mai 2018

Immobilier

Comment aménager un appartement ou une maison pour combler ses locataires?

Dans notre précédent article sur l’investissement locatif à Toulouse, nous vous avons exposé les possibilités qui s’offrent à vous en matière du choix de type de location. Du studio, au 3 pièces ou maison pour collocataires, à chacun ses spécificités mais un seul mot d’ordre : Qualité! Ici, nous allons vous exposer comment rénover, remanier, aménager et décorer au mieux le bien que vous venez d’acheter. 1. Quels travaux prévoir pour la location de son appartement? Les mises aux normes et actualisations Nous vous conseillons vivement d’investir dans les travaux nécessaires à l’actualisation et au confort de votre bien : mettre l’électricité aux normes, aménager et équiper la cuisine, une salle de bain fonctionnelle et actuelle, repeindre les murs, uniformiser les sols et bien entendu vérifier le bon fonctionnement des équipements (chaudières, volets etc..). Les biens  » refaits à neuf  » se louent plus cher et plus facilement que les autres. L’offre s’améliorant grandement, il n’est pas rare de voir des biens standards et sans cuisine équipée rester sur le marché même s’ils sont peu chers. De même, entre chaque locataires, veillez à réparer ce qui le nécessite. Par ailleurs, si vous optez pour le régime fiscal du réel ou du LMNP, vous pourrez déduire tous les travaux des loyers et ainsi baisser, voire annuler vos impôts. Optimiser l’aménagement La priorité, c’est le volume et la lumière, Privilégiez les tons clairs et les matières naturelles. Plus le bien est petit, plus il faut donner une sensation d’espace. Il peut s’agir de casser une cloison, ouvrir une cuisine sur le séjour ou encore supprimer des portes. Si le bien est destiné à plusieurs personnes, pensez à la convivialité des espaces communs et à l’intimité des espaces privatifs comme les chambres. Vous pouvez retrouver ici 4 astuces de pro pour optimiser un intérieur. Multiplier les rangements pour plus de fonctionnalité Des placards sont évidement indispensables et sont autant d’atouts supplémentaires pour un bien attirant. De plus, si votre bien est déjà bien aménagé, vous éviterez les trous dans les murs pour poser des étagères retirées au gré des locataires! 2. Quel budget prévoir? Le prix d’une rénovation peut varier du simple au triple selon les matériaux et les problématiques de votre bien. Comptez au minimum 300€/m2 pour rafraichir un bien à 1000€ pour une rénovation totale. Comptez au minimum 3000€ pour une salle de bain, (2000€ de plus s’il faut déposer l’ancienne) Nous vous conseillons de privilégier la qualité et les matériaux naturels et durables, pas toujours plus chèrs ­pour pérenniser le bien et éviter de tout refaire trop souvent. Il est également possible d’obtenir des aides pour la rénovation d’un appartement à louer Pour inciter à rénover tout en faisant baisser les dépenses énergétiques, il existe une version spécial  » propriétaire-bailleur » du prêt à taux zéro vert. Autre coup de pouce : l’Agence nationale de l’habitat (Anah) accorde des subventions aux propriétaires-bailleurs qui font réaliser des travaux dans des logements de plus de quinze ans. Enfin, pensez au crédit d’impôts (10 %) s’il faut remplacer portes et fenêtres. 3. Location meublée : Les clés pour un ameublement réussi. Une obligation d’équipements de base : Voici la liste des éléments que votre location meublée doit obligatoirement comporter pour être considéré comme telle : Literie comprenant couette ou couverture, Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, Plaques de cuisson, Four ou micro-ondes, Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°, Vaisselle nécessaire à la prise des repas, Table et sièges, Étagères de rangement, Luminaires, Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Rechercher l’utilité et la simplicité En arrivant dans le logement, votre locataire doit pouvoir prendre ses marques au plus vite. Il donc est recommandé de ne pas surcharger l’appartement d’équipements superflus, surtout si la surface habitable est assez réduite. Il est important que les appareils ménagers soient simples à utiliser : cela limite les sollicitations pour connaître leur fonctionnement. La rotation des locataires plus importante engendre une dégradation du mobilier plus rapide. Afin de palier à ce désagrément, les meubles doivent être résistants, faciles d’entretien et aisément remplaçables. Il est également préférable que le mobilier soit sans grande valeur sentimentale et plutôt « standard », du magasin Suedois par exemple! Soigner la décoration Si une décoration moderne et épurée plaît au plus grand nombre, il faut veiller à adapter le style du logement aux locataires ciblés (étudiants, hommes d’affaires, jeunes actifs, touristes). L’offre étant de plus en plus importante, le soin apporté au choix du mobilier et aux éléments décoratifs fait la différence (rideaux, miroirs, luminaires, cadres etc..) En pratique, on constate qu’un studio aménagé avec du mobilier moderne et harmonieux se loue au moins 20% plus cher que celui aménagé avec des meubles dépareillés. Les petits « plus » En plus des équipements considérés comme indispensables aujourd’hui par les locataires (connexion internet, téléviseur, lave linge, micro-onde…), il est conseillé d’équiper son logement du wifi, d’une machine à café de type Nespresso, d’un grille-pain ou encore d’un accès à des chaînes télévisées étrangères. Ces petits « plus », très appréciés, participent grandement à l’image du bien et permettent d’améliorer la satisfaction des locataires. Voici un exemple de studio rénové et aménagé au top. Nous espérons que ce billet vous aura inspiré pour l’aménagement de votre futur investissement locatif.

Toulouse

Les halles de la Cartoucherie – un nouveau pôle urbain multi-activités

Avec le festival de photographie MAP, les Halles de la Cartoucherie ont ouvert leurs portes au public qui a pu se faire une idée du potentiel de ce lieu extraordinaire, immense et tout en longueur (190 mètres de long sur 40 de large) soit 7600 m2 d’un seul tenant sur un site de 14 000 m2 ! Cet espace encore brut sera entièrement réaménagé à l’horizon 2020, en un « Tiers-lieu  » sur le modèle de « l’écosystème Darwin » de Bordeaux, qui acceuille, un Magasin général, une épicerie bio, une cantine éthique, de grands espaces de coworking, un skate park etc.   Véritable pôle urbain, ce lieu regroupera des commerces, un espace restauration original, des boutiques, des espaces culturels, etc. Pour ce qui est de l’espace restauration, il est prévu qu’il s’organise sur le modèle du Time-out Market de Lisbonne. Ce sera une halle gourmande de 3000 m2, composée d’une vingtaine de kiosques offrant un panel varié de cuisines du monde, dans lesquels les clients pourront passer commande et aller s’installer sur les tables communes. Une « académie de cuisine » sera également implantée, dans laquelle des jeunes chefs ayant pour projet de créer leur restaurant puissent en quelque sorte tester à la fois leur carte et leur projet en « vraie grandeur » avant de se lancer – il s’agira d’une sorte d’ »incubateur culinaire ». Les chefs devraient tourner tous les 6 mois. Croquis de ce à quoi pourrait ressembler la future halle gourmande de Toulouse (©Chloé Bodart) En plus de cette halle gourmande, d’autres espaces seront occupés par: un centre d’art, le BBB sur 400 m2, une école de danse, la Break’in School de Colomiers sur 200 m2 Un pôle sportif sur 2000 m2, géré par la société The Roof, et qui proposera de l’escalade, du Parkour, ou encore de la slack line Une conciergerie : la société Allo Bernard à l’étage : 2800 m2 dédiés à des espaces de coworking et à des salles de réunions qui seront mises à disposition d’associations, sur simple demande, à partir de 18h L’ensemble de l’éco quartier de la Cartoucherie sera traversé par un cheminement vert. à l’intérier de la halle ce cheminement prendra des allures de « jungle urbaine« , luxuriante, qui coupera la halle en 2  et servira de transition avec les autres espaces. Enfin une salle de spectacle modulable, qui pourra accueillir des manifestations de 500 à 800 spectateurs. En attendant, le lieu est déjà investi par un cinéma éphémère : La Forêt électrique, ouverte du 23/05/2018 au 15/07/2018 – Du mercredi au dimanche, et qui propose une quinzaine de projections par semaine, dans une salle de 94 places ! – Page Facebook des Halles Une bonne occasion de découvrir ce lieu non ?   Découvrez un magnifique Rooftop à vendre dans ce quartier !

Acheter / Investir, Immobilier, Toulouse

Comment investir sereinement dans l’immobilier à Toulouse?

A l’heure des déclarations d’impôts et des prochains départs en vacances, vous êtes nombreux à vous poser la question d’investir dans l’immobilier et comment. L’objectif de cet article est de vous dresser un panel le plus large possible des options qui s’offrent à vous en matière d’investissement sur Toulouse. Ces quelques informations pourront vous aider à orienter votre projet et vos choix. Demandez-vous d’abord pourquoi vous souhaitez investir? Vous constituer un patrimoine Transmettre à vos enfants Y loger des proches Avoir des revenus complémentaires tout de suite Défiscaliser En faire votre métier? etc .. Les autres questions à se poser sont : Le temps que vous souhaitez y consacrer Le budget que vous pouvez/souhaitez y mettre. Nous avons identifié 4 typologies d’investissement différentes en fonction de vos objectifs définis précédemment. Nous vous invitons également à consulter cet article pour choisir votre quartier en fonction de la rentabilité immobilière moyenne à Toulouse 1. L’investissement immobilier dit « classique » dans l’ancien C’est la méthode la plus simple et la plus répandue, le plus souvent destinée à loger des étudiants ou de jeunes actifs. Il s’agit d’acquérir une petite surface ( studio ou 2 pièces) situé en centre ville ou à proximité des transports et des campus. Comptez à partir de 50.000€ pour les plus petites surfaces en périphérie, et jusqu’à 200 000€ pour un 2 pièces en hyper centre ville de Toulouse. A noter : Pour financer un achat en investissement locatif, votre banquier vous demandera le dernier loyer ou le loyer espéré et prendra 70% de ce montant comme capacité financière mensuelle. Le reste sera, soit un effort d’épargne de votre part, soit un apport personnel ou encore un cash flow positif (loyer plus élevé que votre prêt et vos charges). 2. L’investissement avec une loi de défiscalisation La loi Pinel, dispositif le plus utilisé, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la mise en location d’un bien immobilier à condition de respecter certains critères : ·                Acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ·                Effectuer l’achat du bien dans une zone éligible loi Pinel ·                Mettre le logement en location pendant une durée minimum de 6 ans ·                L’immeuble doit répondre aux normes RT 2012 ou Label BBC de performances énergétiques ·                Respecter les plafonds de Loyer et de Ressources des locataires ·                Limiter ses investissements Pinel à 2/an dans la limite de 300 000€ au total La réduction d’impôts accordée est proportionnelle au prix du logement et son montant dépend de la durée de location du logement. 12 ans 21% du prix du bien (Pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 300 000 €.La réduction d’impôt est de  63 000 € sur 12 ans, Soit 5 250 € par an) 9 ans  18% du prix du bien (Pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 150 000 €. La réduction d’impôt est de 27 000 € sur 9 ans, Soit 3 000 € par an) 6 ans  12% du prix du bien (Pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 200 000 €.La réduction d’impôt est de 24 000 € sur 6 ans , Soit 4 000 € par an) Au terme de l’engagement, vous pouvez continuer à louer votre bien, le conserver pour y habiter ou bien de le revendre. Ce dispositif a été maintenu jusqu’en 2021. Cette solution clé en main est aussi plus encadrée, donc plus contraignante et nécessite le plus souvent un effort d’épargne financier mensuel. Il existe également d’autres lois de défiscalisation telles que : Censi Bouvard, Girardin, Malraux..etc et loueur en meublé professionnel et non professionnel qui fera l’objet d’un prochain article. 3. Investir dans une colocation C’est une tendance de plus en plus forte, une demande de plus répandue chez les actifs citadins célibataires. De plus l’offre de biens à louer en colocation est très rare ! Certains propriétaires proposent des biens (à partir de 3 pièces) souvent dont ils ont hérité et le louent ainsi, sans aménagement particulier ou avec des meubles anciens, c’est l’offre la plus répandue à Toulouse, mais qui répond assez peu aux attentes actuelles. Très peu d’investisseurs sont aujourd’hui positionnés sur ce créneau, et c’est d’après nous une réelle opportunité à étudier sérieusement. Les avantages selon nous sont multiples : Prix au m² plus intéressant que sur une petite surface (à partir de 1500€ à rénover sur un bon quartier) Mutualisation et donc optimisation des espaces (une cuisine et un salon pour tous) Rentabilité plus importante (de 7 à + 15% en fonction des biens et des quartiers) Nous vous recommandons de viser des biens à rénover à partir de 3/4 pièces, proche des commodités (commerces et transports) mais pas forcément en hypercentre. Pour aller plus loin : voici un article sur le coliving qui peut vous orienter sur les attentes de ces nouveaux locataires. 4. Investir par le biais du meublé de courte durée C’est la plus haute rentabilité possible, car la location à la nuitée permet d’obtenir un loyer environ 2 fois plus élevé qu’au mois. Toutefois cela demande beaucoup de logistique (gestion des plannings, des ménages, des entrés/sorties, etc.), il est possible de faire appel à des agences spécialisées ou à des sociétés de conciergerie, mais cela vient impacter la rentabilité, veillez donc à bien faire vos calculs. Il est également possible de s’en occuper soi-même, comme un revenu complémentaire. Ainsi nous voyons souvent des personnes aménager une partie de leur logement en « Air BnB » mais finalement assez peu se lancent dans la gestion de nombreux investissements de ce type. Pour conclure, avez vous trouvé votre profil d’investisseur? Vous avez maintenant toutes les cartes pour choisir le type d’investissement immobilier qui vous convient le mieux, en fonction de vos objectifs patrimoniaux, de votre budget et du temps que vous souhaitez y consacrer. Concernant la fiscalité de la location, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui vous permet d’amortir votre bien, mais aussi de déduire tous les frais et travaux afin de ne pas payer d’impôts que vos revenus foncier. Nous vous expliquerions tout en détail dans un prochain article.

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