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Immobilier, Prix de l'immobilier

Prix de l’Immobilier : mise au point après les chiffres de la FNAIM

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Comme nous l’avions analysé lors du précédent article : Immobilier, attention à la hausse .., la « flambée » annoncée par century 21 et largement relayée dans tous les médias est très nettement contrebalancée par les statistiques de la Fnaim, beaucoup plus raisonnables et attestant simplement d’une stabilisation des prix au plan nationnal. Bien évidement, ces statistiques sont  à nuancer (la Fnaim ne représentant pas toutes les transactions) et à resituer sur chaque ville/zone, Paris et les centres des grandes villes comme Toulouse étant bien sûr un marché beaucoup plus en pénurie. Reste à attendre maintenant les chiffres de notaires, pris sur des volumes plus gros, à paraitre à la rentrée.

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Immobilier, attention à la hausse ..

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Après l’annonce par Century 21 hier d’une hausse de plus de 8% des prix de l’immobilier sur un an, il est important de faire un recadrage et de ne pas céder la fièvre haussière. Tout d’abord Century 21 représente 23.200 transactions, soit moins de 4% du marché immobilier. Ensuite, l’effet des taux historiquement bas est indéniable sur le nombre d’achats et donc sur les prix, mais ça ne va pas durer… Quand aux aides de l’état, elles sont en train d’être réétudiées : déduction des intérêts d’emprunts , prêt à taux 0% qui n’est plus doublé sur le neuf.. Enfin, la crise a crée artificiellement une situation de pénurie, les vendeurs et promoteurs se retirant du marché. Attention donc aux effets d’annonces de « flambée » des prix d’autant plus que le marché immobilier est différent suivant les villes. Alors faut-il acheter maintenant? Petit retour en arrière avec cet article qui est plus que jamais d’actualité. Les prix vont-ils monter, stagner, baisser? Donnez-nous votre avis!

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Toulouse : moins d’étudiants, les loyers des T1 en baisse

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« Malgré son attractivité, Toulouse perd une partie de ses étudiants (ils seraient moins de 110 000), attirés par des études à Paris ou en Europe », constate Emmanuelle Lassalle-Michel. « La Fnaim a signé un accord avec Gilbert Casamatta, président du PRES (pôle de recherche enseignement supérieur) afin de mieux accueillir les étudiants étrangers à Toulouse .» Cette convention se traduit par une garantie par la Fnaim, en partenariat avec la Région et le Crous et, à terme, par la création d’un portail de réservations. Les T1 passent en moyenne de la tranche 400/450 € à 350/400 €,  mais les T4 et T5 augmentent grâce à la colocation. Les T2 (550/600 €) sont encore beaucoup trop rares malgré l’arrivée de logements neufs investisseurs (loi Scellier). La Fnaim confirme que le marché locatif est marqué dans l’agglomération par une très grande saisonnalité : raréfaction des logements à la fin de l’été, pour la rentrée de septembre et offre supérieure à la demande le reste de l’année. Cela donne une certaine stabilité des prix avec une moyenne de 11€ le m2, à un tarif bien inférieur à Paris, Lyon ou Marseille. Mais la métropole régionale est l’agglomération la plus attractive de France derrière la capitale, en tête pour l’essor démographique et la création d’emplois. Source : La dépêche

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Rendez-vous : Salon de la propriété à Toulouse

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La 6e édition se tiendra le mardi 22 juin de 13h30 à 21h avec comme thème : « Grenelle de l’environnement et logement, où en est on? » La journée s’organise autour de 3 tables rondes : les propriétaires immobiliers face aux enjeux technologiques les incitations financières comment s’organisent les copropriétés?

Financement, Immobilier

Encore une baisse des taux mais jusqu’à quand?

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En moyenne les taux se sont établis à 3,40% au mois de mai  contre 3,48% au mois d’avril dernier. Le pouvoir d’achat immobilier, qui intègre à la fois l’évolution des taux et l’évolution des prix de l’immobilier, s’améliore: il a gagné plus de 20% depuis 2008. C’est 1,75% de perdu depuis le mois de novembre 2008! Et selon l’Observatoire crédit logement, la baisse des taux des crédits immobiliers n’est pas terminée. Mais selon Meilleurtaux, malgré ces conditions de crédit particulièrement avantageuses, la situation économique encore incertaine (taux de chômage, croissance .. ), la reprise du marché n’est pas encore pour 2010. Enfin, Empruntis prévoit une situation quasi stable jusqu’à la fin de l’année 2010. Sur le plus long terme, le courtier en prêt estime une hausse possible de 100 points de base d’ici un an environ. Une hausse qui serait lourde de conséquence, avec une brève simulation, Empruntis estime que si les prix de l’immobilier prenaient 5% et les taux 100 points de base, 32% des emprunteurs deviendraient insolvable.

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16 propriétés de l ‘Etat en vente en Haute-Garonne

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Source : La Dêpeche Photo : wikipédia, Auteur : Olivier Jaulent, tous droits réservés. L’Etat a décidé de se séparer de 1700 de ses propriétés, qu’en est-il en Haute Garonne ? Les bâtiments les plus emblématiques sont : la maison d’arrêt Saint-Michel (dont la ville s’est déjà portée acquéreur) le Théâtre de la Digue,  avenue de Muret, la caserne militaire de l’avenue Guillaumet ou encore les caves de l’Hôtel de Pierre, magnifique bâtiment classé situé rue de la Dalbade. La liste complète est consultable sur le site du ministère du budget Les mairies disposent d’un droit de préemption sur toutes ces ventes et ont par conséquent un délai de 2 mois pour décider d’acquérir, ou pas, ces biens (en fonction de l’estimation réalisée par les Domaines).

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L’immobilier à l’horizon 2015

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Voici un petit résumé de l’étude du cabinet Xerfi, Immobilier de logement à l’horizon 2015 2010 -1011 : Maintient et reprise timide des transactions dans l’ancien Les secundo accédants qui avaient suspendus leur projets en raison de l’incertitude du marche, vont peu à peu revenir notamment grâce aux taux qui devraient rester avantageux. Le neuf en difficulté : L’offre risque d’être limitée après l’écoulement des stocks et la prudence sur les nouvelles opérations à lancer. Le temps de relancer la machine devrait prendre 2 ans, entre temps, les promoteurs prévoient une chute de leur chiffre d’affaire. 2012-2015 : Ancien : Le nombre de transaction devrait retrouver le niveau des années 90 (700 000) mais « Les prix vont cependant se maintenir à un haut niveau en déconnexion totale avec les fondamentaux de l’économie ». Les explications selon Xerfi ? –          « le désir d’accéder à la propriété, alors que le taux de propriétaires est encore inférieur de 7 points à la moyenne européenne –          Le décalage entre l’offre et la demande, d’autant plus qu’une poussée démographique du nombre de ménages va avoir lieu entre 2010 et 2015 ; –          Enfin, les taux d’intérêt vont rester bas. Les perspectives de croissance dans la zone euro sont faibles et le risque de dérapage inflationniste est peu probable. De plus, les banques n’ont pas intégralement répercuté la baisse de leurs coûts de financement sur les taux d’emprunt. Elles conserveront cette marge de manoeuvre en cas de raréfaction de la demande. » Neuf : Il sera de plus en cher notamment à cause de la pression sur le foncier et des normes de plus en plus drastiques. « Conséquence : l’attractivité de l’ancien va se renforcer, ce qui bénéficiera aux agences immobilières. » Et vous, qu’en pensez-vous? Allez-vous vous lancer dans un projet immobilier?

Immobilier, Lifestyle, Toulouse

Toulouse, les futurs projets habitats, transports, économie

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Parce qu’il est important d’anticiper l’évolution de sa ville et ses quartiers lors d’une opération immobilière, j’ai décidé de relayer cet  excellent dossier de Touléco sur Toulouse en 2020. Marengo, une City à la toulousaine ? : un centre d’affaire crée à l’occasion de l’arrivée du TGV. Architecture : où est passée l’audace ? : Toulouse n’a pas encore de bâtiment vraiment audacieux, peut être le prochain bâtiment de la Toulouse School of Economics? Habitat, la densification succède à l’ère du pavillon : le projet de 3.000 logements de la Cartoucherie : un écoquartier de 33 hectares, entre le Zénith et l’avenue de Grande-Bretagne. Voir l’interview de régis Codec par le Gofar Le Grand Projet de Ville va-t-il changer les quartiers ? Bagatelle, Empalot et le Mirail Transport : Toulouse voyage vers le futur : tram-aérien, TGV, tramway, tram-train. Rocade : comment faire sauter le bouchon ? Economie : les secteurs clés de demain A quoi rêvait Toulouse en 2000?

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Vers une modification du dispositif scellier

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1 . Révision du plafond des loyers et risques locatifs Selon une récente étude d’Immogroup Consulting, dans certaines agglomérations, les maxima du Scellier sont  supérieurs de 5% à plus de 50% aux loyers de marché. En d’autres termes, les loyers présentés en simulation ne sont parfois pas du tout en phase avec le marché local! En ce qui concerne Midi-Pyrénées, l’écart entre le plafond des loyers et la réalité est de 10 à 40 % (voir carte risques locatifs) 2. 170 villes sous surveillance où le scellier pourrait être interdit. Dans certaines de ces villes, le scellier pourrait être interdit, sur notre région, nous avons Montauban par exemple. A suivre! [nggallery id=63]

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Immobilier : solvabilité des ménages en baisse

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Le nombre d’années de revenus nécessaires pour acquérir un bien immobilier a rejoint les niveaux les plus hauts de ces dernières années malgré la baisse des taux. (les Echos : la baisse des taux a dopé le crédit immobilier début 2010) Au premier trimestre, il fallait 3,76 années de revenus en moyenne pour acheter un logement, contre 3,65 au plus bas de 2009, voire 3,56 les trois derniers mois de 2008. Pour mémoire, de janvier à mars 2001, il fallait seulement 2,81 années. Ces trois derniers mois, la situation s’est même plutôt détériorée. En avril, les ménages devaient dédier 3,84 années de revenus, contre 3,72 années en décembre 2009 et 3,58 en avril de l’année dernière. Au final, l’indicateur de solvabilité a reculé de façon sensible et d’une manière presque continue en 2009 et a de nouveau reculé en avril. Ceci s’explique par 2 phénomènes conjugués : – La faible croissance des  revenus des ménages (+ 0,3 %, contre + 1,4 % en 2009 et + 3,9 % en 2008). – La progression des montants empruntés depuis trois ans (+ 5,1 %, contre + 3,7 % en 2009), à cause de la hausse du coût des achats immobiliers. Donc, le marché risque de se « bloquer »  si les taux remontent et que les prix ne baissent pas….

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