Devenu en quelques années le document central de toute transaction ou mise en location, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) continue de bousculer le marché immobilier. Entre les évolutions réglementaires prévues pour le 1er janvier 2027 et les limites de l’actuel indicateur de confort d’été, comprendre les subtilités de cette étiquette est devenu indispensable.
LE DPE, UN OUTIL DEVENU INCONTOURNABLE EN IMMOBILIER
Les fondamentaux à connaitre
Créé en 2006, le Diagnostic de Performance Énergétique a pour objectif d’informer les acquéreurs et les locataires sur la performance énergétique et environnementale d’un logement. Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE repose sur une méthode de calcul conventionnelle 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), indépendante des factures réelles des occupant et est devenu pleinement opposable (il engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur), renforçant ainsi son importance dans les transactions immobilières.
Le DPE attribue au logement une classe allant de A à G, selon deux critères :
- la consommation d’énergie (chauffage, eau chaude, refroidissement, ventilation, éclairage), exprimée en kWh d’énergie primaire par m² et par an ;
- les émissions de gaz à effet de serre (GES), exprimées en kg de CO₂ équivalent par m² et par an.
Le classement final applique le principe du double seuil : la note retenue correspond à la plus mauvaise des deux performances.
Le diagnostic fournit également une estimation des dépenses énergétiques annuelles, décrit les caractéristiques du logement et de ses équipements et propose des recommandations de travaux permettant d’améliorer sa performance.
Un indicateur décisif
Au-delà de la simple information, le DPE joue aujourd’hui un rôle croissant dans la prise de décision: il influence notamment la perception de la « valeur verte » d’un logement et les possibilités de location de certains biens.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en France métropolitaine. Cette interdiction s’étendra aux logements F au 1er janvier 2028, puis aux logements E au 1er janvier 2034. Les logements classés F et G sont par ailleurs soumis au gel de leur loyer, et un audit énergétique est obligatoire pour la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G.
Dans ce contexte, chaque évolution du DPE peut avoir des conséquences concrètes sur le marché immobilier.
LES ÉVOLUTIONS AU 1ER JANVIER 2027
Deux arrêtés publiés durant l’été 2026 — celui du 11 juin 2026 et celui du 19 août 2026 — modifient une nouvelle fois le DPE à compter du 1er janvier 2027. Cette réforme ne concerne pas les DPE déjà réalisés : elle s’applique aux nouveaux diagnostics, avec des ajustements possibles pour certains DPE encore valides (voir plus bas).
Le coefficient de l’électricité de nouveau abaissé
Le changement le plus significatif porte sur le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire (l’énergie nécessaire en amont pour produire et acheminer cette électricité), utilisé dans le calcul du DPE. Ce coefficient, qui était de 2,58 avant 2021, puis de 2,3 avec le nouveau DPE, avait déjà été abaissé à 1,9 au 1er janvier 2026. Il passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Concrètement, 100 kWh d’électricité consommés, qui comptaient jusqu’ici pour 190 kWh d’énergie primaire dans le calcul, n’en compteront plus que 170 — sans qu’un seul kilowattheure n’ait été économisé. Ce rééquilibrage valorise la décarbonation du mix électrique français par rapport aux énergies fossiles (gaz et fioul), restant à un coefficient de 1.
L’impact chiffré par le gouvernement est loin d’être marginal : environ 300 000 résidences principales (près de 200 000 actuellement classées F et environ 100 000 classées G) pourraient sortir des classes F ou G sans aucun travaux, dont environ 125 000 logements du parc locatif privé (soit -14 % de passoires thermiques dans ce parc). Plus de 35 % des passoires chauffées à l’électricité pourraient être concernées, contre moins de 2 % de celles chauffées au gaz. Il faut toutefois apporter une nuance importante : une meilleure étiquette ne signifie pas une baisse réelle de la consommation d’énergie. Le logement n’est pas devenu plus performant du jour au lendemain. Son isolation, ses fenêtres, son système de chauffage et ses caractéristiques restent identiques. C’est uniquement la méthode de calcul du DPE qui évolue.
Bonne nouvelle pour les propriétaires : il ne sera pas nécessaire de refaire un DPE encore valide. Une attestation gratuite intégrant le nouveau coefficient pourra être générée via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite d’un diagnostiqueur. Le classement ne peut, dans tous les cas, que s’améliorer ou rester stable — jamais se dégrader.
De nouvelles informations sur le rapport
Au-delà du coefficient électrique, le contenu même du DPE s’enrichit. À partir de 2027, de nouvelles informations seront intégrées afin de mieux caractériser la performance énergétique et environnementale des bâtiments, notamment dans le cadre de la transposition de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments.
De nouvelles données feront leur apparition :
• La production d’énergie renouvelable sur site (en kWh), détaillée par source (photovoltaïque, solaire thermique, pompe à chaleur, bois, géothermie, éolien…)
• Le rapport entre cette production renouvelable et la consommation d’énergie finale totale, autoconsommation comprise
• Le principal vecteur ou la principale source énergétique, en énergie primaire comme en énergie finale
• La durée de vie restante estimée du système de chauffage et, le cas échéant, de climatisation
• La capacité du logement à réagir à des signaux externes pour adapter sa consommation (flexibilité du réseau électrique)
• La capacité du système de chauffage à fonctionner à basse température, gage de meilleure efficacité
Par ailleurs, les déperditions liées au renouvellement d’air seront désormais distinguées entre celles dues à la ventilation et celles dues à l’aération ou aux défauts d’étanchéité, pour mieux identifier l’origine des pertes d’énergie.
Enfin, une nouvelle mention « A0 » devrait émerger, réservée aux logements classés A ou B n’utilisant aucune énergie fossile (uniquement des énergies renouvelables ou un réseau de chaleur efficace). Il ne s’agit pas d’une nouvelle classe, mais d’une mention complémentaire.
Le DPE tend ainsi à devenir progressivement plus complet, avec une analyse qui dépasse la simple étiquette de A à G.
LE CONFORT D’ÉTÉ, LA LIMITE MOINS CONNUE DU DIAGNOSTIC
Un logement bien classé au DPE peut-il devenir une fournaise pendant une canicule ? Oui. C’est l’autre grand débat qui émerge aujourd’hui. Lorsque l’on parle de performance énergétique, on pense naturellement au confort en hiver : un logement bien isolé consomme moins d’énergie pour être chauffé. Mais qu’en est-il lorsque les températures dépassent 30 ou 35 °C ? Un logement peut présenter une excellente performance énergétique en hiver tout en devenant extrêmement chaud pendant les périodes de canicule. C’est ce que l’on qualifient de « bouilloire thermique ».
Le confort d’été pourtant déjà pris en compte dans le DPE
Depuis la réforme de 2021, le DPE comporte un indicateur spécifique concernant le confort d’été. Or cet indicateur ne mesure absolument pas la même chose que l’étiquette énergétique A à G : celle-ci porte sur la consommation conventionnelle et les émissions de gaz à effet de serre, tandis que le confort d’été évalue la capacité du bâtiment à limiter la surchauffe sans recourir à un système de climatisation.
Celui-ci peut être évalué selon trois niveaux :
BON – MOYEN – INSUFFISANT
Il repose sur cinq critères bien distincts de ceux qui déterminent l’étiquette énergétique :
• La présence de protections solaires extérieures (volets, stores, brise-soleil) sur les baies orientées sud, est ou ouest — les rideaux ou stores intérieurs ne comptent pas, le rayonnement ayant déjà traversé le vitrage
• L’isolation de la toiture, en particulier pour les maisons et les logements situés au dernier étage ou sous combles
• L’inertie thermique des parois et planchers, c’est-à-dire leur capacité à ralentir les variations de température
• Le caractère traversant du logement : aucune orientation ne doit représenter plus de 75 % de la surface vitrée totale
• La présence de brasseurs d’air fixes (ventilateurs de plafond) — les appareils mobiles ne sont pas comptabilisés
Cet indicateur reste aujourd’hui beaucoup moins développé que l’évaluation de la performance énergétique.
Un logement sur deux jugé « insuffisant
C’est là que le DPE montre certaines limites.
Une étude menée par le bureau Pouget Consultants pour l’alliance IGNES, portant sur environ 8,9 millions de DPE, dresse un constat sévère : seul un logement sur dix environ obtient la mention « bon », tandis que près d’un logement sur deux est classé « insuffisant ».
| Bon | Moyen | Insuffisant |
| ≈ 1 logement sur 10 | ≈ 4 logements sur 10 | ≈ 1 logement sur 2 |
Une analyse plus approfondie de ces données par les mêmes auteurs pointe en outre des incohérences de calcul : environ 26 % des indicateurs de confort d’été comporteraient des erreurs (des logements insuffisamment protégés du soleil, situés au dernier étage sans toiture isolée, sont parfois notés « bon » alors qu’ils devraient être classés « insuffisant »). Après retraitement, la part de logements réellement adaptés aux fortes chaleurs tombe à 11 %. Autre enseignement frappant : 31 % des logements classés A sont jugés insuffisants en confort d’été — dans 94 % des cas en raison, précisément, d’un manque de protections solaires extérieures. Seuls 10 % des logements classés A atteignent la mention « bon ».
Une localisation ignorée par l’indicateur
Autre limite structurelle : l’indicateur ne tient pas compte de la localisation du logement. Un appartement à Lille et un appartement à Toulouse ou Marseille, aux caractéristiques constructives identiques, obtiendront la même appréciation, alors qu’ils ne subiront évidemment pas les mêmes températures ni la même fréquence de canicules. L’effet d’îlot de chaleur urbain, la présence de végétation aux abords, le bruit empêchant d’ouvrir les fenêtres la nuit ou encore la configuration de la rue ne sont pas non plus reflétés. Le confort d’été du DPE doit donc être lu comme un signal utile, pas comme un thermomètre fiable de la température réelle du logement au mois d’août.
Vers un DPE mieux adapté au climat de demain ?
Avec la multiplication des épisodes de fortes chaleurs, la question du confort d’été devrait prendre une place croissante dans l’évaluation des logements. Le sujet est d’autant plus important que les logements vont devoir répondre à deux problématiques simultanées : consommer moins d’énergie en hiver tout en limitant la surchauffe en été. L’enjeu est donc de ne pas opposer performance énergétique et confort d’été, mais de les considérer comme deux composantes complémentaires de la qualité d’un logement.
Certaines réflexions portent notamment sur une meilleure prise en compte du nombre d’heures d’inconfort liées aux fortes températures, une approche déjà utilisée dans la réglementation environnementale RE2020 pour les bâtiments neufs. L’objectif serait ainsi de mieux répondre à une question devenue essentielle pour les occupants :
Un logement est-il réellement confortable toute l’année ?
CE QU’IL FAUT RETENIR
Le DPE demeure un outil précieux, qui s’inscrit dans une démarche d’amélioration continue.
À l’heure où les enjeux énergétiques et climatiques prennent une place croissante dans les décisions immobilières, l’acquéreur comme le vendeur ont tout intérêt à regarder au-delà de l’étiquette : qualité du bâti, équipements, isolation, exposition, ventilation, protections solaires et confort réel doivent également entrer dans l’équation.