Estimation immobilière : Comment bien fixer le prix de vente de son appartement ou sa maison?

La première question que l’on se pose en tant que futur vendeur immobilier, c’est bien sûr celle de l’estimation du prix de vente. A juste titre, car c’est le facteur déterminant de la réussite de votre vente. Il compte pour 50% dans la réussite de votre projet.

Grace aux nouvelles technologies, le 1er réflexe est l’outil d’estimation immobilière en ligne : Meilleursagents.com, Efficity, La Côte Immo et Patrim, les références notariales, pour les principaux.

Pour bien connaitre et utiliser ses outils à titre professionnel, je ne peux que vous mettre en garde sur le caractère approximatif des ces évaluations et parfois même inexactes, fautes de références comparables suffisantes. Toutes ces bases de données sont alimentées par les professionnels de l’immobilier, et seuls eux ont pu visiter et appréhender les biens de leur secteurs. Cette première estimation en ligne est donc impérativement à compléter d’une ou plusieurs estimations d’agent immobilier.

Il peut être tentant aussi de consulter les sites d’annonces afin de voir les prix de mise en vente. C’est en premier indicateur en effet, cependant, les prix affichés ne sont en aucun cas les prix de vente effectifs, la marge de négociation moyenne étant de 5% mais elle peut aller jusqu’à 20%!!

Comment déterminer le bon prix de vente de mon appartement ou ma maison ?

Un bien immobilier n’est pas un bien de consommation courant, c’est un lieux de vie, qui a des caractéristiques multiples objectives (surface, adresse etc..) et subjectives (volumes, lumière, charme etc..), ce qui en fait systématiquement un bien unique! Le comparer avec le bien du voisin n’a donc qu’un sens très limité.
Le « bon » prix est bien plus subtil et dépendra d’une multitude de critères.

Pour le fixer avec pertinence, il faut :

  • Se détacher de la valeur affective de votre bien,
  • Connaitre parfaitement son quartier : atouts et faiblesses
  • Savoir où trouver les meilleures informations
  • Consulter les annonces immobilières similaires
  • Connaitre les références de ventes connues
  • Savoir si ce type de bien est recherché
  • Savoir combien sont prêts à mettre les acheteurs pour ce type de bien .

Quelles sont les composantes du prix immobilier de mon bien?

Parce que votre bien est dans un environnement local, et aussi dans une conjoncture plus globale, il est nécessaire de connaitre parfaitement tous les éléments pouvant influencer le prix de votre bien à un instant T. Ils sont en réalité très nombreux et de 2 catégories principales:

  1. Intrinsèques : Votre bien en lui-même :
  • La surface, le nombre de pièces
  • La présence d’un extérieur : balcon ou jardin
  • Les annexes : garage, cave etc..
  • L’état d’entretien et les prestations
  • Le charme, les + (cheminée, parquet etc..)
  • La distribution, l’agencement
  • L’étage, la vue
  • L’état d’occupation : vide ou loué
  1. Extrinsèques : Lenvironnement (50% du prix)
  • L’immeuble et les extérieurs (standing, ascenseur etc..)
  • Les alentours (bruit ou calme, parc, routes, typologies des autres bâtis etc..)
  • La sociologie du secteur/quartier et son adéquation avec votre bien.
  • Les prix moyens sur votre secteur pour un bien comparable
  • L’offre de biens comparables en vente
  • Le nombre d’acheteurs pour ce type de bien et leurs attentes
  • Le contexte économique local et général
  • Les taux de crédit etc..

Pour aller plus loin,

Nous vous avons concocté un guide complet de la vente immobilière où vous pouvez retrouver tous nos conseils et aussi les méthodes d’estimation des professionnels de l’immobilier !

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