Le blog de l'immobilier toulousain
Posts tagged 2010
Toulouse : bilan du marché immobilier en 2010 et perspectives pour 2011
22/11/10
En cette fin novembre, l’heure est venue de faire le bilan de l’année du marché immobilier toulousain et d’en tirer des conclusions pour 2011, alors faut-il acheter, vendre, louer?
- Les prix :
Ils sont en hausse sur l’année à Toulouse. Pour les maisons, c’est +9.2%, pour les appartement 1.8%, voir notre article les prix montent d’après les chiffres des notaires. Quant aux prix du neuf, ils s’affichent à 3260€/m² soit +8.1%.
A noter, une très forte tension sur le centre-ville où les petites surfaces s’arrachent à plus de 4000€/m²!
Il en est de même pour les loyers qui après un début d’année très calme et en stagnation, sont de nouveau à la hausse à +1.1%.
Il est donc de plus en plus difficile et cher de se loger en hypercentre mais Toulouse regorge de petits quartiers sympathiques et plus accessibles, nous ferons un article sur ce sujet.
- Les volumes :
Plus timides en début d’année, les acquéreurs ont fait leur grand retour au printemps, notamment à l’occasion du salon de l’immobilier. Ce sont d’abord les primos accédants, dopés par les taux, puis les investisseurs pour les mêmes raisons qui ont participé à la hausse des prix en centre ville. Il a fallu attendre la rentrée pour retrouver les secundo accédants qui étaient en attente de signes économiques positifs pour déménager.
Le nombre de transaction sera donc plus élevé que l’année précédente, encore freiné par le manque d’offre de certains biens.
- Les stocks :
Il y a plusieurs catégories de biens :
- Les biens en vente de qualité (rénovés) ou situés en hypercentre se font de plus en plus rares et se négocient en quelques jours seulement.
- Les biens de qualité moyenne (petits travaux, finitions) ou situés dans des quartiers de proche périphérie (st agne, rangueil, jolimont..) sont plus nombreux, ils constituent une alternative aux acquéreurs ayant moins de moyens et ayant un rayon de recherche plus large. Ils se vendent le plus souvent assez vite (de 2 à 4 mois) avec une petite négociation tant que le prix de départ a été fixé correctement.
- Les biens avec un défaut : route, quartier peu recherché (mirail, 3 cocus..).. : ils restent plus longtemps sur le marché et subissent une négociation plus rude.
- les taux :
ils sont passés de 3.85% en moyenne sur 15 ans en début d’année à 3.30% aujourd’hui. Entre le début d’année et aujourd’hui, les candidats acquéreurs peuvent donc emprunter plus d’argent sur la même durée ou réduire leurs mensualités. D’après les experts, ces conditions devraient se maintenir ainsi jusqu’au milieu 2011.
- Prévisions pour 2011.
Nous avons vu que les taux devraient rester stables d’ici mi 2011, tant qu’ils resteront attractifs, la demande à l’achat restera soutenue car c’est un moteur fondamental à l’achat et à l’investissement immobilier.
Toulouse est une ville dynamique qui accueille chaque année 20 000 nouveaux arrivants qui doivent se loger.
De même, tant que les biens seront rares en centre-ville, la pression sur les prix sera élevée.
Pour le reste, difficile de prévoir plus précisément les prix et les volumes de vente. Mais la situation économique étant encore fragile et le revenu moyen n’étant pas extensible, les prix ne devraient pas ou très peu augmenter sur Toulouse.
Les nouvelles mesures fiscales et lois auront certainement un effet régulateur sur le marché : nouveau prêt à taux 0% et suppression de la déduction des intérêt d’emprunt, arrêt du pass foncier, apparition du diagnostic de performance énergétique dès la mise en vente..
Une chose est certaine, c’est que Toulouse, 4e ville de France, reste moins chère que certaines autres grandes villes de province (Bordeaux, Nice..)! A bon entendeur!
Quand à l’éternelle question, faut-il acheter ou louer, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Tout dépend des objectifs de vie et des opportunités présentes. En tout cas, il ne faut pas acheter à tout prix, n’importe ou à n’importe quel prix!
Toulouse, les prix montent d’après les chiffres des notaires
3/11/10
La dernière note de conjoncture des Notaires de Novembre vient d’être publiée et elle confirme la tendance à la pression sur les prix observée depuis plusieurs mois.
A Toulouse, le prix moyen de vente des maisons est à 246000€ soit + 9.2% de hausse sur un an!
Pour les appartements, le prix moyen au mètre carré s’affiche à 2274€, en hausse de 1.8% sur 1 an. Mais cette moyenne cache de fortes disparités entre les quartiers, l’hypercentre ville connait lui une hausse de plus de 10%.
Malgré la crise et la situation économique encore difficile, le peu d’offre sur le marché tire invariablement les prix vers le haut, mais jusqu’à quand?
Quand au neuf, il s’affiche en moyenne à 3118€/m² en hausse de 3.7% sur an, avec une demande très tendue de scellier bien placé à Toulouse.
Toulouse : point sur les prix et la situation du centre ville
27/09/10
Pour ceux qui ont un projet d’achat en centre ville de Toulouse et qui se demandent ce qu’ils peuvent acheter et trouver, voici quelques éléments de réponse.
Sans grande surprise, l’hypercentre garde la côte et est très (trop!) demandé. On trouve très peu de biens, les T1 et T2 extrêmement demandés partent en quelques jours seulement !
On y observe des prix entre 3500 et 4000€/m² en moyenne, très variables à la hausse ou à la baisse d’un bien à l’autre!
Transactions immobilières Midi-Pyrénées août 2010 : en hausse soutenue
23/09/10
D’après l’article de Gecodia
“Les transactions immobilières en région Midi-Pyrénées en août 2010 sont en pleine reprise. La variation est repassée en territoire positif, avec +12,5 % sur un an. Au total, on a compté pour près de 7,0 milliards € de ventes de biens immobiliers anciens et neuf (5,9 milliards € en janvier).
La tendance est bonne à la fois dans le neuf et l’ancien. Pour les deux segments, neufs ou anciens, l’évolution du marché est positive. Comme le montre le graphique ci-contre, si les ventes de logements anciens en Midi-Pyrénées ont redémarré globalement en même temps. La force de la reprise est plus marqué pour l’immobilier ancien, le neuf montrant même une fragilité sur les derniers points. En août on atteint respectivement 5,3 Md€ et 1,7 Md€ de transactions immobilières.
Par rapport à la situation de l’immobilier au plan national, les transactions en Midi-Pyrénées sont un peu moins dynamiques.
Comme l’activité économique tirée de l’immobilier, soit la mise en chantier de logement et locaux, est principalement liée au neuf, les données sur les transactions sont compatibles avec une l’activité dans la construction en Midi-Pyrénées en progression. Toutefois, la fragilité visible sur l’été est à surveiller de près.
Equipe Gecodia”
Immobilier : perspectives 2010
15/01/10
Prix : Selon La fnaim, Les prix à la vente ont baissé de 5 à 8 % à toulouse et de 10 % en périphérie hors Toulouse.
Taux : Mais les taux d’intérêt, en baisse en 2009, seraient à la hausse pour 2010.
Delais de vente : 2 à 3 mois, beaucoup moins si le bien est au juste prix (une vente sur colomiers vient de se réaliser en 2 jours!) et beaucoup plus bien sûr si le bien est surrévalué.
Prix : Selon La fnaim, Les prix à la vente ont baissé de 5 à 8 % à toulouse et de 10 % en périphérie hors Toulouse.
Taux : Mais les taux d’intérêt, en baisse en 2009, seraient à la hausse pour 2010.
Delais de vente : 2 à 3 mois, beaucoup moins si le bien est au juste prix (une vente sur colomiers vient de se réaliser en 2 jours!) et beaucoup plus bien sûr si le bien est surrévalué.
Prix moyens constatés : voir la carte des quartiers
- L’hypercentre : de 3 000 € à 4 500 € le m2 ( immeubles anciens de caractère avec rénovation), et même 5 000 € si très bien placés et de grande qualité.
- Les immeubles des années 80-90 vont de 2400 à 3000€ selon la proximité du centre, les commodités (métro) et l’attrait du quartier.
- Les immeubles des années 60-70 : entre 2000€ (bon quartier en périphérie) et 2 500 € (plus central, style boulevard Lascrosses).
- On trouvera en dessous de 2000€ dans les immeubles situés en grandes cités ou de qualité plus médiocre.
- Achat moyen en périphérie : 200000€ à 250000€
Voir aussi : Prévisions 2010 du marché immobilier toulousain
Une nouvelle garantie des risques locatifs universelle
29/12/09
Remettre sur le marché les logements vacants et faciliter l’accès à un toit au plus grand nombre, tels sont les objectifs de cette nouvelle GRL universelle qui doit voir le jour au début de 2010.
Face à une caution réduite à un mois de loyer, les bailleurs sont en effet de plus en plus nombreux à préférer souscrire une assurance pour se prémunir des éventuels impayés. Or, les compagnies exigent des candidats locataires un revenu près de trois fois supérieurs au loyer ce qui exclue de facto un certain nombre de foyers modestes. Cette nouvelle GRL s’appliquera pour tout loyer majoré des charges qui ne dépasse pas 50% des ressources du locataire. Elle concernera tous ceux s’acquittant d’un loyer inférieur à 2000 euros par mois charges comprises. Le coût de cette assurance s’élèvera entre 1,50 et 2,50% du montant du loyer annuel selon la compagnie d’assurance choisie, le 1% logement n’en sera donc pas le distributeur exclusif, et sera déductible du revenu foncier du propriétaire. Cette nouvelle garantie locative couvrira les impayés de loyer dans la limite de 70 000 euros, frais de procédure inclus, et les détériorations faites dans le logement à hauteur de 7700 euros.
Remettre sur le marché les logements vacants et faciliter l’accès à un toit au plus grand nombre, tels sont les objectifs de cette nouvelle GRL universelle qui doit voir le jour au début de 2010.
De bonnes conditions de crédit jusqu’au premier semestre 2010
29/12/09
Qu’on se le dise, il n’a jamais été aussi intéressant d’emprunter. Pour le septième mois consécutif, la BCE a décidé de maintenir son taux directeur à un niveau historiquement bas.
Depuis le printemps, cela se répercute avantageusement sur les taux de crédits proposés par les banques aux particuliers. Alors que le taux fixe moyen hors assurance sur 15 ans était de 5,3% l’an dernier, il est aujourd’hui possible – pour les meilleurs dossiers – d’emprunter à 3,60% en taux fixe et à 2,45% en taux variable capé. Mais attention, cela ne devrait pas durer. Les établissements bancaires semblant revoir par petites touches leur politique de diminution des taux de crédits immobiliers. Si en septembre la tendance à la baisse s’était accentuée, elle a sérieusement ralenti en octobre et en novembre : 40% des banques partenaires du courtier Meilleurtaux.com ont même affiché une hausse de leurs taux de 0,05 point depuis début décembre. Le coût du crédit immobilier devrait cependant rester encore assez stable au cours du premier semestre 2010.
Qu’on se le dise, il n’a jamais été aussi intéressant d’emprunter. Pour le septième mois consécutif, la BCE a décidé de maintenir son taux directeur à un niveau historiquement bas.
Prévisions 2010 du marché immobilier toulousain
17/12/09
La crise a du bon !
En effet, elle a permis à de nombreux acquéreurs de bénéficier de prix plus attractifs cette année (en moyenne 7% moins chers) et de conditions d’emprunt très avantageuses (jusqu’à 3.5% !). Le prix moyen du mètre carré à Toulouse est 2358€.
Chargement