perspectives

Acheter / Investir, Immobilier, Vendre

Immobilier et Plus-values, perspectives pour le reste de l’année 2012

François Hollande l’avait promis, va-t’il revenir sur le nouveau régime des plus-values immobilières?  Il semblerait que ce soit au programme de cet été. Alors, quels seront les changements? Le projet est de revenir au système qui était en vigueur avant 2004 : les plus-values immobilières étaient soumises à l’impôt sur le revenu (et non à un prélèvement forfaitaire aujourd’hui de 19% +13.5% de prélèvements sociaux, soit 32.5% au total). Ce nouveau système sera donc plus avantageux pour les tranches inférieures à 30.%. Mais, la réforme influera aussi sur la durée. L’abattement sera total après 22 ans : 5 % par an au-delà de la deuxième année. Il faut attendre aujourd’hui 30 ans pour être totalement exonéré ((abattement : 2 % par an entre la 6ème et la 17ème année de détention, 4% par an entre la 18ème et la 24ème année, 8% par an entre la 25ème et la 30ème année). Ce nouveau nouveau système sera donc plus avantageux pour tout le monde. Espérons que cela incite les vendeurs à remettre leur biens sur le marché. Quand aux prévisions futures sur les ventes, nous penchons pour le 1er scénario des notaires, à savoir  : – Une baisse des volumes de 10 à 15 % sur l’année (entre 700.000 et 740.000 ventes) et une baisse des prix de 5 à 10 %. A ce jour, à Toulouse, les mises en vente ont nettement diminué, ainsi que les demandes qui ont environ baissé d’un tiers, l’activité est au ralenti. Le second scénario, plus pessimiste, serait la baisse des volumes en-dessous des 700.000 ventes, et une baisse de prix bien plus importante, si les investisseurs venaient à perdre confiance et les taux à augmenter de manière dissuasive (+0.5 à 1 point). Rendez-vous en septembre pour faire le point.    

Immobilier

L’immobilier à l’horizon 2015

Voici un petit résumé de l’étude du cabinet Xerfi, Immobilier de logement à l’horizon 2015 2010 -1011 : Maintient et reprise timide des transactions dans l’ancien Les secundo accédants qui avaient suspendus leur projets en raison de l’incertitude du marche, vont peu à peu revenir notamment grâce aux taux qui devraient rester avantageux. Le neuf en difficulté : L’offre risque d’être limitée après l’écoulement des stocks et la prudence sur les nouvelles opérations à lancer. Le temps de relancer la machine devrait prendre 2 ans, entre temps, les promoteurs prévoient une chute de leur chiffre d’affaire. 2012-2015 : Ancien : Le nombre de transaction devrait retrouver le niveau des années 90 (700 000) mais « Les prix vont cependant se maintenir à un haut niveau en déconnexion totale avec les fondamentaux de l’économie ». Les explications selon Xerfi ? –          « le désir d’accéder à la propriété, alors que le taux de propriétaires est encore inférieur de 7 points à la moyenne européenne –          Le décalage entre l’offre et la demande, d’autant plus qu’une poussée démographique du nombre de ménages va avoir lieu entre 2010 et 2015 ; –          Enfin, les taux d’intérêt vont rester bas. Les perspectives de croissance dans la zone euro sont faibles et le risque de dérapage inflationniste est peu probable. De plus, les banques n’ont pas intégralement répercuté la baisse de leurs coûts de financement sur les taux d’emprunt. Elles conserveront cette marge de manoeuvre en cas de raréfaction de la demande. » Neuf : Il sera de plus en cher notamment à cause de la pression sur le foncier et des normes de plus en plus drastiques. « Conséquence : l’attractivité de l’ancien va se renforcer, ce qui bénéficiera aux agences immobilières. » Et vous, qu’en pensez-vous? Allez-vous vous lancer dans un projet immobilier?

Financement, Prix de l'immobilier

Immobilier : perspectives 2010

Prix : Selon La fnaim, Les prix à la vente ont baissé de 5 à 8 % à toulouse et de 10 % en périphérie hors Toulouse. Taux : Mais les taux d’intérêt, en baisse en 2009, seraient à la hausse pour 2010. Delais de vente : 2 à 3 mois, beaucoup moins si le bien est au juste prix (une vente sur colomiers vient de se réaliser en 2 jours!) et beaucoup plus bien sûr si le bien est surrévalué. Prix : Selon La fnaim, Les prix à la vente ont baissé de 5 à 8 % à toulouse et de 10 % en périphérie hors Toulouse. Taux : Mais les taux d’intérêt, en baisse en 2009, seraient à la hausse pour 2010. Delais de vente : 2 à 3 mois, beaucoup moins si le bien est au juste prix (une vente sur colomiers vient de se réaliser en 2 jours!) et beaucoup plus bien sûr si le bien est surrévalué. Prix moyens constatés :  voir la carte des quartiers – L’hypercentre  : de 3 000 € à 4 500 € le m2 ( immeubles anciens de caractère avec rénovation), et même 5 000 € si très bien placés et de grande qualité. – Les immeubles des années 80-90 vont de 2400 à 3000€ selon la proximité du centre, les commodités (métro) et l’attrait du quartier. – Les immeubles des années 60-70 : entre 2000€ (bon quartier en périphérie) et 2 500 € (plus central, style boulevard Lascrosses). – On trouvera en dessous de 2000€ dans les immeubles situés en grandes cités ou de qualité plus médiocre. – Achat moyen en périphérie : 200000€ à 250000€ Voir aussi : Prévisions 2010 du marché immobilier toulousain Voir un article sur La Depêche

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