Toulouse : évolution des prix à l’automne

Toujours au top

COTE-PAVEE, GUILHEMERY
Ancien : 2 500-4 000 Euros/m
Neuf : 2 900-3 500 Euros/m
Le quartier a toujours du succès : il est calme, doté en établissements scolaires courus et en grandes maisons familiales avec jardin… Même si l’habitat des années 1930, 40 ou 50 nécessite souvent d importants travaux. Quant aux biens déjà rénovés, ils se paient au prix fort, comme cette toulousaine de 1890, de 180 m , avec piscine et jardin de 200 m . Mise en vente à 810 000 euros, elle s est négociée 750 000 euros.

SAINT-ETIENNE, LES CARMES, CAPITOLE
Ancien : 2 800-4 000 Euros/m
Neuf : 2 800-4 000 Euros/m
Le charme du « triangle d or » opère toujours, mais même pour les situations et les biens hors norme, la crise a laissé des traces… «En 2008, rien ne se vendait dans le secteur à moins de 4 000 euros/m aujourdhui, même pour de très belles affaires, les prix sont plutôt « à 3 600 euros/m² », pointe Anne de la Sauzay, du groupe Mercure, spécialisé dans l’immobilier de prestige. Un bel appartement haussmannien de 248 m2, avec 4 salles de bains, cuisine haut de gamme et terrasse de 40 m² s’est vendu 850 000 euros. « Les acquéreurs consacrent désormais entre 400 000 et 800 000 euros à l’achat, contre 600 000 à 1,2 million d’euros avant la crise », poursuit Anne de la Sauzay. Un appartement de 150 m² situé dans un hôtel particulier, avec vue imprenable sur la cathédrale Saint-Etienne, est à vendre : 400 000 euros seulement, mais il devra être entièrement rénové.

LE BUSCA, SAINT-MICHEL, PONT-DES-DEMOISELLES
Ancien : 2 500-3 500 Euros/m²
Neuf : 2 800 à 4 000 Euros/m²

On rêve du Busca pour ses belles maisons cachées aux volumes généreux et aux jardins intimes… Exemple une bâtisse de 7 ou 8 pièces des années 1970 avec un magnifique jardin de 600 m2, affichée à 935 000 euros. Mais ce marché reste confidentiel. « Dans cette gamme, il y a très peu de maisons à vendre », observe José Consul, de Primo immobilier. Ici comme ailleurs, ce sont plutôt les petits budgets qui soutiennent le marché. « On nous demande surtout des T2 et des T3. Un T2 de 55 m² avec parking a été acheté par des primo-accédants pour 155 000 euros au Pont-des-Demoiselles », ajoute le professionnel. Dans les résidences de standing des années 1970 du Busca, les prix sont les mêmes. Le quartier Saint-Michel se caractérise toujours par une forte demande grâce au métro. Mais l’habitat des années 1960, souvent de médiocre qualité, est de plus en plus boudé.

Stationnaires

SAINT-CYPRIEN, PATTE-D OIE
Ancien : 1 800-3 500 Euros/m²

Neuf : 3 250-3 500 euros/m²
On se bouscule toujours pour habiter à Saint-Cyprien ou à la Patted’oie. Ce quartier branché de la rive gauche a continué son activité malgré la crise et garde ses fans : la Garonne et le coeur de ville sont tout près, une vie de quartier (halles, petits commerces, restaurants et terrasses)… Les acquéreurs sont souvent de jeunes couples avec ou sans enfants. Une chartreuse indépendante, 67 m² avec garage, s’est vendue 298 000 euros ! Mais le gros de la demande est constitué d’appartements entre 150 000 et 200 000 euros. «Nous voyons même des acquéreurs accepter d’investir 200000 à 230000 euros pour habiter ici. Mais à ce prix, les gens veulent une terrasse, la proximité du métro, un grand séjour… Le moindre défaut devient rédhibitoire », constate Martine Trémoulet, d’ADL Immobilier.
Quant aux maisons avec jardin, elles sont rares et inabordables. Une toulousaine de 121 m² à refaire sur un terrain de 500 m² s’est vendue 375 000 euros en une semaine. « Il y avait 150000 euros de travaux. Ce type de bien est rarement à la portée des jeunes couples, qui se rabattent plutôt sur des appartements », constate Sébastien Sayous, de Century 21 Fly Immo. Une autre a trouvé preneur en deux jours. Elle était pourtant affichée à 700 000 euros, mais disposait de prestations haut de gamme : 210 m², entièrement refaite, deux parkings et un jardin de 200 m².

SAINT-AUBIN, JEAN-JAURES
Ancien : 2 800-3 500 Euros/m²

Neuf : 2 900-3 500 Euros/m²

Situés de l’autre côté des boulevards, ces quartiers n’ont en théorie pas le prestige de l’hypercentre. Mais ils plaisent en raison des petites rues qui entourent la place du Marché-Saint-Aubin, les cafés et les commerces. «Plus accessible que Saint-Etienne ou le Capitole, le quartier Saint-Aubin est aussi dans la carte scolaire des prestigieux lycées toulousains (Pierre-de-Fermat, notamment) et cela compte pour les acquéreurs », explique Virginie Montagné, de Montagné immobilier. C’est le cas de ce père de famille qui vient d’acheter un T4 de 120 m² à Saint- Aubin pour 2 900 euros/m2. Une autre famille a acquis un T4 de 74 m², atypique et rénové, rue Caraman pour 248 000 euros. Depuis le début de l’année, les prix se maintiennent et les acquéreurs sont à l’affût d’appartements calmes dans le centre-ville entre 350000 et 400 000 euros.

BONNEFOY, CROIX-DAURADE, BORDEROUGE
Ancien : 1 500-2 300 Euros/m²
Neuf : 2 900-3 500 Euros/m²

Ceux qui cherchent une maison sur le faubourg Bonnefoy, le savent : dans ce quartier vivant, les affaires sont rares. Une belle toulousaine de 100 m² avec un jardin de 200 m² et de petits travaux s’est vendue en un mois 315 000 euros. « Ce type d’affaire est assez exceptionnel dans le secteur», confirme Gilles Caminade, de Century 21 Action Immobilier. Le marché est surtout occupé par des primo-accédants qui se focalisent sur des biens des années 1960 plus accessibles situés à Amouroux. « Ils n’ont aucun a priori, et ils ont raison car c’est un quartier tranquille et abordable avec des commerces, un terrain de jeu, des constructions en R+1 », indique Gilles Caminade. On y trouve des T3 de 60 m² pour 90 000 euros environ. Borderouge offre de bonnes occasions avec des premières reventes de neuf acheté en défiscalisation, mais les préjugés à son égard sont tenaces. «On a dit et entendu beaucoup de choses sur Borderouge. C’est pourquoi les acquéreurs n’y vont pas spontanément. C’est dommage. Lorsque nous les emmenons sur place, bien souvent ils changent d’avis », dit un spécialiste du secteur. En effet, le rapport qualité/prix de Borderouge est intéressant : on y trouve des T3 de 65 m² autour de 120 000 euros, contre 180 000 euros dans le neuf.

En vogue

ARENES, CROIX-DE-PIERRE
Ancien : 1 800-3 500 Euros/m²
Les quartiers des Arènes, de l’avenue de Muret et de la Croix-de-Pierre feront certainement partie des gagnants du futur tramway. Ils seront bientôt raccordés au centre- ville, avec des voiries redessinées et l’immobilier revalorisé au passage. « On perçoit déjà un réel intérêt des gens pour venir habiter ici ; il y a beaucoup d’acquéreurs pour l’avenue de Muret, mais l’offre est insuffisante », analyse Patrice de Nardy, de Guy Hoquet. Leurs budgets oscillent entre 150 000 et 200 000 euros, voire 250 000 euros. Mais les vendeurs ont tendance à être trop gourmands, surtout en ce qui concerne les biens des années 1960. « Ils veulent les vendre à 2200 euros/m2. C’est trop cher. Ces appartements-là valent plutôt 1 800 euros/m² », observe Patrice de Nardy.
Quant aux maisons, elles sont rares. Les acquéreurs font leurs offres très rapidement, comme pour cette maison de plain-pied de 100 m² habitables, sur une parcelle de 600 m², vendue sans discussion en une semaine pour 468 000 euros.

PURPAN, ANCELY, CASSELARDIT
Ancien : 2 200-2 800 Euros/m²
Même cause, mêmes effets pour ces quartiers situés à proximité de l’avenue de Grande-Bretagne, donc du tram. « Ceux qui jusqu’à présent ne voulaient habiter qu’à Saint-Cyprien ou à la Patte-d’Oie acceptent maintenant de chercher à Purpan ou à Casselardit », observe Martine Trémoulet. A Purpan, l’habitat est composé de nombreuses résidences récentes des années 1990, d’un prix moyen de 2 200 euros/m². Dans les quartiers d’Ancely et de Casselardit, qui seront désenclavés grâce au tram dès la fin de l’année, les nombreuses petites maisons typiques d’après-guerre ne manquent pas de charme. « Le tram sera une belle garantie pour les reventes à venir dans ces quartiers, mais pour l’heure, on ne note pas encore de réel impact financier sur les prix, remarque Nicolas Sayous. D’autant que c’est un endroit dans lequel on a toujours fait de belles ventes. » Une maison des années 1950 entièrement rénovée, de 160 m² et 6 pièces, sur un terrain de 340 m2, a trouvé preneur à 392 000 euros. De même, une toulousaine rénovée de 135 m² sur un terrain de 480 m² s’est vendue 380 000 euros.

Regain

BALMA
Ancien : 2 800-3 500 Euros/m²

Neuf : 3 200-3 400 Euros/m²

La banlieue verte de l’est toulousain respire de nouveau. Après une fin 2009 en berne, la ville semble avoir retrouvé la cote. Un signe, le marché des belles maisons, délaissé pendant plusieurs mois, semble redémarrer. Une grande maison des années 1980 de 180 m² habitables avec un sous-sol de 130 m2, idéalement située sur les coteaux, s’est vendue en quatre jours 730 000 euros sans négociation. «Mais les biens d’exception à 1 million d’euros ne se vendent plus, tempère Andrée Dardé, de Balma Immo. C’est de 500 000 à 700 000 euros que les choses sont plus difficiles. Aujourd’hui, les gens achètent plutôt des biens autour de 300 000 euros qu’ils améliorent petit à petit. » Le ticket d’entrée se situe aux alentours de 280 000 euros. A ce prix, on trouve des maisons de 100 m² des années 1980 avec travaux.

TOURNEFEUILLE, SAINT-SIMON, LA RAMEE
Ancien : 2 800-3 500 Euros/m²

Neuf : 2 500-3 000 Euros/m²

Dynamique mais restreint, ainsi se caractérise le marché tournefeuillais en ce moment. Dynamique, car les primo-accédants sont de retour, à l’affût de maisons de 90 ou 100 m² sur 300 m² de jardin proposées entre 250 000 et 290 000 euros. Restreint, car les gros budgets ne pointent toujours pas leur nez. «Au-delà de 450000 euros, les acheteurs se font rares. Nous avons en ce moment une belle maison de 220 m² habitables, sur un grand terrain avec piscine affichée à 550 000 euros qui ne déclenche pas une visite, elle est pourtant au prix juste », regrette Nicolas Pichaud, de Pichaud Immobilier. Trop éloignés, pas assez bien desservis, Saint-Simon et La Ramée sont en perte de vitesse au profit des quartiers proches de Toulouse, de Lardenne et du futur tramway.

En devenir

LA CARTOUCHERIE
Le quartier vert de la Ville rose
De l’autre côté de l’avenue de Grande-Bretagne, face à Casselardit, la ZAC de la Cartoucherie, traversée de part en part par le tramway, sera construite à partir de 2012. Le programme définitif de cet écoquartier a été adopté par la municipalité avant l’été. Ces 33 hectares aménagés sur l’ancien site militaire de Giat accueilleront quelque 3 000 logements, mais aussi des bureaux, des commerces et des équipements culturels et sportifs. Voilà qui devrait redessiner totalement cette partie de la rive gauche. Mais la véritable innovation, c’est le côté écologique de la Cartoucherie : construction aux normes BBC, récupération des eaux pluviales, utilisation des énergies renouvelables. Une coulée verte traversera la Cartoucherie, elle permettra la circulation piétonne et cyclable. Enfin, une partie du quartier sera un îlot exclusivement piéton, avec des parkings silos destinés à accueillir les voitures en périphérie, à quelques centaines de mètres des habitations.

Aménagé sur l’ancien site militaire de Giat, le nouveau écoquartier de la Cartoucherie verra le jour à partir de 2012

Source : Nouvelobs – Béatrice Girard

2 . Immobilier : la crise de la pierre n’a que peu affecté Toulouse – Capital

La pierre toulousaine, qui avait déjà bien résisté à la crise l’an passé, a encore prouvé sa solidité : son prix n’a quasiment pas bougé depuis l’été 2009, et des débuts de hausse ont même été observés par endroits. Les abords de l’église Saint-Aubin, notamment, se sont appréciés de 5%.

Alors que l’offre reste au même niveau, la demande, elle, a sensiblement augmenté depuis le début de l’année. Résultat, peu d’appartements patientent plus d’une semaine dans la vitrine des agences. A condition tout de même de ne pas être surcotés. En effet, quoique moins exigeants qu’en 2009, les acheteurs restent vigilants sur les prix. “Ils connaissent bien le marché et savent exactement ce qu’ils veulent acheter, avec quel budget et dans quel quartier“, souligne Susana Jedraszczyk, directrice de la Bourse de l’Immobilier.

Difficile pour les vendeurs, dans ces conditions, de réaliser des plus-values. Une réalité que médite ce propriétaire qui, l’an passé, s’était offert un 50 mètres carrés aux Chalets pour 180.000 euros. Il cherche aujourd’hui à le revendre 205.000 euros, sans y parvenir : bien informés, les candidats en proposent 25.000 de moins.

Autre constante dans les exigences de la clientèle : elle veut de l’espace. Les grandes hauteurs sous plafond des immeubles des XVIIe, XVIIIe et XIXe siècles ont donc ses faveurs. On en trouve surtout dans le centre, à 3600 euros le mètre carré en moyenne, un peu aussi dans le reste de la ville, à partir de 3000 euros. Pour les mêmes raisons, les terrasses ont la cote. Avec 12 mètres carrés à l’air ­libre, un appartement peut se valoriser de 10.000 euros. Quant aux «toulousaines», ces anciennes maisons de maraîchers aux murs en briques et galets, nombreuses dans les faubourgs, leur charme et leur grande superficie en garantissent le succès : les plus petites, en bon état, ne partent jamais au-dessous de 300.000 euros. A noter l’essor spectaculaire de Casselardit, un quartier ouvrier longtemps délaissé, qui bénéficie à plein de l’arrivée du tram. Du coup, le mètre carré a pris 20% en un an, atteignant aujourd’hui 1 800 euros.

Benjamin Saragaglia.