Comment aménager un appartement ou une maison pour combler ses locataires?

Dans notre précédent article sur l’investissement locatif à Toulouse, nous vous avons exposé les possibilités qui s’offrent à vous en matière du choix de type de location. Du studio, au 3 pièces ou maison pour collocataires, à chacun ses spécificités mais un seul mot d’ordre : Qualité!

Ici, nous allons vous exposer comment rénover, remanier, aménager et décorer au mieux le bien que vous venez d’acheter.

1. Quels travaux prévoir pour la location de son appartement?

  • Les mises aux normes et actualisations

Nous vous conseillons vivement d’investir dans les travaux nécessaires à l’actualisation et au confort de votre bien : mettre l’électricité aux normes, aménager et équiper la cuisine, une salle de bain fonctionnelle et actuelle, repeindre les murs, uniformiser les sols et bien entendu vérifier le bon fonctionnement des équipements (chaudières, volets etc..).

Les biens  » refaits à neuf  » se louent plus cher et plus facilement que les autres. L’offre s’améliorant grandement, il n’est pas rare de voir des biens standards et sans cuisine équipée rester sur le marché même s’ils sont peu chers. De même, entre chaque locataires, veillez à réparer ce qui le nécessite.

Par ailleurs, si vous optez pour le régime fiscal du réel ou du LMNP, vous pourrez déduire tous les travaux des loyers et ainsi baisser, voire annuler vos impôts.

  • Optimiser l’aménagement

La priorité, c’est le volume et la lumière, Privilégiez les tons clairs et les matières naturelles. Plus le bien est petit, plus il faut donner une sensation d’espace. Il peut s’agir de casser une cloison, ouvrir une cuisine sur le séjour ou encore supprimer des portes. Si le bien est destiné à plusieurs personnes, pensez à la convivialité des espaces communs et à l’intimité des espaces privatifs comme les chambres. Vous pouvez retrouver ici 4 astuces de pro pour optimiser un intérieur.

  • Multiplier les rangements pour plus de fonctionnalité

Des placards sont évidement indispensables et sont autant d’atouts supplémentaires pour un bien attirant. De plus, si votre bien est déjà bien aménagé, vous éviterez les trous dans les murs pour poser des étagères retirées au gré des locataires!

2. Quel budget prévoir?

Le prix d’une rénovation peut varier du simple au triple selon les matériaux et les problématiques de votre bien. Comptez au minimum 300€/m2 pour rafraichir un bien à 1000€ pour une rénovation totale. Comptez au minimum 3000€ pour une salle de bain, (2000€ de plus s’il faut déposer l’ancienne) Nous vous conseillons de privilégier la qualité et les matériaux naturels et durables, pas toujours plus chèrs ­pour pérenniser le bien et éviter de tout refaire trop souvent.

Il est également possible d’obtenir des aides pour la rénovation d’un appartement à louer
Pour inciter à rénover tout en faisant baisser les dépenses énergétiques, il existe une version spécial  » propriétaire-bailleur » du prêt à taux zéro vert.
Autre coup de pouce : l’Agence nationale de l’habitat (Anah) accorde des subventions aux propriétaires-bailleurs qui font réaliser des travaux dans des logements de plus de quinze ans.
Enfin, pensez au crédit d’impôts (10 %) s’il faut remplacer portes et fenêtres.

3. Location meublée : Les clés pour un ameublement réussi.

  • Une obligation d’équipements de base :
    Voici la liste des éléments que votre location meublée doit obligatoirement comporter pour être considéré comme telle. Literie comprenant couette ou couverture, Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, Plaques de cuisson, Four ou micro-ondes, Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°, Vaisselle nécessaire à la prise des repas, Table et sièges, Étagères de rangement, Luminaires, Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
  • Rechercher l’utilité et la simplicité
    En arrivant dans le logement, votre locataire doit pouvoir prendre ses marques au plus vite. Il donc est recommandé de ne pas surcharger l’appartement d’équipements superflus, surtout si la surface habitable est assez réduite.
    Il est important que les appareils ménagers soient simples à utiliser : cela limite les sollicitations pour connaître leur fonctionnement. La rotation des locataires plus importante engendre une dégradation du mobilier plus rapide. Afin de palier à ce désagrément, les meubles doivent être résistants, faciles d’entretien et aisément remplaçables. Il est également préférable que le mobilier soit sans grande valeur sentimentale et plutôt « standard », du magasin Suedois par exemple!
  • Soigner la décoration
    Si une décoration moderne et épurée plaît au plus grand nombre, il faut veiller à adapter le style du logement aux locataires ciblés (étudiants, hommes d’affaires, jeunes actifs, touristes). L’offre étant de plus en plus importante, le soin apporté au choix du mobilier et aux éléments décoratifs fait la différence (rideaux, miroirs, luminaires, cadres etc..) En pratique, on constate qu’un studio aménagé avec du mobilier moderne et harmonieux se loue au moins 20% plus cher que celui aménagé avec des meubles dépareillés.
  • Les petits « plus »
    En plus des équipements considérés comme indispensables aujourd’hui par les locataires (connexion internet, téléviseur, lave linge, micro-onde…), il est conseillé d’équiper son logement du wifi, d’une machine à café de type Nespresso, d’un grille-pain ou encore d’un accès à des chaînes télévisées étrangères. Ces petits « plus », très appréciés, participent grandement à l’image du bien et permettent d’améliorer la satisfaction des locataires.

Voici un exemple de studio rénové et aménagé au top.

Nous espérons que ce billet vous aura inspiré pour l’aménagement de votre futur investissement locatif.