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Immobilier, Prix de l'immobilier

Estimer son appartement ou sa maison en ligne – des résultats fiables ?

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Vous êtes de plus en plus nombreux à souhaiter évaluer la valeur de votre bien immobilier. Que ce soit par simple curiosité, ou bien avec pour objectif de vendre votre appartement ou votre maison, les outils ne manquent pas !  Il suffit de faire une recherche « estimation gratuite en ligne » pour voir des dizaines (voire des centaines) de sites proposant ce type de prestations. Mais est-ce vraiment fiable ? La plupart du temps, il n’y a pas vraiment d’algorithme derrière tout ça, mais souvent un moyen simple et efficace de récupérer des données clients qualifiées, qui seront par la suite

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Crédit immobilier : les 4 bonnes raisons d’avoir recours à un courtier

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Une fois l’appartement ou la maison de vos rêves déniché, le parcours de la recherche de crédit commence et ce n’est jamais simple! Alors, pourquoi ne pas se faciliter la vie et passer un courtier ? Les avantages sont nombreux. 1. Un gain de temps Vous n’avez pas forcément le temps d’aller démarcher plusieurs banques,  ni les connaissances requises pour juger au mieux de la meilleure offre. On a souvent tendance à penser que, parce que l’on connait bien son banquier, on aura une offre intéressante, or, ce n’est pas toujours vrai! Le courtier a un fort pouvoir de négociation et est là pour gérer à votre place la recherche de la meilleure offre parmi un large panel de banque. 2. Une économie d’argent Le travail du courtier est de trouver la bonne combinaison entre le taux d’emprunt, la durée du prêt et l’apport personnel, et tout cela en fonction du profil de l’emprunteur (jeune, fonctionnaire etc….). Il est mieux placé que vous pour trouver la meilleure solution financière, en jouant par exemple sur la durée de l’emprunt (Ex : sur 19 ans, le taux est légèrement plus faible que sur 20 ans), ou sur l’assurance prêt. L’économie peut aller de 0,15 à 0,20 points. Le courtier pourra également négocier plus facilement que vous l’exonération des frais de dossier bancaire (souvent aux alentours de 1000 euros) et la réduction ou suppression des indemnités de remboursement anticipé. 3. Vous ne payiez que si vous souscrivez le crédit Pas d’inquiétude à avoir côté finances ! Les conseils et l’étude du dossier sont gratuits. C’est sur le montant du crédit que le courtier se rémunère, c’est en général 1% du montant, qui est intégré dans le plan de financement. 4. Le courtier, roi de la stratégie de crédit Les connaissances du courtier vont lui permettre dans certains cas d’établir un montage financier et de jouer sur le type de crédit. Par exemple, le crédit « multi lignes » : Il consiste à fractionner l’emprunt en deux, chaque partie étant souscrite sur une durée plus courte que celle prévue au départ pour un prêt global. Les taux sont ainsi plus faibles que pour un emprunt long et vous permettent de réaliser des économies. Autre possibilité, le crédit mixte, basé sur un taux fixe de remboursement pendant les premières années et un taux variable sur les suivantes. Ce montage est particulièrement adapté si vous achetez pour la première fois et comptez revendre rapidement votre bien. Un courtier peut aussi s’avérer utile pour  renégocier un prêt ou envisager un rachat de crédit suivant les taux en vigueur sur le marché actuel. Par exemple : un prêt contracté sur 20 ans en 2011 à un taux d’environ 4,25 % peut se renégocier pour un taux à 3,35% en 2014. Les taux fixes des banques évoluant au fil des ans, vous gagnez souvent à faire appel à un courtier pour revoir votre taux d’emprunt à la baisse suivant la moyenne des taux sur le marché. Vous souhaitez prendre contact avec un courtier, contactez-nous et nous vous transmettrons les coordonnées de nos partenaires.

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Immobilier et Plus-values, perspectives pour le reste de l’année 2012

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François Hollande l’avait promis, va-t’il revenir sur le nouveau régime des plus-values immobilières?  Il semblerait que ce soit au programme de cet été. Alors, quels seront les changements? Le projet est de revenir au système qui était en vigueur avant 2004 : les plus-values immobilières étaient soumises à l’impôt sur le revenu (et non à un prélèvement forfaitaire aujourd’hui de 19% +13.5% de prélèvements sociaux, soit 32.5% au total). Ce nouveau système sera donc plus avantageux pour les tranches inférieures à 30.%. Mais, la réforme influera aussi sur la durée. L’abattement sera total après 22 ans : 5 % par an au-delà de la deuxième année. Il faut attendre aujourd’hui 30 ans pour être totalement exonéré ((abattement : 2 % par an entre la 6ème et la 17ème année de détention, 4% par an entre la 18ème et la 24ème année, 8% par an entre la 25ème et la 30ème année). Ce nouveau nouveau système sera donc plus avantageux pour tout le monde. Espérons que cela incite les vendeurs à remettre leur biens sur le marché. Quand aux prévisions futures sur les ventes, nous penchons pour le 1er scénario des notaires, à savoir  : – Une baisse des volumes de 10 à 15 % sur l’année (entre 700.000 et 740.000 ventes) et une baisse des prix de 5 à 10 %. A ce jour, à Toulouse, les mises en vente ont nettement diminué, ainsi que les demandes qui ont environ baissé d’un tiers, l’activité est au ralenti. Le second scénario, plus pessimiste, serait la baisse des volumes en-dessous des 700.000 ventes, et une baisse de prix bien plus importante, si les investisseurs venaient à perdre confiance et les taux à augmenter de manière dissuasive (+0.5 à 1 point). Rendez-vous en septembre pour faire le point.    

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Aménagement urbain : Toulouse revisite ses espaces

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Depuis plusieurs années, Toulouse s’applique à revoir ses espaces pour moderniser la ville et l’adapter aux nouvelles habitudes de vie. Parmi les aménagements en cours de réflexion, figure celui du centre-ville visant à améliorer la cohabitation entre les différents moyens de transport et les piétons. Un projet organisé autour de deux points majeurs de la ville : la Garonne et le canal du Midi. L’image d’une ville vieillissante s’éloigne peu à peu. Comme Bordeaux a su le faire il y a quelques années, Toulouse s’offre également une nouvelle jeunesse en lançant de nombreux travaux d’aménagement sur l’ensemble de son périmètre. C’est notamment le cas en son centre avec un concept confié à l’architecte urbaniste Joan Busquets. L’objectif est simple : redonner à la ville toutes ses couleurs, tout en travaillant sur la cohérence des lieux, en faisant cohabiter modernité et ancien. Le projet s’est, dans un premier temps, orienté vers les voies de circulation afin de prendre en compte les modes de déplacement doux, c’est-à-dire les voies piétonnes et cyclables, et en redonnant une place centrale aux transports en commun. Voulu par la ville, il s’agit d’ailleurs davantage d’une évolution que d’une révolution, avec la prise en compte de deux points majeurs dans la ville et le cœur de ses habitants : la Garonne et le canal du Midi. Deux sources d’eau que le projet met en avant. Les principaux travaux d’aménagement du centre toulousain Définitivement liés à l’histoire de Toulouse, la Garonne et le canal du Midi trouvent, dans ce projet d’aménagement, une place centrale au cœur de la ville. L’équipe d’architecture s’est en effet appliquée à rendre ces lieux accessibles pour en faire des points clés. Le projet prévoit notamment la mise en place de voies piétonnes et cyclables autour de sites ludiques dans lesquels le végétal retrouvera toute son importance. Ce ne sera d’ailleurs pas le seul lieu avec, d’ores et déjà, la prévision d’aménagement de nombreux carrefours et axes majeurs avec l’intégration de sites paysagers et de plantations, souvent accompagnées de nouvelles voies piétonnes. Plus éloigné du centre-ville, ce projet d’aménagement prévoit également la conservation et l’amélioration de la ceinture verte accompagnant l’Octogone, les boulevards toulousains, tout en renforçant son caractère identitaire. Le projet a ouvert, en novembre 2011, les premières concertations publiques, avant une mise en œuvre du projet qui devrait débuter en juillet 2012 et se poursuivre les années suivantes.

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Toulouse : les quartiers où l’on peut encore acheter

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Toulouse n’échappe pas à la tendance de la hausse des prix et notamment le centre ville. Mais il reste encore des quartiers agréables où il est encore possible de payer moins cher pour un cadre de vie tout aussi agréable. Ainsi, pour les appartements, nous vous conseillons : – Rangueil, Sauzelong : Desservis par la ligne B, c’est un quartier très résidentiel où l’on trouve des jolies maisons anciennes très recherchées, un marché au métro Sauzelong, la proximité du canal du midi.. Parmi ces maisons de grands immeubles construits dans les années 60 à 70. Certains sont exceptionnellement bien entretenus et on y trouve des affaires à 1700€/m²!! – Jolimont : Ce quartier très proche du centre ville avec ses commerces et son métro abrite quelques immeubles des années 60′ où l’on peur dénicher des appartements de qualité à 2000€/m². Les préjugés sur les années 60′ ont la vie dure! pourtant on y trouve volumes, parquet, luminosité.. – 3 Cocus : Ce quartier est peu recherché à tord ! On y trouve commerces, métro, écoles, espaces verts. Ici les immeubles sont récents (entre 1990 et 2005) où l’on peut acheter à partir de 2000€/m². Et pour les maisons – Croix de pierre / Fontaine Lestang Ils regorgent de petites rues bordées de jolies maisons anciennes des années 30 avec petit jardin.  De plus en plus de familles avec jeunes enfants s’y installent, l’arrivée du Cancéropole a également dynamisé le quartier. Il faut compter au minimum 250 000€ pour une petite maison. Mais côté droite de la route de Seysses, on peut encore trouver de bonnes affaires. Voir nos biens en vente sur ce secteur ! – Saint martin du touch Malgré ses avions (tout comme Lardenne et Vieille-Toulouse!) , ce quartier a beaucoup de charme et d’atouts : commerces de proximité, accès rocade facile, écoles, espaces verts, vie de quartier, un village dans la ville : tout cela à 15min du Capitole! On y trouve des toulousaines à partir de 200 000€! Voir nos biens en vente sur ce secteur !

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Toulouse : bilan du marché immobilier en 2010 et perspectives pour 2011

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En cette fin novembre, l’heure est venue de faire le bilan de l’année du marché immobilier toulousain et d’en tirer des conclusions pour 2011, alors faut-il acheter, vendre, louer? – Les prix : Ils sont en hausse sur l’année à Toulouse. Pour les maisons, c’est +9.2%, pour les appartement 1.8%, voir notre article les prix montent d’après les chiffres des notaires. Quant aux prix du neuf, ils s’affichent à 3260€/m² soit +8.1%. A noter, une très forte tension sur le centre-ville où les petites surfaces s’arrachent à plus de 4000€/m²! Il en est de même pour les loyers qui après un début d’année très calme et en stagnation, sont de nouveau à la hausse à +1.1%. Il est donc de plus en plus difficile et cher de se loger en hypercentre mais Toulouse regorge de petits quartiers sympathiques et plus accessibles, nous ferons un article sur ce sujet. – Les volumes : Plus timides en début d’année, les acquéreurs ont fait leur grand retour au printemps, notamment à l’occasion du salon de l’immobilier. Ce sont d’abord les primos accédants, dopés par les taux, puis les investisseurs pour les mêmes raisons qui ont participé à la hausse des prix en centre ville. Il a fallu attendre la rentrée pour retrouver les secundo accédants qui étaient en attente de signes économiques positifs pour déménager. Le nombre de transaction sera donc plus élevé que l’année précédente, encore freiné par le manque d’offre de certains biens. – Les stocks : Il y a plusieurs catégories de biens : Les biens en vente de qualité (rénovés) ou situés en hypercentre se font de plus en plus rares et se négocient en quelques jours seulement. Les biens de qualité moyenne (petits travaux, finitions) ou situés dans des quartiers de proche périphérie (st agne, rangueil, jolimont..) sont plus nombreux, ils constituent une alternative aux acquéreurs ayant moins de moyens et ayant un rayon de recherche plus large. Ils se vendent le plus souvent assez vite (de 2 à 4 mois) avec une petite négociation tant que le prix de départ a été fixé correctement. Les biens avec un défaut : route, quartier peu recherché (mirail, 3 cocus..).. : ils restent plus longtemps sur le marché et subissent une négociation plus rude. – les taux : ils sont passés de 3.85% en moyenne sur 15 ans en début d’année à 3.30% aujourd’hui. Entre le début d’année et aujourd’hui, les candidats acquéreurs peuvent donc emprunter plus d’argent sur la même durée ou réduire leurs mensualités. D’après les experts, ces conditions devraient se maintenir ainsi jusqu’au milieu 2011. – Prévisions pour 2011. Nous avons vu que les taux devraient rester stables d’ici mi 2011, tant qu’ils resteront attractifs, la demande à l’achat restera soutenue car c’est un moteur fondamental à l’achat et à l’investissement immobilier. Toulouse est une ville dynamique qui accueille chaque année 20 000 nouveaux arrivants qui doivent se loger. De même, tant que les biens seront rares en centre-ville, la pression sur les prix sera élevée. Pour le reste, difficile de prévoir plus précisément les prix et les volumes de vente. Mais la situation économique étant encore fragile et le revenu moyen n’étant pas extensible, les prix ne devraient pas ou très peu augmenter sur Toulouse. Les nouvelles mesures fiscales et lois auront certainement un effet régulateur sur le marché : nouveau prêt à taux 0% et suppression de la déduction des intérêt d’emprunt, arrêt du pass foncier, apparition du diagnostic de performance énergétique dès la mise en vente.. Une chose est certaine, c’est que Toulouse, 4e ville de France, reste moins chère que certaines autres grandes villes de province (Bordeaux, Nice..)! A bon entendeur! Quand à l’éternelle question, faut-il acheter ou louer, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Tout dépend des objectifs de vie et des opportunités présentes. En tout cas, il ne faut pas acheter à tout prix, n’importe ou à n’importe quel prix!

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Toulouse, les prix montent d’après les chiffres des notaires

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La dernière note de conjoncture des Notaires de Novembre vient d’être publiée et elle confirme la tendance à la pression sur les prix observée depuis plusieurs mois. A Toulouse, le prix moyen de vente des maisons est à 246000€ soit + 9.2% de hausse sur un an! Pour les appartements, le prix moyen au mètre carré s’affiche à 2274€, en hausse de 1.8% sur 1 an. Mais cette moyenne cache de fortes disparités entre les quartiers, l’hypercentre ville connait lui une hausse de plus de 10%. Malgré la crise et la situation économique encore difficile, le peu d’offre sur le marché tire invariablement les prix vers le haut, mais jusqu’à quand? Quand au neuf, il s’affiche en moyenne à 3118€/m² en hausse de 3.7% sur an, avec une demande très tendue de scellier bien placé à Toulouse.

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