mai 2020

Voilà plus de 15 jours que nous sommes « déconfinés » et la question est sur toutes les lèvres : « comment évolue le marché de l’immobilier depuis le 11 mai? » De nombreux acteurs s’emparent de la question : sites d’annonces, agents immobiliers, économistes etc.. avec des avis divergents bien sûr! Je vais ici tout simplement faire un état des lieux de ce que nous observons à l’agence depuis début mai et la reprise du 11. Les acheteurs sont toujours là et plus motivés que jamais : Les 2 mois de confinement auront été propices à la réflexion et au ciblage des besoins : les acheteurs savent ce qu’ils veulent et connaissent leur budget. Investisseurs, comme ceux qui cherchent une résidence principale, sont au rendez-vous et se décident TRES rapidement. Bien évidement, la demande de maisons avec jardin -déjà très élevée- flambe encore plus. Les appartements avec un extérieur et dans un cadre agréable semblent aussi très bien tirer leur épingle du jeu. Les vendeurs sont confiants mais encore peu nombreux, ce qui n’est pas de nature à fluidifier le marché et à satisfaire la demande, très soutenue! Et les prix? Pour le moment, pas de baisse en vue, mais une accentuation des écarts de prix entre les biens avec un extérieur et les autres. En résumé, la dynamique est plutôt très saine avec malheureusement quelques ménages écartés du marché, par des conditions de financement devenues plus strictes (déjà depuis fin 2019) Quand au grand débat « ville ou campagne? » J’observe qu’il y a des adeptes des 2 : ceux qui sont contents d’avoir été confinés en ville avec des conditions agréables car proche des commodités et des cercles d’entraide des voisins. Des habitants de la campagne qui se sont trouvés isolés et qui veulent venir vivre en ville! Et ceux qui rêvaient déjà d’une vie à la campagne ou ailleurs et qui vont certainement sauter le pas, si toutes les autres conditions le permettent (travail, école etc..) Même s’il est encore tôt pour dresser une tendance pour le reste de l’année (il faut rester prudent), l’hypothèse de l’immobilier comme valeur refuge semble nettement se confirmer. C’est le scénario n°2 que nous avions imaginé dans « crise sanitaire : quel avenir pour l’immobilier? » , rédigé durant le confinement. Enfin, le scénario n°3, plus « large » et vers une évolution des modes de vie : sociaux, politiques et économiques, pourraient se profiler à plus long terme

Nous avions déjà rédigé cet article qui faisait un focus sur le développement de l’agriculture urbaine à Toulouse il y a un an et demi. j’ai profité du confinement pour suivre plusieurs formations dont une sur la permaculture et une sur l’agriculture urbaine. Le confinement et la crise sanitaire pousse toute le monde à un retour au vert : de l’exode des parisiens à ceux qui se mettent au potager pour la première fois, la prise de conscience de notre lien et besoin de nature est bien là! Si la question des nouveaux comportements en matière d’achat immobilier est au centre des débats : retour au vert, recrudescence des demandes sur les maisons avec jardins et les appartements avec terrasse, la réalité du territoire fait que, les villes restent attrayantes car dotées de tous les services ET d’espaces verts ou du moins d’un potentiel de transformation incroyable!:)) Alors, qu’est ce que l’agriculture urbaine? Contrairement à ce que l’on pourrait croire, il ne s’agit pas nécessairement d’une activité purement agricole réalisée en ville. Le concept est bien plus large que cela et inclut notamment: Les jardins privés des particuliers Les jardins collectifs, familiaux, partagés Les professionnels qui produisent en milieu urbain et en périphérie des villes de manière traditionnelle ou en utilisant des technologies sur de petites surfaces (serres, containers, hydroponie etc..) Les jardins publics, municipaux qui incluent une notion éducative et/ou d’insertion L’agriculture urbaine n’a pas toujours une vocation de production, elle peut être sociale ou éducative afin de se réapproprier l’espace urbain et son alimentation. Afin de l’inclure durablement dans les villes, et notamment à Toulouse, l’engagement individuel et associatif ne suffira pas. Les politiques doivent s’emparer du sujet et notamment en révisant le plan local d’urbanisme (bâtiments et construction : 15 propositions pour une transition écologique) en y intégrant cette dimension de nature et de biodiversité (vidéo instructive), nourricière ou non. Les principaux enjeux sont les suivants : La fonction alimentaire : produire et consommer local au maximum. Le développement économique et social (emploi et insertion) La fonction environnementale bien sûr (îlot de chaleur, biodiversité, dépollution) Une vocation éducative et récréative Et une fonction paysagère et d’aménagement urbain Alors, emparons-nous du sujet à l’échelle individuelle et faisons le grandir à l’échelle collective, notamment en partageant nos idées sur ce site

Nous avons pu le voir dans de nombreux domaines, l’épidémie de coronavirus et le confinement que nous vivons tous, nous mènent à repenser nos modes de vie et plus largement encore, notre modèle de société. Nous avons eu la chance de constater de nouvelles initiatives solidaires et d’y participer ! Les nouveaux modèles qui émergent font la part belle aux commerces de proximité, aux producteurs locaux, au voisinage et à la vie de quartier en général, à un retour aux choses simples et authentiques. L’humain revient au centre des préoccupations et la sauvegarde de la nature devient l’enjeu primordial de ce « nouveau monde » à construire ensemble. En tant qu’humains, nous sommes tous concernés et il nous appartient de prendre part (ou pas) à cette nouvelle économie résolument tournée vers une autre forme de « croissance » : axée sur d’autres indicateurs, comme la relation, l’authenticité, la simplicité, la résilience, la solidarité et pourquoi pas le bonheur ? En tant que citoyens, nous pouvons également choisir de nous impliquer dans la vie de notre quartier ou de notre ville, pour permettre à ce modèle d’émerger et de prendre de l’ampleur, via des initiatives solidaires et locales, notamment pour encourager la vie de quartier et les petits commerces. En tant que commerçants de proximité, nous choisissons également de travailler de façon éthique et durable, en privilégiant les relations de long terme, et en mettant l’humain et la proximité au centre de notre démarche. C’est simple, efficace, tout le monde est content ! Ainsi, tout comme nous avons soutenu nos commerçants de quartier lors du confinement, nous continuerons à les soutenir après le 11 Mai et souhaitons aussi valoriser nos confrères avec qui nous avons tissés des liens : Vous pouvez nous retrouvez, « sans masques » dans l’article : retour sur un partenariat qui fonctionne L’agence MB Home Immo : « Avec masques, visières et gestes barrières, nous sommes prêtes à reprendre vos projets immobiliers et avons hâte de vous retrouver sur le terrain! A très bientôt Marine & Laurence – MB Home Immo » « L’agence Toit en tête s’est organisé pour vous proposer des transactions et des visites en toute sécurité! Votre santé fait partie intégrante de nos préoccupations et de notre charte de valeur: Sylvie Bauzil » L’agence ABCDImmo : représentée par Laetitia Forin : le syndic et la gestion n’ont pas de secret pour elle. L’agence Hexia à St Aubin, avec Karim et Sophiane, 2 frères au service de vos projets immobilier. Le cabinet Joss : « Toute l’équipe du Cabinet JOSS s’adapte et se tient prête à partir du 11 mai pour vous obtenir le meilleur crédit immobilier » Dominique Freville de L’agence le cercle de l’Habitat à Blagnac : LE TRAVAIL, C’EST LA SANTE ! Et, pour votre santé, nous prenons toutes les précautions. Hâte de vous retrouver !  David charpentier du réseau familial « Tower Immobilier » Eric Texier, pour l’agence Locagestion : « L’équipe Locagestion est toujours prête pour vous accompagner (en mode masqué !) pour vos locations, gestion locative et vos projets d’investissements locatifs ! » Et nous, L’agence My Toulouse : Caroline, Raphaël, Pierrette et Eric « La folie c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent – Albert Einstein » Nous sommes prêts et enthousiastes pour construire, tous ensemble, notre quartier de demain, notre ville de demain – dès aujourd’hui ! et vous ?

En ces temps d’incertitude vis-à-vis de l’économie en général et, de façon plus spécifique, vis-à-vis du marché de l’immobilier, nous avons souhaité poser quelques questions à Benjamin Gigot du Cabinet JOSS, pour avoir son ressenti de professionnel, sur la position des banques par rapport au financement des projets immobiliers. « Quelle est la position des banques par rapport au financement immobilier des particuliers ? Y a-t’il des restrictions, des profils privilégiés ou non ? » « Nous n’avons pas ressenti de profonds changements dans l’analyse des dossiers sur les dernières semaines. Il est vrai que nous n’avons que peu de recul pour le moment puisque, compte tenu de l’arrêt des visites des biens, il y a peu de nouvelles demandes depuis le 16/03. Ce sont les demandes initiées juste avant que nous avons eues à traiter sur les dernières semaines et seulement celles-ci. Mais, à priori, pas de grand changement dans l’appréciation des dossiers pour le moment. Bien sûr, il y a certainement plus de vigilance sur les travailleurs non-salariés et sur les salariés de certains secteurs d’activité que l’on sait particulièrement touchés, mais rien de plus pour le moment, même s’il est sans doute trop tôt pour y voir une tendance claire. Il faut préciser que les conditions d’accès au crédit immobilier s’étaient déjà durcies depuis le début de l’année suite aux recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) – voir notre article https://www.cabinetjoss.fr/blog-joss/recommandations-hscf-banques. » « Qu’en est il des taux et des critères d’octroi? «  « Il y a eu plusieurs réactions au niveau de nos partenaires bancaires. Certaines banques ont très légèrement ajusté à la hausse leurs conditions (+0.10%). D’autres ont augmenté significativement leurs taux (+0.40 à +0.50%). D’autres, enfin, ont décidé de ne plus traiter de demande de prêt immobilier pendant quelques semaines (de façon à privilégier les demandes de report d’échéances ainsi que les prêts aux entreprises), puis sont revenues sur le marché. Globalement, je dirais donc que la plupart des dossiers vont subir des hausses comprises entre 0.10 et 0.20% (les banques qui n’ont pas, ou peu, revu leurs taux à la hausse n’étaient pas forcément les mieux positionnées avant le confinement). Cette hausse peut être plus importante sur des dossiers un peu plus ‘justes’, c’est-à-dire des dossiers ne pouvant pas être validés par toutes les banques. Il est certain que si vous avez un dossier qui ne peut être accordé que par 1 ou 2 banques (taux d’endettement un peu élevé, absence d’apport, …) vous subirez probablement de façon plus directe la hausse des taux, puisque vous dépendrez de seulement 1 ou 2 banques… Inversement, des dossiers plus ‘larges’ (durées de remboursement + courtes, apport important, taux d’endettement faibles, …) devraient subir une hausse plus modérée. » En résumé, voici les taux moyens actuels 1.10% à 1.35% pour les dossiers sur 20 ans 1.25% à 1.50% pour les dossiers sur 25 ans. « Comment sont déterminés les taux ? Pourquoi ont-ils augmenté ? «  « Plusieurs facteurs influencent les taux des prêts immobiliers :  Des raisons économiques : à quel prix l’argent est-il ‘acheté’ par les banques. Cela va avoir un effet direct sur le prix auquel elles le ‘revendent’. Les banques peuvent actuellement anticiper une hausse de leurs conditions de refinancement. Des raisons commerciales : le prêt immobilier permet aux banques d’enregistrer de nouveaux clients auxquels elles vont demander de domicilier leurs salaires et de transférer une partie de leur épargne. Si une banque souhaite à un instant T augmenter significativement le nombre de nouveaux clients, elle va réduire ses marges et donc proposer des taux intéressants. Au contraire, si une banque a par exemple déjà atteint ses objectifs de nouveaux clients, ou si elle souhaite privilégier tel ou tel type de clientèle, elle va pouvoir ajuster à la baisse ses taux immobiliers (éventuellement sur certaines durées ou certains profils). On peut donc se trouver dans une situation dans laquelle les banques souhaitent faire moins de prêt immobiliers (incertitudes sur l’avenir, temps consacré à la clientèle entreprise, effectifs réduits pour traiter les dossiers, …). La rémunération du risque : ces dernières années, les banques se sont livrées à une forte concurrence pour proposer des taux toujours plus bas. Le risque n’est donc quasiment plus rémunéré. Dans le contexte actuel, les niveaux de risque augmentent (compte tenu de la situation économique à venir) et les banques vont certainement chercher à l’intégrer davantage dans les taux proposés. «  « Comment vois-tu l’activité à la sortie du confinement? » « On peut s’attendre à ne pas retrouver les niveaux de taux du début d’année, les banques doivent en effet tenir compte du risque supplémentaire dû à la crise économique à venir. Le risque sera davantage rémunéré selon moi. Toutefois, la hausse ne pourra être que limitée, le crédit immobilier restant pour les banques le principal moyen d’enregistrer de nouveaux clients, c’est vraiment leur ‘produit d’appel’ … On peut également anticiper davantage de difficultés pour certains profils (notamment primo-accédants) compte tenu de la crise et des récentes préconisations du HCSF (Haut Conseil deStabilité Financière). Ces profils devront être encore mieux accompagnés pour convaincre lesbanques. » . »