A l’heure de faire le bilan de l’année 2013 en matière d’immobilier, il faut bien noter que contre toute attente, les prix n’ont quasiment pas baissé, sauf certaines exceptions, mais les volumes quant-à eux, restent très faibles. Alors, est-il opportun d’attendre une baisse qui ne viendra peut être pas, ou peu? Pas si sûr ..
La loi Duflot remplace le dispositif Scellier depuis le premier janvier 2013. En dépit des nombreux avantages fiscaux qu’elle offre aux particuliers investisseurs (jusqu’à 18 % de réduction d’impôt), elle reste encore peu appliquée à Toulouse. Voici trois bonnes raisons d’investir en loi Duflot dans la “ville rose”.
Pas facile avec toutes ces réformes de connaitre le montant de son impôt sur la plus-value, c’est pourquoi les notaires viennent de mettre à disposition sur leur site, un outil simple de calcul de la plus-value immobilières.
Selon l’article du Point du 3 octobre 2013, la tendance globale que l’on peut observer sur l’ensemble du marché immobilier toulousain est au réajustement. On observe un recentrage sur le cœur de ville, au détriment des quartiers éloignés du centre et à plus forte raison des villes périphériques ou plus éloignées.
Les 2 tiers de l’année se sont déjà écoulés, et le rush de la rentrée passé, c’est le moment idéal pour se poser, et faire le point sur le marché immobilier toulousain. L’année 2013 sera un meilleur cru que 2012, mais il ne faut pas s’y tromper, le marché est encore en crise, et doit essentiellement son salut, aux taux d’emprunts historiquement bas. 1. Les acquéreurs sont bien là : La demande reste soutenue, et est entretenue en grande majorité, par l’achat de résidence principale. Les investisseurs, eux, sont restés frileux sur le premier semestre, les agents immobiliers toulousains commencent à les voir revenir depuis l’été. 2. Le stock de biens reste faible L’offre de biens est encore restreinte : les stocks des agences immobilières peinent à se renouveler. Les projets d’achat-revente commencent à revenir depuis la rentrée, les reventes de biens d’investissement devraient aussi être encouragés par la récente réforme des plus-values. 3. Un contexte d’indécision et de lenteur 2013 nous aura enseigné la patience, les affaires ont été longues et compliquées à négocier. Nous avons connu plus de désistements que les années précédentes. Si le contexte économique y est évidement pour beaucoup, le contexte politique et fiscal aussi. Face au nouveau projet de loi Duflot (ALUR), plus que jamais, tous les acteurs immobiliers sont inquiets. Les projets de garantie universelle et d’encadrement des loyers sont les plus dangereux pour le marché, risquant de détourner les investisseurs et d’enrayer encore plus le marché. 4. Quelques chiffres sur le marché immobilier toulousain Données significatives sur le marché toulousain, partagées lors de la dernière réunion de Meilleursagents.com : – La valeur moyenne des biens vendus est passée de 150.958€ en 2012 à 141.521 en 2013. – La typologie des biens vendus évolue : moins de studios et 2 pièces, plus de T3.
Nous avons concocté pour vous cette nouvelle carte des prix moyens des appartements, quartier par quartier. pour comparer les évolutions avec 2012, vous pouvez consulter notre article : Toulouse : les prix de vente 2012 par quartiers. Ils sont restés globalement stables, à l’exception de l’hypercentre qui a encore augmenté.
Le web est de plus en plus présent dans notre quotidien, et bien sûr l’immobilier n’échappe pas à la règle. Alors, aujourd’hui, pour mieux chercher, vendre votre bien immobilier, de nouveaux outils ont vu le jour. Tous ces sites ou applications, s’orientent vers un seul objectif : le partage de données qualitatives. Nous avons détecté 2 tendances : Les réseaux sociaux immobiliers : Coocoohome, il met en relation tous les acteurs immobilier : agences, vendeurs, acheteurs mais aussi professionnels du bâtiment. Quiavendu.com : va géolocaliser les ventes immobilières des agences, idéal pour connaitre le prix de vente de ses voisins, et évaluer les compétences d’un agent immobilier ! Dans le même esprit, il y a également meilleursagents.com qui permet d’estimer en ligne son bien ou celui que l’on convoite, et d’être mis en relation avec les 2 meilleures agences de votre quartier. Il existe aussi des sites communautaires, permettant de donner un avis sur un quartier : kelquartier.com, une ville, un commerçant. Justacôté, aussi annuaire telephonique de professionnels, a pour but de partager et d’échanger les bonnes adresses sur une localité. Les applications mobiles et tablettes : Les sites de petites annonces (seloger.com, logic-immo), mais aussi les notaires, les courtiers proposent des applications mobiles permettant d’être alerté en temps réel des nouvelles annonces, de calculer les frais de notaires ou les mensualités d’un crédit. Ces nouvelles tendances sont l’avenir de l’immobilier.
Nous avons décidé de vous faire partager les résultats d’une étude exclusive sur la demande locative dans la ville rose, réalisée par LocService, l’étude a été menée sur 1 415 demandes de location clairement identifiées sur Toulouse. C’est une source d’information idéale pour les investisseurs. 1. D’où viennent locataires en recherche d’un logement à Toulouse ? Plus de 50 % des demandes de location proviennent de particuliers qui habitent déjà le département de la Haute-Garonne. Particulièrement attractive, la ville de Toulouse attire davantage que le reste du département, en effet 70 % des locataires qui recherchent une location en Haute-Garonne s’orientent en priorité vers Toulouse. Au niveau régional, l’intérêt pour Toulouse se vérifie également avec 56 % de la demande ciblée sur cette ville. 2. Pour quel budget moyen ? Les locataires disposent en moyenne de 611 € par mois pour se loger en location à Toulouse. Le budget dépend bien sûr du type de logement souhaité. Les petits logements sont recherchés autour de 450 €, les appartements de 580 € pour un T2, à plus de 900 € pour les grands appartements, quant aux locataires de maison, ils disposent en moyenne de 960 € de budget. Selon la profession, les budgets s’étalent de 540 € pour un étudiant à près de 800 € pour un cadre en passant par 650 € pour un fonctionnaire. Une amplitude conforme aux moyennes nationales à l’exception de la capitale. 3. Quels sont les types de biens recherchés ? Plus de la moitié des locataires recherchent des appartements (T2 au T5). Les T2 représentent à eux seuls 30 % des attentes des futurs locataires. Notons également que les petites surfaces, chambres et studios, représentent tout de même 27 % de la demande locative, soit 4 points de plus que la moyenne en province, du fait du grand nombre d’étudiants dans la ville. Par ailleurs, avec 9 % des demandes de location, les maisons sont moins demandées. Elles sont principalement recherchées par les dirigeants et les retraités. Quant aux meublés, ils représentent presque le quart des demandes observées sur Toulouse, tous types de biens confondus. Plus le logement est petit, plus la demande de meublés est grande. Ainsi, elle grimpe à près de 70 % pour les chambres et descend à 47 % pour un studio. La logique est d’ailleurs la même pour les T1, où seules 25 % des demandes concernent des meublés, et se confirme avec les appartements de Type 2 où seules 11 % des demandes vont en ce sens. A propos de LocService : LocService permet aux particuliers de louer rapidement appartement,maison, studio, chambre et meublé. Le locataire est contacté directement par des propriétaires qui s’engagent à proposer leur location sans aucun frais d’agence. Ces derniers sélectionnent librement leur futur locataire sans avoir à passer d’annonce immobilière. Actuellement, plus de 115.000 bailleurs utilisent régulièrement LocService pour trouver un locataire : www.locservice.fr.
Comme chaque année, le salon de l’immobilier de Toulouse du Printemps, ouvre ses portes avant la fin Mars. L’occasion idéale pour ceux qui ont déjà signé un compromis, de chercher les meilleures conditions de financement. Les taux de crédit sont encore exceptionnellement bas, voici 2 exemples d’excellent taux à obtenir : – 2.75% sur 15 ans – 3% sur 20 ans En revanche, l’offre de biens est assez rare, et après un mois de janvier « glacial », les transactions ont repris dès février, mais si les acheteurs reviennent, les propriétaires sont encore frileux à céder leurs biens. Les prix ne montent plus, mais baissent très peu, le ticket d’entrée d’une maison à Toulouse est de plus de 300.000€. L’hypercentre est toujours convoité, les ventes y sont rares et rapides, souvent à plus de 4.000e/m² Le prix moyen des appartements, tous quartiers confondus, se situe aux alentours des 2500€/m², avec des pointes à plus de 4000€/m² en hypercentre, et les quartiers « populaires » encore en dessous des 1500€/m². Nous vous préparons pour les prochains jours, une carte détaillée des prix. Bon salon et bonnes négociations !!
Mardi dernier, Meilleurtaux a sorti son étude réalisée par Asteres : faut-il acheter ou louer son logement? Toulouse ne faisait pas partie des simulations, mais nous avons décrypté pour vous cette étude, afin d’en tirer des conclusions pour notre Ville Rose oubliée : Alors, en 2013, j’achète ou je loue? Éternelle question et éléments de réponses : Ci-dessus, le tableau récapitulatif de l’étude menée. Au niveau des prix moyens au m² à la vente ou à la location , nous nous situons au niveau de Nantes et Bordeaux, à savoir : 9 ans pour rentabiliser un achat par rapport à la location en scenario central (voici ci-dessus) 4 ans en scénario haussier 14 ans en scénario baissier Ces simulations sont des moyennes, et il faut bien sûr tenter d’appliquer cette méthode à son cas personnel. Les facteurs à prendre en compte pour un achat sont : Le prix du logement le montant des frais de notaire (2,5% pour un logement neuf et 7% pour un logement ancien) ; Le montant des autres dépenses liées directement à l’acquisition du bien (frais de dossier bancaire, frais de garantie) ; Les conditions de crédit (taux d’intérêt et durée d’emprunt) ; les charges de copropriété et le montant de la taxe foncière. Parallèlement, pour la location il faut prendre en compte : la rentabilité locative (qui détermine le prix du loyer) ; le taux de rendement d’un placement financier (qui remplace l’apport sur un achat) les frais d’agence (leur influence est cependant quasiment négligeable). En résumé, les variables à prévoir pour déterminer s’il vaut mieux acheter ou louer sont : l’évolution des prix immobiliers l’évolution du coût des loyers l’évolution de la taxe foncière l’évolution des charges d’entretien l’évolution du rendement financier.
