Comment investir sereinement dans l’immobilier à Toulouse?

A l’heure des déclarations d’impôts et des prochains départs en vacances, vous êtes nombreux à vous poser la question d’investir dans l’immobilier et comment. L’objectif de cet article est de vous dresser un panel le plus large possible des options qui s’offrent à vous en matière d’investissement sur Toulouse.
Ces quelques informations pourront vous aider à orienter votre projet et vos choix.

Demandez-vous d’abord pourquoi vous souhaitez investir?

  • Vous constituer un patrimoine
  • Transmettre à vos enfants
  • Y loger des proches
  • Avoir des revenus complémentaires tout de suite
  • Défiscaliser
  • En faire votre métier?
  • etc ..

Les autres questions à se poser sont :

  • Le temps que vous souhaitez y consacrer
  • Le budget que vous pouvez/souhaitez y mettre.

Nous avons identifié 4 typologies d’investissement différentes en fonction de vos objectifs définis précédemment. Nous vous invitons également à consulter cet article pour choisir votre quartier en fonction de la rentabilité immobilière moyenne à Toulouse

1. L’investissement immobilier dit “classique” dans l’ancien

C’est la méthode la plus simple et la plus répandue, le plus souvent destinée à loger des étudiants ou de jeunes actifs.
Il s’agit d’acquérir une petite surface ( studio ou 2 pièces) situé en centre ville ou à proximité des transports et des campus.
Comptez à partir de 50.000€ pour les plus petites surfaces en périphérie, et jusqu’à 200 000€ pour un 2 pièces en hyper centre ville de Toulouse.

A noter : Pour financer un achat en investissement locatif, votre banquier vous demandera le dernier loyer ou le loyer espéré et prendra 70% de ce montant comme capacité financière mensuelle. Le reste sera, soit un effort d’épargne de votre part, soit un apport personnel ou encore un cash flow positif (loyer plus élevé que votre prêt et vos charges).

2. L’investissement avec une loi de défiscalisation

La loi Pinel, dispositif le plus utilisé, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la mise en location d’un bien immobilier à condition de respecter certains critères :

·                Acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)

·                Effectuer l’achat du bien dans une zone éligible loi Pinel

·                Mettre le logement en location pendant une durée minimum de 6 ans

·                L’immeuble doit répondre aux normes RT 2012 ou Label BBC de performances énergétiques

·                Respecter les plafonds de Loyer et de Ressources des locataires

·                Limiter ses investissements Pinel à 2/an dans la limite de 300 000€ au total

La réduction d’impôts accordée est proportionnelle au prix du logement et son montant dépend de la durée de location du logement.

  • 12 ans 21% du prix du bien (Pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 300 000 €.La réduction d’impôt est de  63 000 € sur 12 ans, Soit 5 250 € par an)
  • 9 ans  18% du prix du bien (Pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 150 000 €. La réduction d’impôt est de 27 000 € sur 9 ans, Soit 3 000 € par an)
  • 6 ans  12% du prix du bien (Pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 200 000 €.La réduction d’impôt est de 24 000 € sur 6 ans , Soit 4 000 € par an)

Au terme de l’engagement, vous pouvez continuer à louer votre bien, le conserver pour y habiter ou bien de le revendre. Ce dispositif a été maintenu jusqu’en 2021.

Cette solution clé en main est aussi plus encadrée, donc plus contraignante et nécessite le plus souvent un effort d’épargne financier mensuel.

Il existe également d’autres lois de défiscalisation telles que : Censi Bouvard, Girardin, Malraux..etc et loueur en meublé professionnel et non professionnel qui fera l’objet d’un prochain article.

3. Investir dans une colocation

C’est une tendance de plus en plus forte, une demande de plus répandue chez les actifs citadins célibataires. De plus l’offre de biens à louer en colocation est très rare !
Certains propriétaires proposent des biens (à partir de 3 pièces) souvent dont ils ont hérité et le louent ainsi, sans aménagement particulier ou avec des meubles anciens, c’est l’offre la plus répandue à Toulouse, mais qui répond assez peu aux attentes actuelles.
Très peu d’investisseurs sont aujourd’hui positionnés sur ce créneau, et c’est d’après nous une réelle opportunité à étudier sérieusement.

Les avantages selon nous sont multiples :

  • Prix au m² plus intéressant que sur une petite surface (à partir de 1500€ à rénover sur un bon quartier)
  • Mutualisation et donc optimisation des espaces (une cuisine et un salon pour tous)
  • Rentabilité plus importante (de 7 à + 15% en fonction des biens et des quartiers)

Nous vous recommandons de viser des biens à rénover à partir de 3/4 pièces, proche des commodités (commerces et transports) mais pas forcément en hypercentre.

Pour aller plus loin : voici un article sur le coliving qui peut vous orienter sur les attentes de ces nouveaux locataires.

4. Investir par le biais du meublé de courte durée

C’est la plus haute rentabilité possible, car la location à la nuitée permet d’obtenir un loyer environ 2 fois plus élevé qu’au mois. Toutefois cela demande beaucoup de logistique (gestion des plannings, des ménages, des entrés/sorties, etc.), il est possible de faire appel à des agences spécialisées ou à des sociétés de conciergerie, mais cela vient impacter la rentabilité, veillez donc à bien faire vos calculs.

Il est également possible de s’en occuper soi-même, comme un revenu complémentaire. Ainsi nous voyons souvent des personnes aménager une partie de leur logement en “Air BnB” mais finalement assez peu se lancent dans la gestion de nombreux investissements de ce type.

Pour conclure, avez vous trouvé votre profil d’investisseur?

Vous avez maintenant toutes les cartes pour choisir le type d’investissement immobilier qui vous convient le mieux, en fonction de vos objectifs patrimoniaux, de votre budget et du temps que vous souhaitez y consacrer.

Concernant la fiscalité de la location, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui vous permet d’amortir votre bien, mais aussi de déduire tous les frais et travaux afin de ne pas payer d’impôts que vos revenus foncier. Nous vous expliquerions tout en détail dans un prochain article.