2h !
Le printemps et l’approche de l’été ont traditionnellement vu la demande augmenter sur les maisons : proche transport, petit jardin, calme. Ce genre de bien se négocie très rapidement.
Autre constat, l’appel du prix : un appartement à 100.000€ ou une maison à 200.000€ partiront en quelques jours seulement (même avec travaux!) car il y a très peu de produits à ce prix!
L’offre de bien de qualité reste encore trop faible pour satisfaire tout le monde : à titre d’exemple, nous avons 20 demandes sérieuses pour un T2 en centre ville et un seul produit …
Perspectives pour la suite de l’année :
Vendeurs, attention donc à ne pas tomber dans la spéculation, ce n’est pas parce que la demande est forte que l’on peut vendre à n’importe quel prix!
Les taux remontent, les élections approchent, autant de facteurs qui vont à coup sûr freiner les acheteurs dans les mois à venir. Le seul point d’interrogation: c’est l’offre. C’est la seule variable d’ajustement capable de bloquer le marché si elle reste tendue ou de le faire baisser si elle augmentait.
Les taux :
Ils augmentent encore inlassablement et ça devrait continuer dans les mois à venir d’après les prévisionnistes. Cela ne va évidemment pas augmenter le pouvoir d’achat immobilier. Les acquéreurs vont encore devoir piocher dans leur bas de laine pour pouvoir réaliser le rêve de l’accession. Résultat : les montants empruntés augmentent ainsi que la part de l’apport personnel dans le financement.
Ci dessous, les taux moyens observés au mois de mai comparés à ceux d’avril.
- 5 ans : 3,50% – (3,30%)
- 10 ans : 3,80% – (3,60%)
- 15 ans : 4% – (3,90%)
- 20 ans : 4,20% – (4,10%)
- 25 ans : 4,40% – (4,30%)
- 30 ans : 4,70% – (4,50%)
Le marché du neuf :
Fini l’engouement pour la loi Scellier, le volume des ventes chute depuis le début d’année et la demande d’investissement se déplace sur les biens anciens de centre ville.
D’ailleurs, les promoteurs commencent à ralentir leurs achats de foncier, signe d’attentisme. Ils multiplient également les partenariats avec les agences immobilières ou mandataires pour commercialiser leurs biens.
Les élections de 2012 y sont évidement pour quelque chose. Seuls les programmes de grande qualité, en plein centre ville ont encore la côte !
Toulouse : nouvelle carte des prix immobiliers par quartiers
16/03/11
Les notaires publiaient hier leur bilan 2010 (réalisé avec l’Insee) à partir de plus de 20 000 prix de vente réels de transactions de biens anciens dans le département durant l’année écoulée. Un marché qui se décline entre 15 000 appartements, 9 000 maisons et 2 000 terrains à bâtir vendus en 2010.
1. Où acheter ?
- A noter, le beau développement de l’Ouest toulousain et notamment le quartier Saint Martin du Touch (2412€/m²), sur lequel nous ferons un article prochainement. Autre quartier qui monte, le secteur de la Cartoucherie (2154€/m²), et les zones, qui se positionnent à proximité de l’avenue de Grande-Bretagne, sur la rive gauche, au delà de la patte d’oie avec +10%.
- On note encore davantage l’hypersaturation du centre ville où l’on ne trouve plus désormais de bonnes affaires : voir la carte de l’an dernier
- Les autres gagnants du marché de l’immobilier à Toulouse, en 2010, sont « les faubourgs » bien desservis par les lignes de métro : Saint Michel, Saint Cyprien et les Minimes qui commencent à exploser (30% de transactions de plus que Saint Cyprien).
- Le nord reste un peu à la traine avec 1947€/m² pour Croix Daurade, mais à coup sûr ces quartiers devraient bénéficier de l’attrait du TGV.
2. Avec quel budget ?
Ainsi, à Toulouse, il faut compter un budget moyen pour les appartements de :
- 80 000 € pour un acheter un T1
- 100 000 € pour un T1bis
- 130 000 € pour un T2
- 180 000 à 200 000 € pour un T3/4.
- 220 000 € pour un T4
Le budget moyen pour une maison à Toulouse s’approche des 400 000 € et dépasse les 250 000 € en périphérie.
3. Qui sont les acquéreurs?
60% des acquéreurs de biens immobiliers en 2010 sont des cadres et professions intermédiaires alors qu’ils ne représentent que 30% de la population.
Ainsi, alors que Toulouse est la quatrième ville de France, elle n’occupe “que” la septième place (hors Paris et Ile-de-France) des prix immobiliers. Signe qu’il y fait très bon vivre et que le potentiel y est encore très important. Toulouse est une valeur sûre avec ses 15 000 nouveaux arrivants par an, le pôle aérospatial, le Canceropôle, les universités.. et son climat !
Toulouse : les dernières tendances des prix de l’immobilier et les quartiers en vogue
10/02/11
Nous avons compilé pour vous les dernières tendances des prix immobilier à Toulouse. Ce sont bien sûr des moyennes, tirées des indices Pap, Seloger.com et Meilleursagents.com. Les prix diffèrent aussi suivant le type d’appartement ou les quartiers, vous pouvez retrouver ici les prix de vente par quartier à Toulouse.
Les prix moyens constatés sont de 2500€ – 2600€/m², tous quartiers confondus.
Vous pouvez écouter ici l’analyse de Maître Philippe Pailhès sur Toulouse FM.
Le quartier des Minimes par exemple est un des plus dynamiques avec 2300€/m² en moyenne et devient le “nouveau St Cyprien”. Voir nos biens en vente sur ce quartier!
L’hypercentre : les Carmes et St Sernin par exemple s’illustrent toujours avec des prix allant jusqu’à 4500€/m². Voir nos biens en vente sur ce secteur!
A noter aussi la rapidité des ventes pour les T1 et les T2 bien situés (centre ville ou proche métro) : de quelques jours seulement à parfois quelques heures! Espérons que l’arrivée prochaine du Printemps (on l’attend avec impatience!!) nous permettra d’avoir plus de stock de ce type de bien à proposer!
1. Derniers prix constatés pour les ventes d’appartements à Toulouse
| Prix constatés |
Variation sur 3 mois |
Variation sur 6 mois |
Variation sur 1 an |
|
|---|---|---|---|---|
| Prix le plus bas | 1.270,00 € | 1,57 % | 1,57 % | 0,00 % |
| Prix le plus haut | 3.360,00 € | 1,19 % | 1,55 % | 3,84 % |
| Moyenne | 2.535,68 € | 0,38 % | 0,88 % | 1,67 % |
2. Derniers prix constatés pour les ventes de maison à Toulouse
| Prix constatés |
Variation sur 3 mois |
Variation sur 6 mois |
Variation sur 1 an |
|
|---|---|---|---|---|
| Prix le plus bas | 1.575,00 € | 0,00 % | -10,54 % | -11,11 % |
| Prix le plus haut | 3.426,00 € | 0,76 % | 0,41 % | 1,31 % |
| Moyenne | 2.671,04 € | 0,44 % | 0,68 % | 1,17 % |
3. Derniers prix constatés pour les locations d’appartement à Toulouse
| Prix constatés |
Variation sur 3 mois |
Variation sur 6 mois |
Variation sur 1 an |
|
|---|---|---|---|---|
| Prix le plus bas | 9,00 € | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % |
| Prix le plus haut | 18,00 € | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % |
| Moyenne | 13,76 € | -0,15 % | -0,07 % | -0,58 % |
4. Derniers prix constatés pour les locations de maison à Toulouse
| Prix constatés |
Variation sur 3 mois |
Variation sur 6 mois |
Variation sur 1 an |
|
|---|---|---|---|---|
| Prix le plus bas | 9,00 € | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % |
| Prix le plus haut | 13,00 € | 0,00 % | 0,00 % | 7,69 % |
| Moyenne | 10,52 € | 0,29 % | -0,48 % | -0,19 % |
Source : Indice des prix Pap
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