septembre 2019

Acheter / Investir, Immobilier, Prix de l'immobilier, Toulouse, Vendre

Hausse des prix de l’immobilier à Toulouse, notre analyse

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Cela n'aura échappé à personne, les prix de l'immobilier ont encore augmenté cette année à Toulouse, cette fois de manière assez significative, de 2.8% d'après les notaires, 6.5% selon Seloger.com à 7.1% et d'après Meilleurs.agents.com, soit environ +30% sur 5 ans! Pour sortir des moyennes et de ces effets d’annonces, nous avons dressé 2 tendances observables notamment sur le secteur de l'agence My Toulouse, la rive gauche, qui couvre : St Cyprien, Fer à Cheval, Croix de Pierre, Fontaine Lestang, Arènes, Mermoz et Papus notamment. Cette "flambée" est donc à relativiser en fonction des quartiers et des types de biens, ce dont nous avions déjà parlé dans un précédent article sur les prix de l'immobilier sur notre secteur.  Ce qui est certain c'est que les écarts de prix se creusent de plus en plus en fonction des biens ou des secteurs, à tord ou a raison d'ailleurs.. Voici donc ces 2 tendances : Les secteurs ou les types de biens pour lesquels la demande est largement supérieure à l'offre : Les secteurs ayant bonne réputation et les biens récents sans défaut. Ce premier groupe est celui sur lequel nous avons pu observer des hausses spectaculaires, à 2 chiffres, presque d'un jour à l'autre! Cette flambée est due à un phénomène bien connu : la rareté. Les conditions d'achat étant encore particulièrement favorables, il y a fort à parier que cette tendance va s'accentuer dans les mois à venir. Prenez par exemple une maison, bien rénovée et aménagée, au calme et proche de toutes les commodités ou encore un 3 pièces récent avec une vue agréable et tous les attributs de confort recherchés (parking, balcon, ascenseur etc..). Ces biens-là sont recherchés par de très nombreux acheteurs, qui cherchent souvent depuis longtemps et donc se vendent très vite avec une stratégie de vente adaptée! Les quartiers peu plébiscités ou les biens anciens ayant un "défaut" Dans ce second groupe, il peut être tentant d'afficher un prix plus élevé, pour "coller" au marché global. Ceci étant, la demande étant beaucoup plus faible ou plus "difficile" pour ce type de bien, que tout prix jugé trop élevé, va condamner le bien à des mois de commercialisation. Les propriétaires de ces biens doivent s'entourer d'un agent immobilier de confiance et patient! On peut citer par exemple : le bruit, une distribution peu classique, une absence de stationnement ou de balcon etc.. Ces biens ne sont pour autant pas à stigmatiser, car certains défauts peuvent être résolus, et certains secteurs sont encore peu demandés, alors qu'ils sont tout aussi agréables que leurs voisins surchargés! Ce second groupe propose d'excellentes opportunités qui nécessitent parfois de sortir de sa "zone de confort!" Pour conclure, le marché de l'immobilier, loin d'être purement mathématique, est toujours une affaire de cœur comme nous l'avions évoqué dans cette vidéo.
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LA CARTE DES PRIX DE L’IMMOBILIER, SECTEUR RIVE GAUCHE À TOULOUSE EN 2019

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Cet article est une mise à jour du 25 septembre 2019, la version de 2018 est accessible ici. Vous êtes vendeur immobilier ou un acheteur qui souhaite s'informer? Les quartiers de St Cyprien,  Fer à Cheval, Bourrasol, Croix de Pierre, La Pointe, Fontaine Lestang, Papus, Faourette ou encore les Arènes sont nos spécialités. Nous avons passé au crible notre secteur de prédilection, très complexe et varié, afin de vous concocter une carte des prix moyen de l'immobilier sur la Rive Gauche en tenant compte de tous les sous-secteur. Ces prix moyens sont valables pour les appartements aux "typologies standards", si votre bien est atypique (grande surface, peu de chambres etc..), il nécessitera une étude personnalisée approfondie. Bien loin des moyennes larges que nous avons pu consulter dans la presse récemment, nous faisons ici état de la réalité et des spécificités du terrain que nous constatons tous les jours. Nous avons également rédigé un billet sur notre avis sur la hausse des prix de l'immobilier à Toulouse en 2019. Concernant les maisons, nous avons dressé un portrait type avec une enveloppe moyenne en fonction des secteurs. Nous avons choisi la typologie la plus recherchée, à savoir une maison 4 pièces avec jardin de 100m2 environ rénovée : St Cyprien : 620 000€ Fer à cheval : 580 000€ Croix de Pierre : 520 00€ La Pointe : 390 000€ Fontaine Lestang : 420 000€ Arènes : 390 000€ Bourrasol : 490 000€ La faourette/Mermoz : 300.000€ Papus : 220.000€  
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Comment choisir son agent immobilier?

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Il est très difficile de choisir un bon agent immobilier en qui avoir confiance. Dès le départ, si vous souhaitez recourir à un professionnel pour vous accompagner sur votre projet immobilier, envisagez-le comme un partenaire, qui va réaliser pour vous toutes les tâches complexes liées à une vente, sans oublier l'aspect humain et psychologique d'un tel projet. Vendre son appartement ou sa maison demande de la préparation, une disponibilité de tous les instants, des compétences juridiques et relationnelles et un engagement émotionnel fort ! Vous allez céder un foyer, peut être VOTRE foyer, à de nouvelles personnes qui vont à leur tour y écrire leur histoire ! Un processus total qui va durer en moyenne 15 mois, avec ses hauts et ses bas. De quoi rechercher la sérénité et un accompagnement pas à pas pour passer le cap et enfin réaliser votre projet! Voici nos conseils pour bien s'entourer : 1. Trouvez un agent à proximité de votre bien et/ou qui connait bien votre secteur : Promenez vous dans le quartier et sur internet (Google, Meilleursagents.com), regardez les panneaux et l’agence qui sort du lot. Un expert du marché immobilier local, c’est un professionnel qui connaît les prix pratiqués dans votre quartier, et même dans votre rue ou votre immeuble. En tant qu’expert du quartier, il connaît le prix des transactions récentes, la sociologie et la demande du secteur : il pourra aussi vous expliquer ce qui peut influencer les prix autour de chez vous : la présence d’un bon collège ou des projets de construction et d’implantation de commerces ou espaces culturels qui boostent la qualité de vie locale. Par ailleurs, au sein d’une même rue, il peut y avoir d’énormes disparités! Vous pourrez ainsi fixer ensemble le prix de vente adéquat pour votre logement. En effet, même en pleine ville, chaque quartier a ses propres spécificités : commodités, attractivité, prix au m2, etc… Faire le choix d’une agence située à proximité vous garantira d’avoir un interlocuteur qui connait parfaitement le potentiel de votre bien, et donc, sera susceptible de mieux le valoriser. Celle-ci saura en outre mieux vous conseiller pour bien fixer le prix de votre bien immobilier. Il peut bien sûr exister des exceptions : lorsque l’on vous recommande chaudement un agent même s’il n’est pas du secteur, prenez tout de même la peine de le contacter et de voir comment il travaille ! De nombreuses agences travaillent aujourd’hui en réseau et un professionnel qui vous est recommandé fera au mieux pour vous accompagner dans votre projet et se renseignera sur votre secteur. 2. La confiance, Le feeling : l’agent immobilier s’intéresse vraiment à vous. Au-delà du professionnel, vous allez sentir si la personne va vous comprendre, partage les mêmes valeurs que vous et ainsi, sera à même de vous accompagner dans une relation de confiance. Une vente immobilière est aussi une relation humaine, autant qu'elle soit la plus agréable possible. Dès votre première rencontre, posez-lui les bonnes questions : comment procédez-vous pour évaluer le prix de mon bien ? Comment allez-vous m’accompagner ? À quelle fréquence allons-nous communiquer ? Vérifiez qu’il répond de façon claire et précise à ces questions bien légitimes. Notez sa capacité d’écoute dans un premier temps mais surtout s’il cherche à comprendre votre projet, vos besoins et vous conseiller en fonction de ces derniers. Vous devez établir ensemble une relation de confiance, c’est primordial. 3 : les résultats, les avis de l’agence D’une agence à l’autre, les méthodes, les moyens ou les clients sont différents. Alors comment mesurer l’efficacité d’une agence que l’on sollicite pour la première fois ? Renseignez-vous sur sa réputation, les avis clients en ligne, demandez à des proches, demandez conseil à des personnes ayant vendu récemment et quel est le retour. Puis, questionnez directement le professionnel, par exemple sur les délais de vente habituels pour un bien similaire. Ensuite, consultez les biens vendus par cette agence qui se trouvent sur son site ou sur ses vitrines en ligne et n’hésitez pas à lui demander en combien de temps ils se sont vendus et avec quelle décote. 4 : Comment l’agence met en valeur ses biens à vendre ? Observez comment votre bien sera mis en avant, si l’agence fait de belles photographies, des visites virtuelles, plan, et comment elle travaille la description qui accompagne l’annonce. Choisir une agence qui travaille avec les principaux sites immobiliers est encore primordial. Il s’agit de Seloger.com, Logic-immo.com, Bienici.com, Leboncoin.fr mais également des sites plus spécialisés pour les biens de prestiges ou atypiques. Il y a également la vitrine de l’agence et son propre site internet et bien sûr son fichier clients. Il est également possible de faire des "ventes privées" ou du "off market" sur des types de biens spécifiques (prestiges, confidentialité etc..) Autre point important aujourd’hui : les réseaux sociaux, l’agence doit être agile, proactive et innovante ! Vérifiez que les canaux de diffusion sont adaptés à votre bien. Plus que de le mettre en avant, il s’agit de le mettre en valeur et d’atteindre VOTRE acquéreur ! 5 : les honoraires En moyenne, les honoraires d’une agence varient entre 3% et 8%, d’après une publication des Echos. En général, plus le prix estimé sera élevé, moins le pourcentage de la commission le sera. Le bon pourcentage, ce n’est pas forcément le moins élevé mais celui qui correspond à la qualité du service et à l'efficacité : reportage photo, vidéos, diagnostics, visites 3D… 6 : mandat simple ou exclusif ? Le mandat de vente est le contrat par lequel vous confiez la mise en vente de votre bien à une agence immobilière. Il en existe deux types principaux : exclusif ou simple. Quand il est exclusif, vous faites pleinement confiance à une  seule agence qui va se démener pour vendre votre bien aux meilleures conditions. Il existe de nombreuses raisons pour privilégier le mandat exclusif : La tranquillité d'esprit de ne pas multiplier les interlocuteurs, Des services sur mesure : vente privée, prise en charge des diagnostics, visite 360° etc.. Une meilleure
Lifestyle

Tiny House : décryptage d’une tendance de fond

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Peut être avez-vous déjà entendu parler des « Tiny House », ces mini maisons mobiles de 10 à 30m² que l’on peut poser au milieu d’un champ ou au fond de son jardin? Au delà d’une simple tendance, il s’agit aussi d’un élan vers un retour à l’essentiel, plus proche de la nature et vers plus de mobilité. Comment définir une Tiny House? Une tiny house est une petite maison qui roule. En anglais, “tiny” signifie minuscule, et “house” maison. Le « Tiny House Movement » a émergé aux USA au début des années 2000, prônant simplicité de vie et sobriété volontaire lors de la crise des subprimes. C’est donc une petite maison écologique, en bois, sur remorque. Construite à partir de matériaux naturels, il s’agit d’y loger tout le confort d’une maison, en limitant son impact sur l’environnement et en étant minimaliste. Sa mobilité lui donne la flexibilité de s’adapter aux besoins en suivant les saisons. Il est possible d’y vivre toute l’année ou de l’utiliser comme résidence secondaire ou maison d’amis. Il est possible d’auto construire ce type de maison et il existe également de nombreux constructeurs spécialisés  : La tiny house, baluchon pour les plus anciens et en région toulousaine : Occitiny  Ma tiny occitane. En moyenne, il faut débourser entre 20.000 et 65.000 € pour acquérir cet habitat original et super équipé! Seul ou en famille, de nombreuses configurations et styles sont possibles ! Quelques tiny houses en image : La tiny house Valhalla @Baluchon La tiny house flamenco @Baluchon Quelle est la législation pour l’implanter? Ces petites maisons ne nécessitent pas de permis de construire à priori, cependant une déclaration de travaux sera nécessaire si vous souhaitez l’installer dans votre jardin de manière permanente et un permis BE (remorque) pour la déplacer. Il existe des zones dites « pastilles » où il est possible d’installer et de stationner ce type d’habitat mobiles et démontables (au même titre que les mobilhomes et chalet). Ce sont des zones inconstructibles. Il y a 2 cas de figure, soit vous souhaitez y vivre toute l’année, soit vous l’implantez pour moins de 3 mois. Concernant les Tiny Houses mobiles, la loi prévoit qu’il n’est pas possible de stationner plus de trois mois par an sur un terrain (que ce soit le vôtre ou non). L’habitat ne peut en revanche pas être utilisé comme logement. En déplacement, elles sont soumises aux mêmes règles que les caravanes. Pour une Tiny House qui resterait donc en place plus de 3 mois, il faut faire une demande à la Mairie avec une déclaration préalable d’urbanisme. Dans le cas d’une tiny house de plus de 20m2, il faudra demander un permis de construire. Si vous souhaitez en faire votre résidence principale, c’est la loi ALUR qui encadre ce type d’habitat et il faudra obtenir une autorisation de la mairie et respecter une charte de salubrité et de raccordements au réseau. Vous devrez en principe vous acquitter de la taxe d’aménagement prévue par la loi. Cela revient donc à une maison mais petite et sans fondations et que vous pouvez déménager facilement Une tiny House pour y vivre à l’année? Il faudra donc trouver un terrain pour accueillir votre mini maison, et demander son accord à la mairie. Il existe aussi quelques projets de villages de mini maisons : Le Tyvillage à St Brieuc déjà existant La mairie de Rezé vient de lancer un appel à candidature pour installer jusqu’à 6 Tiny House sur un terrain de 6700m2 qu’elle mettra à disposition. Pour aller plus loin et pour approfondir le sujet, voici quelques sites utiles : TinyHouse France Ma TinyHouse Alors prêts à vous lancer?

Immobilier

Acheter à plusieurs, un premier pas vers le vivre ensemble ?

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Avec l’augmentation du prix de l’immobilier, il devient de plus difficile de se loger, du moins dans quelque chose qui nous plaît VRAIMENT ! Souvent, pour acheter le bien que l’on souhaiterait, il faut rajouter quelques dizaines de milliers d’euros à notre budget (quand ce n’est pas un zéro !!) Les demandes qui reviennent le plus souvent sont : dans l’idéal une maison (ce critère est souvent écarté dès le début pour des raisons de budget), avec jardin, ou terrasse mais un espace extérieur impératif !, dans une petite copropriété (charges réduites et immeuble plus « charmant »), à proximité des transports, des commerces, des écoles, etc… Et avec de quoi stationner au moins une voiture… Autrement dit : le mouton à 5 pattes en ville ! Pour dégoter ce type de biens, voire plus grand et plus beau, il y a une solution ! Acheter à plusieurs : Cette solution offre beaucoup d’avantages, que ce soit en famille ou entre amis, en quelques sortes, vous choisissez vos voisins ! Il y a l’option d’un petit immeuble, déjà divisé en appartements, ou bien d’une maison divisée ou divisible en plusieurs logements, et avec des espaces communs (jardin, piscine, garage(s),etc.) à l’heure du co-living et du co-housing, c’est dans l’air du temps et ça permet de faire des économies (d’argent et d’énergie !!) Autre avantage, il y a toujours quelqu’un à la maison quand vous vous absentez, que ce soit pour arroser les plantes ou pour nourrir le chien, le chat ou les poissons !! Sans compter l’aspect « sécurité », c’est toujours agréable de se savoir proche de personnes de confiance en cas de problème. à noter toutefois, dans le cas d’une maison que l’on divise en appartements, il peut y avoir une moins bonne insonorisation entre les logements que dans le cas d’un immeuble conçu dès le départ pour cette utilisation.. Il y a aussi la possibilité d’acheter un « domaine » comportant plusieurs bâtiments, par exemple une maison + une grange + un chai + un hangar (il y en a proche de Toulouse ! ) et de se répartir les logements en fonction des envies de chacun (travaux/pas de travaux, etc.) L’avantage d’acheter à plusieurs est que le budget est moins limité et que les banques peuvent suivre plus facilement car elles ont plus de garanties. Plusieurs formules s’offrent à vous (source : Banque populaire) :  L’indivision Chacun des acquéreurs (on parle de propriétaire « indivis ») est détenteur du bien immobilier à hauteur de sa participation financière. Mais tous les acquéreurs jouissent pleinement du bien commun. Ils sont financièrement solidaires, et doivent assumer collectivement les dépenses d’entretien et de fonctionnement, y compris le remboursement du prêt si un emprunt a été contracté pour en financer l’achat. La SCI (société civile immobilière) Les acquéreurs n’achètent pas en direct, mais au travers d’une société créée pour l’occasion et dont ils sont les associés. La répartition des parts est fonction de la contribution financière de chacun. La SCI, personne morale, est le propriétaire au sens juridique du bien acquis. Le pacte tontinier Il s’agit d’une clause d’accroissement insérée dans le contrat d’acquisition d’un bien en commun. Elle permet de stipuler qu’en cas de décès de l’un des acheteurs, la propriété est transmise aux autres associés. Le dernier survivant devient propriétaire unique du bien. Le bien acquis conjointement ne se trouve donc pas en indivision avec un pacte tontinier. » Chaque formule a ses avantages et ses inconvénients, nous vous invitons à prendre connaissance de cet article, sur le site de la Banque Populaire, si vous souhaitez approfondir la question. Il existe une 4eme formule, plus avantageuse selon nous, mais qui demande l’intervention d’un géomètre et d’un notaire, c’est la création d’une copropriété avec des lots bien distincts, ainsi chacun sera propriétaire de son logement et pourra le céder plus facilement. Il est important de noter qu’un achat à plusieurs, c’est aussi un changement de mode de vie qui, s’il présente de nombreux avantages, peut aussi avoir quelques inconvénients.. Mieux vaut donc anticiper les éventuels conflits et prévoir des logements autonomes avec des espaces communs pour lesquels on se sera mis d’accord dès le début (utilisation, travaux éventuels, etc..) Enfin, la dernière formule peut être l’habitat participatif où le projet de construction est créé de A à Z, un mélange de copropriété et de colocation où chacun doit être d’accord et patient, car ce genre de projet peut être très long (plusieurs années) à mettre en place. Sans parler d’éco-villages, ou d’Oasis (concept cher à Pierre Rabbhi), il est déjà possible, à petite échelle, en famille ou entre amis, de créer des lieux de vie en adéquation avec nos attentes et avec un mode de vie qui fait la part belle à la collaboration et au vivre ensemble, au plus proche de la nature ! Et vous, seriez-vous prêt.e.s à co-habiter ??

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