Investissement immobilier à Toulouse : quelles stratégies adopter?

(Mise à jour du 10.01.2020) Vous avez lu dans la presse que c’était le bon moment pour investir dans l’immobilier à Toulouse? “On” vous a dit qu’il fallait le faire tant que vous êtes jeune, salarié, en bonne santé,.. blablabla… Pourquoi pas.

Avant tout, il faut se poser les bonnes questions et la première est le fameux “pourquoi”, pour servir quel objectif? Quelles sont vos vraies motivations au fond? Vous pouvez avoir un superbe profil d’investisseur mais tout simplement ni l’envie ni l’énergie ou tout l’inverse. En somme, tout est possible, écoutez vos envies, faites le pour vous, pas parce que “c’est bien de le faire”!

Alors qu’est ce qui vous motive dans l’investissement immobilier?

Nous avons identifié les 3 principaux moteurs pour déclencher une envie d’investir, celle liste n’est bien sûr pas exhaustive, il peut en exister d’autres!

1. Se constituer un patrimoine pour plus tard ou la famille, en gros “être à l’abri”.

La pierre a toujours été une valeur refuge, un peu comme l’or, c’est un bien tangible, fonctionnel, ancré et qui répond à l’un des principaux besoins humains : se mettre à l’abri. De ce point de vue là, il est évident qu’acheter un bien immobilier comble ce principal besoin. Cependant, il faut veiller à ce que ce patrimoine ne soit pas un poids, une plaie à gérer : être propriétaire responsable demande de l’engagement et de l’entretien de son ou ses biens, bref, on n’achète pas et puis c’est tout, c’est du long terme!

De ce point vue, il est préférable de privilégier des “petits” biens, faciles à gérer, situés en centre ville avec un potentiel de revente et de location rapide. Ce n’est pas forcément l’option la plus rentable car ces biens là sont très recherchés et donc plus chers.

1. Une recherche de rentabilité, un placement d’argent

Le seconde des motivations découle un peu de la première en y rajoutant une dose de chiffre. L’idée c’est d’avoir un meilleur taux de rentabilité qu’à la banque. Mais qu’est ce qu’un taux de rentabilité? et comment le calcule t’on? La rentabilité c’est le ratio entre le revenu locatif et le montant investi. Elle se calcule de la manière suivante : (loyer mensuel x 12 )/montant investi. En général à Toulouse, elle se situe aux  alentours des 5% mais elle varie fortement en fonction des quartiers et des types de biens. Grosso modo, plus l’investissement est “risqué” : montant élevé, quartier peu recherché etc.., plus le taux attendu sera élevé. Il faut bien différencier la rentabilité brute et la rentabilité nette qui est la 1ere à laquelle il faut retirer les frais de copropriété, les impôts, assurance etc…

Ne ne pouvons donc que vous recommander de prêter attention à tous les frais annexes que vous supporterez en tant que propriétaire avant de vous lancer.

1. Un revenu complémentaire tout de suite

Là, cela devient plus difficile et plus audacieux comme stratégie et notamment à Toulouse, où les prix et les loyers ont un certain “niveau”, paramètres incompressibles desquels dépend forcément la rentabilité!

• Vous pouvez alors essayer de jouer sur le prix d’achat, inutile d’essayer de négocier un studio en hypercentre ville, 10 personnes l’auront déjà acheté au prix avant vous! Il va falloir sortir des sentiers battus et se positionner sur les quartiers moins demandés, donc moins chers, mais où vous serez certains de pouvoir louer! Un vrai jeu d’équilibriste!
  Autre possibilité : acheter un bien à rénover, à condition de maîtriser le budget travaux avec des entreprises que vous connaissez bien, voire en les faisant vous même pour ne pas faire gonfler l’enveloppe!
  Enfin, vous pouvez aussi privilégier les biens plus grands qui seront moins chers au m² et tirer un meilleur loyer en louant à des colocataires, stratégie qui a le vent en poupe en ce moment!
• Vous pouvez aussi jouer sur le loyer comme nous venons de l’évoquer avec la colocation qui vous permet de louer un peu plus cher au total à plusieurs personnes. Vous pouvez aussi proposer un loyer plus élevé sur un bien totalement rénové et équipé, haut de gamme, etv encore plus sur un meublé. Enfin, le meilleur rendement locatif revient aux locations meublées de courte durée avec des loyers mensuels qui sont parfois le double de ceux du marché locatif traditionnel. Attention là encore à bien prendre en compte les frais annexes à la location tels que le linge, ménage, prise en charge de la location et bien sûr à respecter la législation en vigueur. Vous pouvez retrouver toutes les infirmation utiles ici :Cette stratégie est tout a fait réalisable et va demander une bonne connaissance du marché au préalable, un fort engagement de votre part ou alors, va nécessiter d’être accompagné de professionnels de confiance pour vous guider à chaque étape.

Afin de déterminer le quartier à cibler en fonction de votre stratégie, vous pouvez voir ici notre article : Quels sont les quartiers les plus rentables pour investir à Toulouse?

Ensuite, vous allez devoir déterminer le temps que vous souhaitez consacrer au projet et à son développement

Une fois le type de bien défini ou trouvé en fonction de vos objectifs ci-dessus, il faut bien sûr passer à la partie gestion courante de votre investissement

• Vous avez le temps et vous souhaitez tout gérer

C’est indéniablement la solution qui vous offrira une meilleure rentabilité. Ceci étant, le revers de la médaille est que cela va vous demander une disponibilité et une parfaite connaissance du marché locatif. Vous aurez alors à gérer les annonces de location, les visites des biens, la sélection des locataires puis la rédaction du bail, des engagements de caution le cas échéant et l’état des lieux. Une fois le locataire installé, il conviendra de lui établir les quittances, gérer les travaux éventuels, les relances de loyer etc..

• Vous ne voulez vous occuper de rien

Vous n’avez pas le temps, pas l’envie et/ou pas les compétences juridiques? Nous vous recommandons alors de recourir à un professionnel pour louer, puis gérer votre bien. Il vous en coûtera en moyenne 7% des loyers pour la gestion courante et 13€/m² maximum pour la mise en location. L’agence My Toulouse peut vous guider dans ces démarches de mise en location.

• Un mix des 2

Il est aussi tout a fait possible de recourir aux prestations d’une agence pour faire le visites, choisir le locataire et rédiger le bail et l’état des lieux afin de se décharger de ces tâches longues, fastidieuses et qui demandent des compétences juridiques. Si vous habitez près du bien, que vous avez un peu de temps ou que quelqu’un de votre famille peut s’en charger, il est tout a fait possible d’assurer soi même la gestion courante que nous avons évoquée au dessus.

• La question des travaux

D’un point de vue fiscal et financier, nous ne pouvons que vous recommander d’investir dans un bien avec travaux. En effet, vous allez premièrement pouvoir acheter un bien moins cher, deuxièmement déduire le coûts de travaux de vos revenus si vous choisissez l’option de l’imposition au réel et encore plus en LMNP, que nous avons développé ici.

Cependant, ce n’est pas forcément la meilleure solution si vous avez peu de temps pour gérer les travaux et que vous souhaitez être “tranquille”.

En conclusion, votre stratégie dépendra de vos objectifs et du temps que vous avez à consacrer au projet!

Concernant la question du budget, à la différence de la résidence principale, il est peu ou pas influencé par vos revenus, c’est votre profil et le montage du projet qui le défini : en somme tout est possible!