Le projet est de revenir au système qui était en vigueur avant 2004 : les plus-values immobilières étaient soumises à l’impôt sur le revenu (et non à un prélèvement forfaitaire aujourd’hui de 19% +13.5% de prélèvements sociaux, soit 32.5% au total). Ce nouveau système sera donc plus avantageux pour les tranches inférieures à 30.%.

Mais, la réforme influera aussi sur la durée.
L’abattement sera total après 22 ans : 5 % par an au-delà de la deuxième année.
Il faut attendre aujourd’hui 30 ans pour être totalement exonéré ((abattement : 2 % par an entre la 6ème et la 17ème année de détention, 4% par an entre la 18ème et la 24ème année, 8% par an entre la 25ème et la 30ème année).

Ce nouveau nouveau système sera donc plus avantageux pour tout le monde. Espérons que cela incite les vendeurs à remettre leur biens sur le marché.

Quand aux prévisions futures sur les ventes, nous penchons pour le 1er scénario des notaires, à savoir  :

- Une baisse des volumes de 10 à 15 % sur l’année (entre 700.000 et 740.000 ventes) et une baisse des prix de 5 à 10 %.
A ce jour, à Toulouse, les mises en vente ont nettement diminué, ainsi que les demandes qui ont environ baissé d’un tiers, l’activité est au ralenti.

Le second scénario, plus pessimiste, serait la baisse des volumes en-dessous des 700.000 ventes, et une baisse de prix bien plus importante, si les investisseurs venaient à perdre confiance et les taux à augmenter de manière dissuasive (+0.5 à 1 point).

Rendez-vous en septembre pour faire le point.

Et pourtant, les conditions d’achat sont plutôt favorables, les taux sont très bas, et les banques après avoir fait les difficiles en début d’année, ré-ouvrent le robinet du crédit pour conquérir de nouveaux client!

Mais que se passe-t-il alors réellement ?

Premier facteur : l’attentisme dû aux élections présidentielles. De très nombreux candidats à l’achat se sont tout simplement retiré du marché, en attente d’éventuelles nouvelles réformes, qui nous le savons tous, ne changeront pas dans tous les cas substantiellement un marché de besoin réel et de biens tangibles.

Second facteur : les primos accédants sont de plus en plus évincés du marché : aujourd’hui, 80% des transactions sont réalisées en achat-revente.
Les profils les plus vus dans les agences aujourd’hui :

• Les investisseurs achetant comptant (sans crédit) des appartements en centre ville.
• Les secondos accédants ayant un très gros apport, et se positionnant sur des budgets supérieurs à 500000€
• Enfin, des couples de trentenaires, réalisant leur 1er achat de résidence principale, avec un budget aux environ de 200.000€

Troisième facteur : les vendeurs eux, n’ont pas encore (tous) intégré la difficulté du marché, et campent sur leurs positions, bloquant ainsi les négociations.

Conséquences : Les volume des ventes a nettement baissé par rapport à l’année dernière.

Alors, quelles perspectives pour les mois à venir ?

2 scénarios possibles :

- Une reprise des volumes des ventes après la présidentielle, donc avant l’été, avec un léger repli des prix de l’ordre de 5% seulement à Toulouse, compte tenu du dynamisme économique et démographique de la région, que nous avions déjà évoqué plus en détail dans cet article : “les 5 bonnes raisons d’investir à Toulouse“.

- Un statu quo jusqu’à la fin de l’année, avec pour conséquences des nombreuses suppressions d’emploi dans le bâtiment, les banques et les agences immobilières, mais aucun des 2 candidats ne souhaite cela ..

Gagner du temps avec des annonces immobilières plus interactives

De nouvelles formes d’annonces immobilières sont progressivement en train de s’étendre sur le web : des annonces en vidéo ou en panorama. Ces nouvelles annonces offrent une vue plus pertinente et objective du bien immobilier à louer ou à acheter. Bien plus réalistes, ces annonces d’un genre nouveau permettent de mettre en valeur le bien immobilier tout en montrant tout et en ne cachant rien de la réalité. Des sites Internet se spécialisent dans ces nouvelles annonces comme par exemple visiteonline.fr qui propose de publier gratuitement son annonce immobilière en vidéo, quelque soit la catégorie immobilière : locations saisonnières, logement étudiant, programme neuf, appartement à louer

Avec des annonces plus réalistes, les visites physiques habituelles sont forcément plus réfléchies et plus motivées. Ainsi la personne sait exactement à quoi s’attendre si l’annonce est bien réalisée et seules les personnes réellement motivées par l’appartement ou la maison se déplaceront donc pour approfondir la visite virtuelle. Les déplacements inutiles sont donc potentiellement moins fréquents avec ce types d’annonces, ce qui permet de faire gagner du temps aux personnes en recherche d’un bien immobilier mais aussi à l’agent immobilier.

De nouveaux supports pour les annonces immobilières

Comme dit précédemment, on peut facilement prévoir que ce type d’annonces immobilières ont de beaux jours devant elle car elles s’adaptent efficacement à l’évolution du web, du partage, de la géolocalisation et des nouveaux supports comme les tablettes tactiles ou les mobiles, ou même sur les réseaux sociaux comme Facebook ou Twitter. En effet, des sociétés spécialisées proposent également de publier des annonces immobilières sur ces réseaux sociaux et les réseaux vidéos comme Youtube et Dailymotion.

Les annonces immobilières ont encore de beaux jours devant elles en se remettant tout le temps en cause pour s’adapter parfaitement aux nouveaux usages des internautes.

A la veille du Salon immobilier du Printemps, nous avons décrypté pour vous la nouvelle carte des prix immobiliers des notaires de France-Perval.

Plusieurs tendances se dégagent :

1. La hausse moyenne générale est de 5 %, mais n’est pas répartie de manière équitable suivant les quartiers, certains ont même baissé (Mirail et Fontaine Lestang : -4%, Montaudran : -1%)

1. Le succès de l’hypercentre, se vérifie d’année en année : +12,5 % du côté d‘Ozenne qui détient le record à 3580€/m², +9,7 % à Wilson, +8,3 % au Capitole notamment. Les affaires s’y négocient en quelques heures et les acquéreurs sont prêts à surenchérir.

3. Certains quartiers ont connus un bel engouement : Purpan (+8%), où des maisons de 220000€ se sont négociées en quelques jours seulement, Croix Daurade (+8%) et Croix de Pierre (+9.2%), où l’on trouve de belles maisons des années 30 mais aussi des appartement anciens de années 60, plus accessible que leurs voisins St Cyprien, qui talonnent aujourd’hui l’hypercentre.

4. D’autres, plus accessibles en prix, et près du centre, sont en devenir : Bonnefoy (2100€/m²)/Soupetard, Cartoucherie-Fontaines (2261€/m²) et Rangeuil.

2. Enfin, le prix des maisons a augmenté de 11,3 % en 2011, après avoir doublé en 10 ans.

Pour 2012, les prix devraient s’assagir, notamment sur les T2 et T3, hors hypercentre, où l’offre tend à se multiplier.
Les maisons devraient garder la côte, et se maintenir.

1. Toulouse est la 4eme ville de France et le prix du moyen au m² y est moins élevé qu’à  Bordeaux, Marseille, Lyon ou Montpellier.

2. Toulouse bénéficie d’une attractivité économique incontestable et diversifiée : Airbus, la Recherche, et bientôt peut être des studios de cinémas : “Hollywood sur Garonne“

3. Le Grand Toulouse bénéficie d’une croissance démographique soutenue depuis de nombreuses années et ça va continuer : nous serons probablement 470.000€ habitants de plus dans 30 ans

4. Toulouse jouit d’une excellente qualité de vie : cadre de vie, culture, espace verts et la mer et la montagne à 1h30.

5. Le pari des transports : longtemps laissé de côté, le développement des transports à Toulouse est aujourd’hui une priorité. Aujourd’hui en plein travaux de tramway et d’aménagement du centre ville, demain le TGV, à coup sûr Toulouse n’aura pas le même visage dans 15 ans!

De telles perspectives, aussi diversifiées, ne peuvent pas laisser les “bons pères de famille” indifférents!

Enfin, à la question, faut-il attendre les élections présidentielles pour acheter, nous répondons catégoriquement : Non, si vous trouvez le bien qui vous correspond.
Attendre quoi, finalement?

Nous observons beaucoup moins de mises en vente, des acquéreurs en recherche, certes, mais peu enclins à se décider rapidement. Et pourtant, les taux n’ont pas bougé, les prix non plus et les banques prêtent toujours! Comment analyser ce blocage (que nous avions prévu dans notre article : “Immobilier 2012 : baisse des prix? Notre avis”) et comment sera le Printemps Immobilier 2012.

Traditionnellement, Mars, le mois des Salons Immobilier, (celui de Toulouse se tiendra d’ailleurs du 9 au 11 Mars au parc des expositions), est aussi une période très faste pour les transactions immobilières : mutations, déménagements, objectif maison pour l’été.

Pour cette édition 2012, nous pensons que seule une baisse des prix peut relancer l’activité de manière pérenne. Nous conseillons donc aux vendeurs de se laisser conseiller par des professionnels compétents pour assurer une vente dans les meilleures conditions.

Nous pensons également que la période électorale actuelle entraine un attentisme généralisé, qui devrait se débloquer au mieux fin Avril, au pire en Juin 2012. Un premier semestre en demi-teinte donc.

L’économie locale toulousaine étant très prometteuse, et les conditions de crédit toujours très intéressantes, l’immobilier reste une valeur sûre, à condition bien sûr d’avoir les moyens et l’envie d’investir.

Pour ceux qui répondent à ces 2 critères, nous pouvons leur donner 5 conseils pour bien acheter :

1. Avoir de l’épargne : c’est le B-A-BA pour se constituer un patrimoine et pouvoir demander un financement dans les meilleures conditions.

2. Se renseigner : sur le quartier, les transports, le marché, la ville, le bien que vous convoitez. Pour cela, il y a internet, le voisinage, les commerçants, les professionnels.

3. Réfléchir à moyen/long terme : quel est mon objectif? y vivre, revendre, louer. Suivant votre objectif, vous ne ferez pas les mêmes calculs.

4. Passer à l’acte, se projeter : acheter un bien immobilier est une étape primordiale dans une vie. Il est donc nécessaire de se projeter dans le bien. Notre conseil de pro : ne vous arrêtez surtout pas à une vieille tapisserie qui ne vous plait pas, de nombreuses personnes l’ont regretté..

5. Négocier : Tout se négocie : le prix, les frais, mais aussi les conditions : les équipements restants, la disponibilité du bien. Mais soyez raisonnables, à vouloir trop discuter, on se fait souvent damer le pion et on le regrette plus tard.

Source image : meilleurtaux.com

En ce mois de février, les taux de crédit sont restés inchangés, voire ont légèrement baissé pour certaines banques (45 % des banques ont  baissé leurs taux de crédit, 31 % les ont laissés stables, seuls 24 % ont procédé à des hausses)

En revanche, l’accès au crédit, lui est plus difficile, il faut avoir un excellent dossier ou un très bon apport pour avoir les faveur des banques. A noter aussi, que les durées longues : plus de 25ans, n’ont plus la faveur des banques et ne sont plus proposées.

Le tableau ci-dessus liste les meilleurs taux de nos partenaires. Vous pouvez même calculer votre mensualité pour 10.000€ emprunté. Les taux sont quasiment les mêmes que ceux de Mars 2011.

Ci-dessous, un tableau d’Empruntis sur l’évolution du profil des emprunteurs entre janvier 2011 et janvier 2012.
On remarque que l’apport personnel augmente en même temps que le montant emprunté diminue, ainsi que le montant de la transaction. Les acquéreurs aussi sont plus prudents même si le désir d’achat est toujours présent.

Crédit photo : www.meilleursagents.com

Nous avons compilé pour vous ce qu’il faut en retenir et il y a de quoi tordre le cou aux idées reçues matière de transaction immobilière !

- 68% des transactions sont réalisées grâce à une agence immobilière, 19% par un service de mise en relation de particulier à particulier et 13% via d’autres canaux (notaires, familles, amis, etc.)

- les agences immobilières sont 3 fois plus efficaces pour aider les acheteurs : 52% des personnes interrogées font simultanément appel à une ou plusieurs agences et à des services de mise en relation entre particuliers. Un tiers (34%) des acheteurs choisit de n’utiliser que des agents immobiliers pour trouver un bien à acquérir alors que 14% ne jurent que par la relation directe de particulier à particulier.

- les professionnels sont 2,5 fois plus performants que les vendeurs eux-mêmes.

- L’efficacité prouvée du mandat exclusif :

• 77% des vendeurs avec mandat exclusif signent une promesse de vente en moins de 3 mois contre 55% pour les vendeurs avec mandat simple.
• 75% des vendeurs avec mandat exclusif se disent satisfaits contre 59% pour les vendeurs avec mandat simple

Dernière information édifiante de cette étude : plus le logement vendu est grand, plus les Français font appel à un professionnel — 30% pour un 5-pièces et plus, contre 24% pour un studio ou un 2-pièces.

C’est-à-dire que plus la clientèle pour un produit est restreinte (grands appartements = gros budget = moins de candidats à l’achat), plus les services d’un professionnel sont appréciés.

Cette étude a le mérite de quantifier les résultats et la performance globale des agences sur le marché de la transaction immobilière.

Cette efficacité, mesurée notamment au temps où le bien reste sur le marché, est le fruit de plusieurs facteurs, tels que le réseau d’acheteurs potentiels (fichier clients), l’expertise en termes de prix, l’efficacité des outils professionnels et bien sûr la confiance accordée par les clients.

Notons que cette étude met en relief le fait que les personnes concernées par une transaction immobilière, perçoivent de plus en plus la valeur ajoutée des agences, ce qui est plutôt encourageant pour les professionnels.

Bonne nouvelle pour les acquéreurs toulousains, la mairie de Toulouse maintient son prêt à taux 0% pour leur 1er achat dans l’ancien sur la commune!

Nos partenaires sont à votre disposition pour plus de renseignements.