A la veille du Salon immobilier du Printemps, nous avons décrypté pour vous la nouvelle carte des prix immobiliers des notaires de France-Perval.

Plusieurs tendances se dégagent :

1. La hausse moyenne générale est de 5 %, mais n’est pas répartie de manière équitable suivant les quartiers, certains ont même baissé (Mirail et Fontaine Lestang : -4%, Montaudran : -1%)

1. Le succès de l’hypercentre, se vérifie d’année en année : +12,5 % du côté d‘Ozenne qui détient le record à 3580€/m², +9,7 % à Wilson, +8,3 % au Capitole notamment. Les affaires s’y négocient en quelques heures et les acquéreurs sont prêts à surenchérir.

3. Certains quartiers ont connus un bel engouement : Purpan (+8%), où des maisons de 220000€ se sont négociées en quelques jours seulement, Croix Daurade (+8%) et Croix de Pierre (+9.2%), où l’on trouve de belles maisons des années 30 mais aussi des appartement anciens de années 60, plus accessible que leurs voisins St Cyprien, qui talonnent aujourd’hui l’hypercentre.

4. D’autres, plus accessibles en prix, et près du centre, sont en devenir : Bonnefoy (2100€/m²)/Soupetard, Cartoucherie-Fontaines (2261€/m²) et Rangeuil.

2. Enfin, le prix des maisons a augmenté de 11,3 % en 2011, après avoir doublé en 10 ans.

Pour 2012, les prix devraient s’assagir, notamment sur les T2 et T3, hors hypercentre, où l’offre tend à se multiplier.
Les maisons devraient garder la côte, et se maintenir.

L’image d’une ville vieillissante s’éloigne peu à peu. Comme Bordeaux a su le faire il y a quelques années, Toulouse s’offre également une nouvelle jeunesse en lançant de nombreux travaux d’aménagement sur l’ensemble de son périmètre. C’est notamment le cas en son centre avec un concept confié à l’architecte urbaniste Joan Busquets.

L’objectif est simple : redonner à la ville toutes ses couleurs, tout en travaillant sur la cohérence des lieux, en faisant cohabiter modernité et ancien. Le projet s’est, dans un premier temps, orienté vers les voies de circulation afin de prendre en compte les modes de déplacement doux, c’est-à-dire les voies piétonnes et cyclables, et en redonnant une place centrale aux transports en commun.

Voulu par la ville, il s’agit d’ailleurs davantage d’une évolution que d’une révolution, avec la prise en compte de deux points majeurs dans la ville et le cœur de ses habitants : la Garonne et le canal du Midi. Deux sources d’eau que le projet met en avant.

Les principaux travaux d’aménagement du centre toulousain

Définitivement liés à l’histoire de Toulouse, la Garonne et le canal du Midi trouvent, dans ce projet d’aménagement, une place centrale au cœur de la ville. L’équipe d’architecture s’est en effet appliquée à rendre ces lieux accessibles pour en faire des points clés. Le projet prévoit notamment la mise en place de voies piétonnes et cyclables autour de sites ludiques dans lesquels le végétal retrouvera toute son importance.

Ce ne sera d’ailleurs pas le seul lieu avec, d’ores et déjà, la prévision d’aménagement de nombreux carrefours et axes majeurs avec l’intégration de sites paysagers et de plantations, souvent accompagnées de nouvelles voies piétonnes.

Plus éloigné du centre-ville, ce projet d’aménagement prévoit également la conservation et l’amélioration de la ceinture verte accompagnant l’Octogone, les boulevards toulousains, tout en renforçant son caractère identitaire.

Le projet a ouvert, en novembre 2011, les premières concertations publiques, avant une mise en œuvre du projet qui devrait débuter en juillet 2012 et se poursuivre les années suivantes.

1er constat : une hausse des prix sur l’année mais une tendance à la baisse depuis l’été :

Hausse du volume des ventes entre le 1er juillet 2010 et le 30 juin 2011:

- + 30 % pour les appartements,
- + 22 % pour les maisons.
- + 20 % pour les terrains à bâtir.

.. Et hausse de prix :

- + 6,6 % pour les appartements anciens,
- + 3,4 % pour les appartements neufs,
- +8,8 % pour les maisons
- + 2,8 % pour les terrains à bâtir.

2eme constat : Les maisons à Toulouse sont de plus en plus convoitées et de plus en plus chères :

C’est le prix des maisons qui a le plus augmenté sur l’année 2011 : +11.9% à Toulouse portant le prix moyen à 311500€!  +8,8% en Haute-Garonne avec un prix moyen de 247 400 €.

Petit tour d’horizon des communes alentours les plus chères : Balma où le prix moyen d’une villa est de 391 300€, Pibrac : 329 000 €, Tournefeuille : 305 400 €, Castanet-Tolosan : 302 100 €.

Plus abordables : Colomiers : 251 600 €; Blagnac : 282 100 €; Cugnaux : 249 900 €; Fonsorbes : 240 000 €; Léguevin : 263 800 €; Saint-Jean : 249 400 €; L’Union : 265 400 €; Muret : 223 000€; Villeneuve-Tolosane : 233 600 €; Plaisance-du-Touch : 255 200€.

3eme constat : L’hyper centre s’illustre encore et encore par ses prix avoisinant les 4000€/m²

La tendance s’affirme chaque année encore plus avec un marché de pénurie, voir nos articles précédents relatant la ” saturation du centre ville “. Clairement, ce n’est pas là que sont les “bonnes affaires” en terme de prix, mais c’est une valeur patrimoniale sûre! Les bonnes affaires sont à rechercher du côté de la gare avec l’arrivée prochaine du TGV ou vers l’Ouest et le Nord, parfois délaissées à tord! Il fait bon vivre partout à Toulouse!

4eme constat : Les taux à Toulouse sont les plus intéressants de France mais c’est devenu plus difficile d’emprunter.

la ville rose est en tête des villes de France où les taux d’intérêts sont les plus bas : à peine 3,55% pour un prêt sur 15 ans en moyenne, 3,75% pour le même prêt sur 20 ans et 3.9% sur 25 ans. Ce qui porte la capacité d’achat pour 1.000€ de mensualités sur 20 ans à 168.666€, un t3 sur les quartiers, à peine un T2 en hypercentre.

Perspectives pour l’année 2012:

La tendance est déjà amorcée : attentisme et baisse des volumes des ventes face à un contexte incertain : année électorale, nouvelle taxe sur les plus-values, banques plus regardantes sur les dossiers etc ..

Mais pas de panique, Toulouse est encore une des grandes villes les moins chères de France (moins cher que Nantes, Bordeaux ou Montpellier! ) avec une qualité de vie inégalable et un dynamisme économique et démographique certain!

Voici pour résumer une carte des prix moyens par quartiers pour les appartements (Souce : Perval)

- Dynamisme du marché depuis le début janvier, avec une forte demande que nous constatons au sein de notre agence. A noter que certains de nos partenaires du Sia31 ressentent une accalmie depuis le fin du mois de mai.

- Stagnation des prix

- Nous prévoyons une fin d’année plus difficile (attentisme, hausse des taux, négociations plus ardues). Nous conseillons donc aux vendeurs de rester raisonnables sur leur prix.

Voici un extrait de l’article de la Dépêche, que nous avons repris pour vous : Toulouse. Les prix de l’immobilier quartier par quartier

“Plus d’agences à Toulouse

Le nombre d’agences progresse de 20 % alors qu’il baisse d’autant sur le reste de la France. « C’est un signe que le marché est bien reparti depuis 2010 », se réjouit la présidente de la Fnaim 31.

Les prix stagnent

Entre le premier trimestre et le second de 2011, le prix au m² a baissé de 0,3 %. Il est passé de 2791 à 2781€ par m2. Le prix des maisons et villas a, lui, augmenté de 6 % à Toulouse.

A comparer aussi les chiffres des notaires :

- Évolution du Prix moyen au m2 des appartements anciens entre le 1er trimestre 2010 et le 1er trimestre 2011 : 2475€ (+ 7.2%)
- Évolution du Prix moyen de vente des maisons entre le 1er trimestre 2010 et le 1er trimestre 2011 : 250 500e (+4.4%)

Les quartiers qui ont la côte

La Côte Pavée, l’Ormeau et le Busca sont les plus recherchés par les acheteurs. « Nos clients veulent un quartier avec toutes les commodités, proche des transports. Mais, un nouveau critère est particulièrement demandé : la sécurité », explique Emmanuelle Lassalle-Michel. Ceux qui recherchent un appartement privilégient l’hyper-centre. « Bonnefoy et Borderouge sont des quartiers où il y a le plus d’offre. La demande est moins importante donc leurs prix sont attractifs », ajoute Emmanuelle Lassalle-Michel.

Les délais plus courts

Les ventes se concluent plus rapidement que les trois dernières années. « Nous avons des listes d’attente pleines et les délais se raccourcissent », explique la présidente. Pour les ventes de maisons, il faut compter deux ou trois mois. « Fin 2008, rien ne se vendait, le marché était paralysé. Aujourd’hui, on vend plus vite ».

Un rééquilibrage des prix

Les prix à Toulouse ont commencé à baisser avant la crise pour arriver à un niveau plus réaliste. Depuis trois ans, l’immobilier à Bordeaux est plus cher que dans la “ville rose”. Pour la patronne de la Fnaim : « La modération relative du prix au m² dans Toulouse, par rapport aux autres villes françaises, s’explique par la diversité sociale et la mitoyenneté des profils de quartiers qui la composent ».”

Rendez-vous donc à l’automne pour les chiffres des notaires du 2nd trimestre 2011, qui devraient attester du ralentissement d’activité constaté par les agences toulousaines.

Carte sur La Dépêche

Les notaires publiaient hier leur bilan 2010 (réalisé avec l’Insee) à partir de plus de 20 000 prix de vente réels de transactions de biens anciens dans le département durant l’année écoulée. Un marché qui se décline entre 15 000 appartements, 9 000 maisons et 2 000 terrains à bâtir vendus en 2010.

1. Où acheter ?

• A noter, le beau développement de l’Ouest toulousain et notamment  le quartier Saint Martin du Touch (2412€/m²), sur lequel nous ferons un article prochainement. Autre quartier qui monte, le secteur de la Cartoucherie (2154€/m²), et les zones, qui se positionnent à proximité de l’avenue de Grande-Bretagne, sur la rive gauche, au delà de la patte d’oie avec +10%.

• On note encore davantage l’hypersaturation du centre ville où l’on ne trouve plus désormais de bonnes affaires : voir la carte de l’an dernier

• Les autres gagnants du marché de l’immobilier à Toulouse, en 2010, sont « les faubourgs » bien desservis par les lignes de métro : Saint Michel, Saint Cyprien et les Minimes qui commencent à exploser (30% de transactions de plus que Saint Cyprien).

• Le nord reste un peu à la traine avec 1947€/m² pour Croix Daurade, mais à coup sûr ces quartiers devraient bénéficier de l’attrait du TGV.

2. Avec quel budget ?

Ainsi, à Toulouse, il faut compter un budget moyen pour les appartements de :

• 80 000 € pour un acheter un T1
• 100 000 € pour un T1bis
• 130 000 € pour un T2
• 180 000 à 200 000 € pour un  T3/4.
• 220 000 € pour un T4

Le budget moyen pour une maison à Toulouse s’approche des 400 000 € et dépasse les 250 000 € en périphérie.

3. Qui sont les acquéreurs?

60% des acquéreurs de biens immobiliers en 2010 sont des cadres et professions intermédiaires alors qu’ils ne représentent que 30% de la population.

Ainsi, alors que Toulouse est la quatrième ville de France, elle n’occupe “que” la septième place (hors Paris et Ile-de-France) des prix immobiliers. Signe qu’il y fait très bon vivre et que le potentiel y est encore très important. Toulouse est une valeur sûre avec ses 15 000 nouveaux arrivants par an, le pôle aérospatial, le Canceropôle, les universités.. et son climat !