Immobilier

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immobilier 2013 : le marché s’annonce compliqué

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Le marché de l’immobilier est en pleine tourmente, et l’heure est au bilan de l’année 2012 et prévisions pour 2013. 1. Ce qu’il faut retenir de l’année 2012 : Un marché de paradoxes – Une stabilisation des prix à un niveau élevé, excluant donc une grande partie des primo-accédants sans apport. – Des taux en baisse tout au long de l’année pour arriver à des niveaux très bas en décembre (taux moyen à 3.23%), mais une chute du nombre de crédits accordés. – Des volumes de vente en baisse d’environ 20% à 730.000 logements vendus sur la France entière, mais toujours une demande latente non satisfaite car de nombreux vendeurs se sont retirés du marché. 2. Nos prévisions pour 2013 : un marché à 2 vitesses avec une nouvelle baisse des volumes, et des prix stables La demande va rester structurellement soutenue, mais ne pourra pas toujours s’exprimer, car elle est encore freinée par  l’environnement fiscal et économique, les prix, et la distribution de crédit. le nombre de ménages va encore augmenter Il y a toujours un déficit de logements ( de 800.000 à 1 million), et ce n’est pas sur la seule année 2013 qu’il devrait se combler.. la crainte des français pour leur retraite Les taux d’intérêts L’offre va rester faible : Dans le neuf : on attend une nouvelle chute des mises en chantier dans l’ancien : ne seront vendeurs que ceux qui en ont vraiment besoin (succession, divorces, agrandissement de la famille, déménagement). Tous les vendeurs de « confort », vont reporter leur projet en attendant des jours meilleurs. C’est donc en grande partie la conjonction de ces 2 facteurs majeurs qui maintient les prix à des niveaux élevés : la loi de l’offre et de la demande. En somme, le marché de l’immobilier est sain, mais ne peut pas se développer pleinement à cause du manque de croissance et de volonté politique claire. Ce qu’il faudrait au marché de l’ancien, en plus d’une reprise économique, c’est un nouveau prêt à taux 0%, comme celui qui en 1995 avait relancé le marché des jeunes acquéreurs.

Financement, Immobilier

C’est le Noël des taux de credit : profitez-en !

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Les taux de crédit immobilier baissent toujours, et ils ne cessent de chuter depuis un an, rendant ainsi certains projets possibles, même si les prix n’ont peu ou pas baissé. De plus, certaines banques n’ayant pas rempli leur objectifs commerciaux, « ré-ouvrent » le robinet du crédit. Selon les prévisionnistes, ils ne devraient pas remonter substantiellement dans les mois à venir. Pour certains, c’est aussi l’occasion de renégocier son prêt, à condition d’avoir au moins 1 point d’écart avec le taux d’aujourd’hui.  

Immobilier, Toulouse, Vendre

Toulouse a désormais ses « Meilleursagents »

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Meilleursagents.com, déjà bien implanté en région parisienne depuis 4 ans, se déploie maintenant en région, et plus particulièrement à Toulouse : Meilleursagents.com, c’est un site internet qui s’adresse en priorité aux particuliers souhaitant vendre leur bien immobilier. Le site propose un outil d’estimation immobilière en ligne, basé sur des données statistiques, issues notamment des dernières ventes réalisées sur le secteur. Et tout ceci, en partenariat avec des agences immobilières référencées sur le site, dont My Toulouse a l’honneur de faire partie! Voici comment se fait la sélection des agences, selon l’interview d’Objectifnews. com de Paul Henri Caignault, responsable immobilier région Sud Ouest : « Tout d’abord, nous privilégions des agences de proximité car la connaissance fine d’un quartier est indispensable. Il faut ensuite qu’elles soient performantes en rapidité de transactions : c’est- à-dire qu’elles aient d’emblée la capacité d’évaluer un bien au bon prix. Enfin, leur éthique doit être irréprochable. » Quelques chiffres : – Présents depuis avril 2012 sur Midi-Pyrénées. – 40 agences immobilières partenaires (dont 20 à Toulouse) avec objectif total de 70 agences. – Projet d’ici fin 2013 d’un observatoire des prix du marché régionalisé – 110 000 estimations par mois France entière, 12 000 par mois en Midi-Pyrénées et 1 600 par mois en Haute-Garonne.

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Immobilier Toulouse, nos conseils pour réaliser de bonnes affaires

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1. Acheter un bien déjà loué Le marché de la location d’immobilier à Toulouse est très dynamique. De plus, Les biens déjà loué sont environ 10% moins cher, compte tenu du fait qu’on ne peut pas en disposer librement, et qu’il faut tenir compte de la rentabilité, fonction du loyer pratiqué.  Ainsi, si le but de votre achat est l’investissement, il ne faut pas hésiter une seconde, et vérifier bien sûr la qualité du dossier du locataire en cours. 2. Acheter un bien avec beaucoup de travaux et/ou du potentiel d’extension Ne restez pas bloqués sur l’appartement « en l’état », il y a toujours des moyens  pour l’améliorer, souvent même, moins coûteux qu’on peut l’imaginer, il faut prendre conseil auprès de professionnels du bâtiment que nous pouvons vous recommander.  Soyez aussi attentifs au potentiel d’extension, par exemple un appartement situé au dernier étage dont on peut aménager les combles. Évidement, un bien avec travaux est toujours moins cher, car moins valorisé et il écarte tous les clients acquéreurs qui recherchent du clé en main. 3. Parier sur un quartier en devenir Renseignez-vous sur les projets d’urbanisme et de transports à venir des les 10/15 prochaines années. Par exemple, l’immobilier à Toulouse, dans les quartiers proches de la gare  (Raisins, Bonnefoy, Marengo, Bayard) reste très accessible aujourd’hui et devrait bénéficier de « l’effet TGV ». 4. Profitez de prêts bonifiés ou d’aide spécifiques: L’état et les banques elles-mêmes proposent des crédits à taux d’intérêts préférentiels selon certaines conditions. Ainsi, vous pouvez emprunter avec plusieurs lignes de crédits et réduire le coût global. A ne pas négliger non plus : les aides à la rénovation, délivrées par l’Anah : Agence nationale de l’habitat ou par d’autres organismes privée (Aéroport de Toulouse par exemple) En bref, pour être certain de faire une bonne affaire, il faut investir intelligent et utiliser tous les leviers existants!      

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Toulouse : les prix de vente 2012 par quartiers

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La nouvelle carte des prix de l’immobilier (source: Perval, notaires de France) vient d’être publiée dans La dépêche d’aujourd’hui. Ce qu’il faut retenir sur l’évolution de marché en 2012 : – Le prix moyen de vente des appartements anciens est de 2580€/m², il place Toulouse en 6eme position des grandes villes. Cette hausse est relativement modérée et fait de Toulouse un marché sain. – Le prix moyen des maisons anciennes à Toulouse est 338.100€, en hausse de 8.3%. Les maisons individuelles sont de plus en plus recherchés tous quartiers confondus. – Les prix ont globalement continué d’augmenter, sauf sur Jean Jaurès (-3.8%), Busca/Demoisalles (-0.7%), Borderouge (-2.2%), St Martin du Touch (-3.3%), St Cyprien (-1%), Lafourguette (1.8%)  et Hippodrome (-0.6%). Sur ces quartiers, le prix étaient monté avec des programmes récents à Borderouge, St Martin) et les reventes de ce type de biens sont aujourd’hui plus difficiles – Les plus fortes hausses : Bonnefoy (18.7%), Le Mirail (+17.7%), Marengo (+11,5%), Purpan (+9.8%) Ozenne (+8.4%). Elles s’expliquent par plusieurs phénomènes, l’arrivée du tram pour Purpan, le grand Projet de ville pour Marengo, Bonnefoy et le Mirail, la rareté pour Ozenne. – Le marché des ventes de neuf chute de 40%, et cela devrait continuer en 2013 par manque et de projets bien situés d’une part et par la frilosité des investisseurs d’autre part. le marché devait rester stable pour la fin de l’année et 2013.

Immobilier, Toulouse

Toulouse, prochain salon de l’Immobilier du 12 au 14 octobre 2012

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Sur fond de reprise automnale du marché immobilier toulousain, le salon de l’immobilier ouvrira ses portes au parc de Expositions de Toulouse le vendredi 12 octobre. L’occasion pour les candidats acquéreurs de faire un tour d’horizon du marché, mais aussi et surtout, de négocier les meilleurs taux d’emprunts toujours plus intéressants à cette occasion. Pour les informations pratiques et une invitation gratuite, rendez-vous sur le site : salonimmobiliertoulouse.com

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Immobilier Toulouse : le marché tourne au ralenti, mais les prix ne baissent pas.

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La période électorale étant maintenant largement passée, quelles raisons peut-on invoquer pour expliquer ce marché si morose? Les vacances? La crise? La pluie? En tout cas, ce ne sont pas les taux qui sont exceptionnellement bas (3.4% fixe sur 20ans pour les meilleurs dossiers!) et permettent ainsi d’accroitre nettement le pouvoir d’achat des acquéreurs. Les volumes d’activités ont ainsi baissé de 15% à 50% dans certaines agences mais les prix, eux, restent toujours figés, en moyenne 2764/m² selon l’observatoire de la Fnaim. La raison principale de cette situation  : la frilosité des acteurs de marché, acquéreurs mais aussi vendeurs! Les premiers mettent plus de temps à se décider, visitent plus de biens et quand enfin ils trouvent ce qu’ils recherchent, les négociations sont très souvent ardues! Car les vendeurs, eux, attendent toujours de meilleures offres, ou retirent tout bonnement leur bien du marché. En clair, l’offre et la demande ont de plus en plus de mal à se rencontrer ! Autre tendance observée, nous sommes dans un marché d’achat-revente, les primos accédants et les investisseurs sont très peu présents. Seuls ceux qui disposent d’un apport conséquent sont bien placé pour négocier. Pour mettre fin à cette situation, et dégripper le marché, il faudrait d’abord une baisse des prix mais aussi de vraies mesures gouvernementales précises à l’attention en priorité des primos accédants, selon l’avis de maître Benoit Renaud qui livre son analyse sur l’évolution du marché immobilier. On déplore ainsi la multiplications d’annonces floues, comme la dernière en date sur le nouveau Scellier-Duflot dont on ne connait pas encore le teneur précise. Comment les acteurs peuvent-ils se positionner dans un contexte fiscal aussi incertain? Ainsi, 2013, verra « peut-être », le retour d’un PTZ dans l’ancien, la réforme de la taxation sur les plus-values, la nouvelle loi Duflot, la mise à disposition de terrains pour le logement social. Et en attendant, on fait quoi? CVela fera l’objet d’un prochain article : est-ce le bon moment pour acheter?

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Toulouse : l’été de la reprise de l’immobilier?

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Depuis le mois de juillet, nous sentons dans les agences, quelques frémissements, après la traversée du désert de Mai et Juin. Mais pour autant, les prises de décisions s’avèrent aujourd’hui plus longues qu’il y a quelques mois, et les transactions peinent à repartir. Pour quelles raisons? A la différence de 2008, ce n’est pas une crise de l’immobilier, mais bel et bien une crise mondiale et européenne qui concerne tous les acteurs économiques. C’est pourquoi les prix ne baissent pas ou très peu, car le logement reste une des préocupations n°1 des Français, d’ailleurs les loyers eux, augmentent toujours.. Et pourtant ! Contre toute attente, (pour ceux qui ont la chance de pouvoir emprunter bien sûr), les taux n’ont jamais été aussi bas !  On peut aujourd’hui emprunter à 3.4% sur 20 ans ou 3.65% sur 25ans! Ainsi, là il y a à peine six mois, avec une mensualité de 1.000€ sur 25ans, l’on pouvait emprunter 176.922€ , aujourd’hui c’est plus de 200.000€, soit plus de 13% de gain de pouvoir d’achat! Si vous trouvez le bien de vos rêves, entre une négociation de prix et un crédit si peu cher, il ne faut pas hésiter longtemps, car ces conditions risquent bien de ne pas durer ..  Alors profitez du calme de l’été pour faire de bonnes affaires et être enfin chez vous.

Immobilier, Toulouse

Diagnostic immobilier sur toulouse

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Au jour d’aujourd’hui pas moins de 9 diagnostics immobiliers sont obligatoires en cas de vente de votre logement. les diagnostics immobiliers obligatoires Diagnostic immobilier vente: diagnostic de performance énergétique diagnostic termite diagnostic gaz CREP (constat de risque d’exposition au plomb) plus communément appelé diagnostic plomb diagnostic ERNT Loi carrez  diagnostic amiante diagnostic assainissement diagnostic électrique La carcactère obligatoire de ces diagnostics dépend de la date de construction de votre habitation pour le diagnostic plomb ou amiante par exemple. De la vetusté de vos installations (diagnostic gaz et electrique) ou pour le diagnostic assainissement de votre rattachement au système d’épuration des eaux usées. Deux d’entre eux ont un critère géographique. Qu’en est-il pour ces diagnostics immobiliers sur toulouse? Le diagnostics termites et le diagnostics ERNT sont obligatoire selon les régions ciblé par arrêtés préfectoraux. En savoir plus sur le diagnostic immobilier à Toulouse Toulouse fait parti des zones infectés par les termites et autre champions lignivores, il sera donc obligatoire à tous propriétaires de fournir un diagnostic termite de moins de 6 mois si vous voulez vous exonérer de la garantie pour vices cachés. Ainsi si des termites sont trouvés dans votre habitation après la cessation du bien, vous ne pourrez être poursuivi, le diagnostiqueur ayant effectuer le diagnostic sera tenu pour responsable. Concernant le diagnostic ERNT, toulouse et sa région font également parti d’une zone à risque. les risques conrncés sont les suivant: Inondation Mouvement de terrain Risque industriel Rupture de barrage Zone de sismicité: niveau 1   Il vous faudra donc fourni un état des risques naturels et technologiques datant de moins de 6 mois avant le signature définitive de l’acte de vente.

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Immobilier et Plus-values, perspectives pour le reste de l’année 2012

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François Hollande l’avait promis, va-t’il revenir sur le nouveau régime des plus-values immobilières?  Il semblerait que ce soit au programme de cet été. Alors, quels seront les changements? Le projet est de revenir au système qui était en vigueur avant 2004 : les plus-values immobilières étaient soumises à l’impôt sur le revenu (et non à un prélèvement forfaitaire aujourd’hui de 19% +13.5% de prélèvements sociaux, soit 32.5% au total). Ce nouveau système sera donc plus avantageux pour les tranches inférieures à 30.%. Mais, la réforme influera aussi sur la durée. L’abattement sera total après 22 ans : 5 % par an au-delà de la deuxième année. Il faut attendre aujourd’hui 30 ans pour être totalement exonéré ((abattement : 2 % par an entre la 6ème et la 17ème année de détention, 4% par an entre la 18ème et la 24ème année, 8% par an entre la 25ème et la 30ème année). Ce nouveau nouveau système sera donc plus avantageux pour tout le monde. Espérons que cela incite les vendeurs à remettre leur biens sur le marché. Quand aux prévisions futures sur les ventes, nous penchons pour le 1er scénario des notaires, à savoir  : – Une baisse des volumes de 10 à 15 % sur l’année (entre 700.000 et 740.000 ventes) et une baisse des prix de 5 à 10 %. A ce jour, à Toulouse, les mises en vente ont nettement diminué, ainsi que les demandes qui ont environ baissé d’un tiers, l’activité est au ralenti. Le second scénario, plus pessimiste, serait la baisse des volumes en-dessous des 700.000 ventes, et une baisse de prix bien plus importante, si les investisseurs venaient à perdre confiance et les taux à augmenter de manière dissuasive (+0.5 à 1 point). Rendez-vous en septembre pour faire le point.    

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