janvier 2017

Les récents dossiers sur les prix de l’immobilier à Toulouse nous amènent à proposer un rectificatif. Comme partout, il ne faut pas faire de généralités.. Les moyennes et les découpages des quartiers en sont un bon exemple. 1. Prenons les moyennes de prix au m2 Les prix au m² ne veulent rien dire, notamment pour les maisons ! C’est en effet, un point de comparaison de départ mais de nombreux autres critères entrent en ligne de compte (demande, concurrence etc..) Prenons un exemple concret, dans un même quartier, à 2 rues d’écart, dans le même état, et dans un environnement comparable :  Maison 1 Maison 2 prix de vente  390000 €  270000 € superficie  220 m2  70 m2 prix au m2  1773 €  3857 € Étonnant non? Personne n’a surpayé ou survendu sa maison, ce sont les vrais prix constatés sur des ventes récentes. Explications : – Une petite maison, en bon état, peut se vendre à ce prix là tout simplement parce qu’elle répond à un marché : la forte demande de maison en dessous de 300000 € et une offre très restreinte.  – La clientèle pour une grande maison est plus réduite et n’a pas les mêmes attentes : carte scolaire, c’est souvent un second voire troisième achat et au delà d’un certain budget, les acheteurs sont tout simplement rares! Si l’on s’en tient à la moyenne de ces 2 prix de vente au m2 : (3857 + 1773) / 2 = 2815 €, nous aurions vite fait d’annoncer un prix sur ce quartier de 2815 €/m2, ce qui donne maison 1 : 619300€ – problème : aucune demande dans ce budget là pour une maison à cet endroit là, même si elle est très grande et en très bon état, avec des prestations exceptionnelles. pas de vente maison 2 : 197050€ – problème : à ce prix là, les vendeurs ne rentrent pas dans leurs frais et savent qu’ils auront la demande à un prix supérieur. Ils ne souhaitent donc pas vendre. Conclusion, La moyenne des prix au m2 est donc un indicateur comme un autre, à prendre avec des pincettes ! 2. Les découpages des quartiers  :  Les prix quartiers par quartiers tels qu’ils sont présentés ne nous sembles pas fiables car les zones sont beaucoup trop vastes. Plus les quartiers sont hétérogènes en termes d’habitat, moins les moyennes sont fiables. prenons 2 exemples que nous connaissons bien – Quartier croix de pierre : prix au m2 des appartements : 2100€ – Quartier Empalot : prix au m2 des appartements : 2500€ Une lecture hâtive conclurait qu’Empalot est mieux côté que la Croix de Pierre. En réalité, il y a à Empalot, les cités, avec des prix variant autour des 1500/1700 € du m2, et des logements neufs, aux alentours des 3500 € du m2. Nous arrivons bien à une moyenne de 2500€ du m2, mais il y a en réalité peu d’appartements qui pourraient se vendre à ce prix. Sur la Croix de Pierre, il y a d’une part, les immeubles des années 60 donnant sur l’avenue de muret ou plus bas sur la route d’Espagne, parfois à moins de 2000€/m², et les appartements situés dans de toute petites copropriétés à deux pas du tramway, parfois à plus de 3000€/m².  C’est pour cela que nous avons réalisé, cet été, un découpage plus fin de notre secteur de prédilection, La Rive Gauche.  Nous pouvons voir qu’au sein d’une zone géographique réduite, il y a une dizaine de micro-quartiers. Il s’agit là aussi d’un découpage et de moyennes, on ne peut donc pas se baser uniquement sur ces chiffres pour estimer son bien, mais le découpage étant plus précis, cela donne une idée plus proche de la réalité dans la majorité des cas. Quoi qu’il en soit, rien ne vaut l’oeil d’un professionnel pour estimer la valeur d’un bien immobilier, en fonction d’un marché, à un instant T.  Prix moyens au m2 pour les appartements secteurs Croix-de-Pierre / Arènes / Fontaine-Lestang