19 Avr

Vendre un bien immobilier sans agence… Est-ce vraiment judicieux ?

5 Comments

Pour faire suite à l’article « acheter un bien immobilier de particulier à particulier… une fausse bonne idée », je souhaiterais à présent m’intéresser au cas des vendeurs…

Voilà LA phrase culte des vendeurs : « Je peux très bien vendre tout seul, et en plus j’économise les frais d’agence. »

En effet, il est possible de vendre son bien sans l’intermédiaire d’une agence. Toutefois, plusieurs conditions sont nécessaires, les 4 plus importantes sont les suivantes :

  • Ne pas être trop gourmand.
    Les propriétaires qui s’alignent sur les prix des biens affichés en agence font artificiellement monter les prix du marché, sans offrir les services d’une agence. Afficher un bien surévalué en se disant qu’ « on n’est pas à l’abri d’un coup de bol !?» nuira à coup sûr au bien, et les acquéreurs qui auront été témoins des baisses successives, auront tendance à négocier davantage au moment de l’achat.
  • Avoir du temps :
    • Pour passer les annonces sur Internet ET les actualiser !
      Les annonces ne restent pas éternellement en première page du site Leboncoin.fr !!! Elles ne restent même que très peu de temps !! Si la visibilité est importante le premier jour, au bout d’une semaine elle devient quasi-inexistante… Et c’est le cas sur la majorité des sites d’annonces… Pensez-y !
    • Pour effectuer les visites et répondre au téléphone.
      Si le bien est à un prix attractif les appels devraient pleuvoir, il faut donc répondre et renseigner au mieux les personnes intéressées pour ne pas multiplier les visites inutiles. Si vous ne souhaitez pas que des agences vous contactent, un simple « agences s’abstenir, merci. » suffira pour en dissuader la grande majorité.
  • Supporter la critique de son propre bien.
    Les acheteurs potentiels sont parfois peu diplomates et n’hésiteront pas, souvent dans le but de négocier le prix, à souligner les défauts du bien de manière insistante, et à en minimiser les qualités, or, vous ne pouvez pas vous permettre d’ « envoyer balader » vos éventuels futurs acheteurs si vous voulez vendre !!
  • Avoir un bien « sans GROS défaut »…
    En effet vendre un T2 en centre ville de Toulouse, avec terrasse, parking, sur cour, ensoleillé, double vitrage, etc.… le tout à 120 000€ ne posera évidement pas de problème, si ce n’est un déluge d’appels à gérer.
    Mais vendre une maison, quand on souhaite en tirer un certain prix, avec quelques défauts (nuisances sonores, environnement difficile..), ou tout simplement un bien atypique dont la clientèle est réduite (loft, souplex..) est parfois beaucoup plus long …

Au vu de tout cela et sans faire l’apologie des agences immobilières, je pense tout simplement qu’il est dommage, quand on veut vendre son bien immobilier, de se passer des services de professionnels, si vous avez peur de mal tomber, n’hésitez pas à demander l’avis de vos proches, le bouche-à-oreille est la meilleure façon de rencontrer des professionnels à l’écoute de votre projet.

Après tout, il est aussi possible de faire son pain sans passer par un boulanger, mais cela nécessite un investissement financier (machine à pain), un investissement en temps (le temps de le fabriquer), et tout cela pour un résultat qui ne sera pas forcément comparable au pain d’un boulanger (savoir-faire)… Et le plaisir de le faire dans tout ça ?! Me direz-vous …Exact ! C’est la seule raison valable à mon sens !!

Avez-vous du plaisir à vendre votre bien immobilier ?

5 comments

  1. Bonjour

    Tout d'abord, je vous remercie pour la tenue de ce blog. Il n'y a pas énormément d'articles, mais je viens souvent me renseigner sur le marché immobilier toulousain et j'y trouve toujours des informations intéressantes.

    Mais, (et oui, comme souvent il y a un 'mais') cet article ainsi que le précédent sur le même sujet m'ont un peu interpelé.
    En effet, je suis un particulier qui ne travaille absolument pas dans l'immobilier. J'ai déménagé plusieurs fois et eu la chance de pouvoir acheter et vendre mon bien sans passer par une agence.

    Je ne peux que me féliciter de ne pas être passé par des agences. Non que vendre/acheter un bien soit facile, qu'il n'y ai pas d’écueil et de travail à fournir, mais, parce que les tarifs pratiqués par les agences ne sont pas en rapport avec la somme de travail fourni!
    D'autant plus que le tarif est le plus souvent identique quelle que soit la facilité à vendre le bien ... Les clients d'une agence n'ont pas de vocation sociale et je ne vois pas pourquoi un bien qui nécessite 2-3 visites en 5 jours pour vendre devrait financer ceux dont 40 visites sur 3 fois ne suffisent pas.
    Quel est votre point de vue à ce sujet?
    Et quels sont les tarifs que vous appliquez?

    Mes questions ne sont pas anodines, j'ai un T2/St Agne/terrasse/parking/cave/métro/sud dont je vais prochainement me séparer à regret.
    Je ne serai pas contre passer par une agence ...

    Merci d'avance pour votre réponse.
    Cordialement
    Wu

  2. Bonjour,

    Merci pour votre commentaire constructif!

    Je comprend votre point de vue concernant les frais d'agence. En effet les agences immobilières sont soumises à la loi Hoguet, et donc nous ne sommes rémunérés qu'à la transaction, sachant qu'en moyenne nous vendons 1 mandat simple sur 9 ou 10. On en arrive alors à une "mutualisation" des coûts, c'est à dire que c'est l'acquéreur avec lequel nous allons concrétiser qui va payer les frais d'agence.
    Effectivement de son point de vue cela peut paraître "injuste" mais il ne faut pas oublier qu'il a fait d'autres visites "gratuitement" avec cette agence ou d'autres.
    Je pense que tous les agents immobilier aimerait que cette loi change pour nous nous puissions facturer aux prestations, mais c'est impossible pour le moment..

    Concernant la vente en 2/3 visites, je peux vous assurer que cela relève de l'exception! Et même quand c'est la cas, cela est le fruit d'un suivis régulier de notre acquéreur (nous lui avions proposé d'autres biens avant!). Il y a en effet tout un travail qui ne se "voit" pas des clients.
    En fait, notre travail se situe sur les 2 fronts :
    - Suivi des demandes des acquéreurs (de 1 mois à 6 mois pour les demandes les plus difficiles) et recherche pour eux (terrain, piges .. )
    - Promotion des biens que nous avons en mandat : estimation, rédaction d'annonces payantes (Seloger etc .. ), réception de appels et filtre des acquéreurs, comparaison avec fichier client, visite, comptes rendus, négociation, rédaction du compromis ..

    Enfin, pour répondre à votre question sur nos honoraires, ils sont dégressifs :
    Minimum 3 000€
    5% jusqu’à 350 000€
    4.5% de 350 001€ à 500 000€
    4% de 500 001€ à 800 000€
    3.5% après 800 001€

    Nous avons également mis en place un système de "parrainage" : pour proposer des réductions à nos clients fidèles.

    En espérant avoir répondu à vos interrogations !
    Cordialement
    Caroline

  3. Bonjour

    J'avoue ne pas connaitre la loi Hoguet, tout comme je ne connais pas l'ensemble de la 'mécanique' de la transaction immobilière.

    1) Concernant le coût de la transaction :
    Ce que je reproche au mode de fonctionnement actuel des agences c'est justement le cout de cette transaction et la rigidité de son mode de calcul.
    Ne serait il pas possible d'adapter son montant en fonction de la qualité du bien? Comme vous le soulignez dans cet article, la qualité d'un bien est relativement facile à évaluer et c'est cette qualité qui abouti 'normalement' à la rapidité de la vente.
    Je repose donc ma question différement : Pourquoi un bien de qualité devrait compenser les biens 'toxiques'?
    Est il légalement possible de moduler le cout de la transaction en fonction de la qualité du bien proposé?
    Exemple simple (simpliste!?) de mise en place :
    - Sélection de 10 critères de qualité caractérisant un bien (prix/emplacement/qualité construction/...)
    - 0/10 -> 8% de frais d'agence & 10/10 -> 2% de frais d'agence
    Est ce quelque chose de réalisable?
    Ne serait il pas interressant pour une agence d'attirer des biens de qualités quite à moins marger dessus?
    Est ce que c'est ce que vous appellez 'facturer à la prestation'?
    Vous comprendrez que 5% de prestation pour, dans certains cas, 3 visites (10 max) et 1 semaine ... pour moi, cela fait 3% de trop.

    2) Concernant la justification du coût de la transaction :
    Comme je l'ai dit dans mon premier commentaire, la vente d'un bien n'est pas toujours facile.
    Et, sur certains points, le travail d'une agence est parfaitement justifié :
    - Connaissance du marché, des prix, ...
    - Une 'réserve' de clients déjà en recherche d'un bien
    - Promotion/visibilité des biens (affichage, internet, ...)
    - Recherche sur le terrain

    Par contre, justifier en grande partie ce cout à travers les 'nombreuses' visites à effectuer ... j'ai du mal à l'accepter.
    J'ai l'impression (l'expérience?!) que certaines (la pluspart?) des visites pourraient être évitées si les agences étaient un peu plus 'transparentes'.
    Je m'explique, certaines agences (je ne les connais pas toutes ...) invitent les acheteurs potenciels à visiter des biens sans détailler ceux-ci . Dans ces conditions ils m'est arrivé de visiter des biens qui étaient à l'opposé de ce que j'avais demandé. Perte de temps pour moi, le vendeur et l'agent immobilier ... Lui est peut être payé pour perdre son temps mais tout le monde ne peut se le permettre!
    Ce sentiment est d'autant plus renforcé qu'il existe de nombreux moyens de partager l'informations mais qu'ils ne sont pas utilisés. 5-6 photos, le plan et la position géographique approximative suffisent, à mon sens, à éviter la visite d'un bien inaproprié!
    D'autant plus renforcé que, lorsqu'un particulier se donne un peu de mal pour vendre son bien, il utilise internet, publie 5-6 photos + le plan + la position géographique + met un lien sur leboncoin.fr pour se donner un peu de visibilité + contacte son notaire pour avoir quelques détails juridiques. Dans ces conditions, il s'évite les visites 'parasites' et, de mon point de vue, peut quasiment rivaliser avec une agence immobilière.

    Quels détails donnez vous à vos clients concernant les biens que vous souhaitez leur faire visiter?

    Merci d'avoir répondu à mes précédentes questions.
    Comme vous avez pu le lire, malgré la qualité de vos réponses, vous ne m'avez pas encore totalement convaincu.

    Cordialement,

    Wu

  4. Bonjour,

    Pour répondre à votre suggestion sur des honoraires en fonction de la qualité du bien, il n’y a pas d’obstacle légal à cela, tant que le barème des honoraires est clairement affiché dans l’agence et que c’est transparent pour le consommateur.

    En revanche, je ne pense pas que ce soit une bonne idée, pour 2 raisons :
    - Cela crée une « discrimination » négative sur les biens. En gros : « puisque votre bien a beaucoup de défauts, et que le vendre nous demandera beaucoup de travail, nous allons appliquer des honoraires de 8% »... Les vendeurs risquent fort de ne pas apprécier...
    - Un bien qui a des défauts doit être « décoté » en conséquence et le fait d’appliquer des honoraires trop importants le dessert encore d’avantage.
    En réalité, ce qui est important, c’est de fixer le bon prix : un bien avec des défauts, s’il est affiché au bon prix, se vendra aussi vite qu’un bien de meilleure qualité qui sera bien plus cher. En somme, tout se vend, c’est une question de prix.

    Il arrive souvent aussi que les agences fassent des efforts sur leurs honoraires lors de la négociation, donc les frais payés sont très souvent moindres que ce que l'on pense.

    C’est pourquoi, nous avons choisi d’appliquer des honoraires dégressifs pour ne pas que nos frais « gonflent » en même temps que le prix des biens.

    Par « facturer à la prestation », j’entendais :
    - Facturer les visites, l’estimation, les annonces, la rédaction de documents, le temps passé etc ...
    Or, la loi Hoguet interdit ces pratiques pouvant mener à des abus de la part de professionnels peu scrupuleux.
    La seule rémunération autorisée consiste à facturer des honoraires en cas de vente prévus dans le mandat.

    Enfin, concernant le nombre de visites, je vous rejoins tout à fait.
    - Il y a pour ainsi dire deux écoles :
    Les agences qui donnent rendez-vous aux acquéreurs dans leurs locaux et qui leur font visiter tout ce qu’ils ont en mandat sans filtrer, ce qui donne l’impression aux vendeurs qu’ils travaillent beaucoup.
    - Et les agences qui préfèrent « filtrer » donc donner les points forts et faibles du bien et voir si cela convient au client.

    En ce qui nous concerne, nous nous positionnons dans la 2eme catégorie, car nous pensons que le temps de chacun est précieux. Nous réalisons toutes nos visites après descriptif détaillé du bien et éventuellement échange de mails avec plus de photos, plans, etc. à la demande du client.

    Cordialement

  5. Bonjour

    Merci d'avoir pris quelques minutes pour me répondre.

    Avant de parler de discrimination 'négative', j'ai avant tout parlé de discrimination 'positive'.
    L'objectif n'était pas vraiment de pénaliser les biens 'toxiques' mais plutot de ne pas pénaliser les biens de qualité (et surtout leur propriétaires!).

    Je me doute que la solution/l'équilibre n'est pas simple à trouver et que le système que j'ai décris plus haut doit avoir bien des défauts!

    Merci pour toutes les précisions & informations que vous avez pu m'apporter.

    Cordialement,

    Wu