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Immobilier : que nous réserve ce printemps 2012 ?

Depuis janvier, la perte du triple A et le froid intense de mi-février, et avec la perspective des élections, c’est comme si l’activité immobilière avait aussi gelé.. Nous observons beaucoup moins de mises en vente, des acquéreurs en recherche, certes, mais peu enclins à se décider rapidement. Et pourtant, les taux n’ont pas bougé, les prix non plus et les banques prêtent toujours! Comment analyser ce blocage (que nous avions prévu dans notre article : « Immobilier 2012 : baisse des prix? Notre avis ») et comment sera le Printemps Immobilier 2012.

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Immobilier Toulouse : Les prix baissent !

Entre la cacophonie sur les dernières réformes en matière de plus-values et la morosité économique ambiante, le marché immobilier toulousain réagit lui-aussi vivement en cette rentrée de septembre. De nombreux observateurs professionnels : notaires, promoteurs et agents immobiliers remarquent un infléchissement des prix et une tendance au blocage depuis cet été : Les vendeurs et acquéreurs ont de plus en plus de mal à s’entendre ! Ainsi, des biens affichés au même prix que d’autres, s’étant vendu en mai en 2 semaines, ne trouvent pas preneur! A noter tout de même que cet infléchissement s’inscrit après une année de hausse de 7% en moyenne. Les candidats à l’achat, dans un climat de doute, où seuls les taux d’intérêts sont favorables (3.85% sur 20 ans), ont tendance à négocier d’avantage depuis cet été ou tout simplement reporter l’achat. Les propriétaires eux (sauf ceux qui possèdent leur résidence principale) ont retirés leurs biens en masse fin Aout après l’annonce de la taxation sur les plus-values. Aujourd’hui ils reviennent également en masse pour « acter » avant le 1er février 2012 en consentant des baisses de prix pour ne pas payer l’impôt! Que va t-il se passer début 2012? Pénurie? Krach? Impossible d’anticiper, surtout si de nouvelles réformes voient le jour!

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Toulouse : nouvelle carte des prix immobiliers par quartiers

Carte sur La Dépêche Les notaires publiaient hier leur bilan 2010 (réalisé avec l’Insee) à partir de plus de 20 000 prix de vente réels de transactions de biens anciens dans le département durant l’année écoulée. Un marché qui se décline entre 15 000 appartements, 9 000 maisons et 2 000 terrains à bâtir vendus en 2010. 1. Où acheter ? A noter, le beau développement de l’Ouest toulousain et notamment  le quartier Saint Martin du Touch (2412€/m²), sur lequel nous ferons un article prochainement. Autre quartier qui monte, le secteur de la Cartoucherie (2154€/m²), et les zones, qui se positionnent à proximité de l’avenue de Grande-Bretagne, sur la rive gauche, au delà de la patte d’oie avec +10%. On note encore davantage l’hypersaturation du centre ville où l’on ne trouve plus désormais de bonnes affaires : voir la carte de l’an dernier Les autres gagnants du marché de l’immobilier à Toulouse, en 2010, sont « les faubourgs » bien desservis par les lignes de métro : Saint Michel, Saint Cyprien et les Minimes qui commencent à exploser (30% de transactions de plus que Saint Cyprien). Le nord reste un peu à la traine avec 1947€/m² pour Croix Daurade, mais à coup sûr ces quartiers devraient bénéficier de l’attrait du TGV. 2. Avec quel budget ? Ainsi, à Toulouse, il faut compter un budget moyen pour les appartements de : 80 000 € pour un acheter un T1 100 000 € pour un T1bis 130 000 € pour un T2 180 000 à 200 000 € pour un  T3/4. 220 000 € pour un T4 Le budget moyen pour une maison à Toulouse s’approche des 400 000 € et dépasse les 250 000 € en périphérie. 3. Qui sont les acquéreurs? 60% des acquéreurs de biens immobiliers en 2010 sont des cadres et professions intermédiaires alors qu’ils ne représentent que 30% de la population. Ainsi, alors que Toulouse est la quatrième ville de France, elle n’occupe « que » la septième place (hors Paris et Ile-de-France) des prix immobiliers. Signe qu’il y fait très bon vivre et que le potentiel y est encore très important. Toulouse est une valeur sûre avec ses 15 000 nouveaux arrivants par an, le pôle aérospatial, le Canceropôle, les universités.. et son climat !

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Toulouse : bilan du marché immobilier en 2010 et perspectives pour 2011

En cette fin novembre, l’heure est venue de faire le bilan de l’année du marché immobilier toulousain et d’en tirer des conclusions pour 2011, alors faut-il acheter, vendre, louer? – Les prix : Ils sont en hausse sur l’année à Toulouse. Pour les maisons, c’est +9.2%, pour les appartement 1.8%, voir notre article les prix montent d’après les chiffres des notaires. Quant aux prix du neuf, ils s’affichent à 3260€/m² soit +8.1%. A noter, une très forte tension sur le centre-ville où les petites surfaces s’arrachent à plus de 4000€/m²! Il en est de même pour les loyers qui après un début d’année très calme et en stagnation, sont de nouveau à la hausse à +1.1%. Il est donc de plus en plus difficile et cher de se loger en hypercentre mais Toulouse regorge de petits quartiers sympathiques et plus accessibles, nous ferons un article sur ce sujet. – Les volumes : Plus timides en début d’année, les acquéreurs ont fait leur grand retour au printemps, notamment à l’occasion du salon de l’immobilier. Ce sont d’abord les primos accédants, dopés par les taux, puis les investisseurs pour les mêmes raisons qui ont participé à la hausse des prix en centre ville. Il a fallu attendre la rentrée pour retrouver les secundo accédants qui étaient en attente de signes économiques positifs pour déménager. Le nombre de transaction sera donc plus élevé que l’année précédente, encore freiné par le manque d’offre de certains biens. – Les stocks : Il y a plusieurs catégories de biens : Les biens en vente de qualité (rénovés) ou situés en hypercentre se font de plus en plus rares et se négocient en quelques jours seulement. Les biens de qualité moyenne (petits travaux, finitions) ou situés dans des quartiers de proche périphérie (st agne, rangueil, jolimont..) sont plus nombreux, ils constituent une alternative aux acquéreurs ayant moins de moyens et ayant un rayon de recherche plus large. Ils se vendent le plus souvent assez vite (de 2 à 4 mois) avec une petite négociation tant que le prix de départ a été fixé correctement. Les biens avec un défaut : route, quartier peu recherché (mirail, 3 cocus..).. : ils restent plus longtemps sur le marché et subissent une négociation plus rude. – les taux : ils sont passés de 3.85% en moyenne sur 15 ans en début d’année à 3.30% aujourd’hui. Entre le début d’année et aujourd’hui, les candidats acquéreurs peuvent donc emprunter plus d’argent sur la même durée ou réduire leurs mensualités. D’après les experts, ces conditions devraient se maintenir ainsi jusqu’au milieu 2011. – Prévisions pour 2011. Nous avons vu que les taux devraient rester stables d’ici mi 2011, tant qu’ils resteront attractifs, la demande à l’achat restera soutenue car c’est un moteur fondamental à l’achat et à l’investissement immobilier. Toulouse est une ville dynamique qui accueille chaque année 20 000 nouveaux arrivants qui doivent se loger. De même, tant que les biens seront rares en centre-ville, la pression sur les prix sera élevée. Pour le reste, difficile de prévoir plus précisément les prix et les volumes de vente. Mais la situation économique étant encore fragile et le revenu moyen n’étant pas extensible, les prix ne devraient pas ou très peu augmenter sur Toulouse. Les nouvelles mesures fiscales et lois auront certainement un effet régulateur sur le marché : nouveau prêt à taux 0% et suppression de la déduction des intérêt d’emprunt, arrêt du pass foncier, apparition du diagnostic de performance énergétique dès la mise en vente.. Une chose est certaine, c’est que Toulouse, 4e ville de France, reste moins chère que certaines autres grandes villes de province (Bordeaux, Nice..)! A bon entendeur! Quand à l’éternelle question, faut-il acheter ou louer, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Tout dépend des objectifs de vie et des opportunités présentes. En tout cas, il ne faut pas acheter à tout prix, n’importe ou à n’importe quel prix!

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Toulouse : point sur les prix et la situation du centre ville

Pour ceux qui ont un projet d’achat en centre ville de Toulouse et qui se demandent ce qu’ils peuvent acheter et trouver, voici quelques éléments de réponse. Sans grande surprise, l’hypercentre garde la côte et est très (trop!) demandé. On trouve très peu de biens, les T1 et T2 extrêmement demandés partent en quelques jours seulement ! On y observe des prix entre 3500 et 4000€/m² en moyenne, très variables à la hausse ou à la baisse d’un bien à l’autre!

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