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Après la réforme des plus values, le plan de rigueur touche durement l’immobiler

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Après l’annonce du nouveau plan de rigueur hier par François Fillon, voici les principales mesures impactant le marché de l’immobilier dès 2012 : – Le prêt à taux zéro est recentré sur les logements neufs et donc n’existera plus pour l’ancien. – L’avantage fiscal en cas d’investissement locatif (dispositif « Scellier ») sera supprimé à compter de 2013 : le neuf bénéficiera-t-il en 2012 de l’effet « fin de loi » qui devrait booster les investisseurs? – Le taux de TVA réduit (restauration, rénovation des logements…) est relevé à 7%, sauf sur les produits de première nécessité : faire des travaux coutera un peu plus cher (+1.4%). – Le crédit d’impôt développement durable, proposé en cas de rénovation de logement, est raboté de 20 %. – Les aides au logement seront désindexées et  relevées de 1 % seulement l’an prochain. Quelles conséquences ces mesures auront-elles sur le marché? A coup sûr, la réforme la plus dure est celle du prêt à taux 0% qui va exclure de l’accession les ménages les plus modestes et réduire le pouvoir d’achats des primo accédants. On est encore loin de l’objectif d’une France de propriétaires! L’année 2012 s’annonce donc encore plus dure que prévue pour les professionnels (moins de transactions). Notre conseil : Si c’est votre premier achat, achetez avant la fin de l’année pour bénéficier du prêt à taux 0%!

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Ville de Toulouse : La mairie complète le prêt à taux zéro par un dispositif d’accession social.

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Nous allons vous parler aujourd’hui d’une mesure que nous attendions depuis le début d’année : méconnu des toulousains et de certaines banques, la Ville de Toulouse avait lancé, dès 2002 un prêt complémentaire au prêt à taux 0% pour les primo accédants. Depuis la création du PTZ +, il fallait adapter ce prêt au nouveau dispositif : c’est chose faite depuis le vendredi 1er avril , c’est L’aide au premier logement. Selon l’article de la Depêche du 11 avril : Le nouveau prêt à taux zéro booste l’immobilier, La mairie de Toulouse a voté le nouveau dispositif complémentaire au Taux zéro d’aide à l’accession sociale à Toulouse. A qui cela d’adresse-t’il?

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Moins de visiteurs au salon de l’Immobilier de Toulouse d’octobre 2011.

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L’édition de ce week-end n’a accueilli que 12600 visiteurs contre 15000 sur les précédentes. Mais cela ne veut pas dire que les contacts n’ont pas été de qualité, bien au contraire ! En effet, les participants sont ravis, car les dossiers sont plus qualitatifs, les investisseurs réellement en phase d’achat, avec un projet avancé. En revanche, ces chiffres en baisse sont le reflet de la situation relativement tendue et attentiste en cette fin d’année, que nous retrouverons probablement à l’édition du printemps 2012, avant les élections présidentielles. Donc moins de ventes en perspective mais des dossiers de meilleure qualité et moins de « touristes », un marché plus sain en somme!

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1er bilan de l’année immobilère 2011 à Toulouse

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Après le salon de l’immobilier qui s’est tenu ce week-end, c’est l’heure de dresser un 1er bilan de l’activité immobilière de cette année 2011 sur Toulouse et d’anticiper la tendance pour 2012. 1er constat : une hausse des prix sur l’année mais une tendance à la baisse depuis l’été : Hausse du volume des ventes entre le 1er juillet 2010 et le 30 juin 2011: – + 30 % pour les appartements, – + 22 % pour les maisons. – + 20 % pour les terrains à bâtir. .. Et hausse de prix : – + 6,6 % pour les appartements anciens, – + 3,4 % pour les appartements neufs, – +8,8 % pour les maisons – + 2,8 % pour les terrains à bâtir. 2eme constat : Les maisons à Toulouse sont de plus en plus convoitées et de plus en plus chères : C’est le prix des maisons qui a le plus augmenté sur l’année 2011 : +11.9% à Toulouse portant le prix moyen à 311500€!  +8,8% en Haute-Garonne avec un prix moyen de 247 400 €. Petit tour d’horizon des communes alentours les plus chères : Balma où le prix moyen d’une villa est de 391 300€, Pibrac : 329 000 €, Tournefeuille : 305 400 €, Castanet-Tolosan : 302 100 €. Plus abordables : Colomiers : 251 600 €; Blagnac : 282 100 €; Cugnaux : 249 900 €; Fonsorbes : 240 000 €; Léguevin : 263 800 €; Saint-Jean : 249 400 €; L’Union : 265 400 €; Muret : 223 000€; Villeneuve-Tolosane : 233 600 €; Plaisance-du-Touch : 255 200€. 3eme constat : L’hyper centre s’illustre encore et encore par ses prix avoisinant les 4000€/m² La tendance s’affirme chaque année encore plus avec un marché de pénurie, voir nos articles précédents relatant la  » saturation du centre ville « . Clairement, ce n’est pas là que sont les « bonnes affaires » en terme de prix, mais c’est une valeur patrimoniale sûre! Les bonnes affaires sont à rechercher du côté de la gare avec l’arrivée prochaine du TGV ou vers l’Ouest et le Nord, parfois délaissées à tord! Il fait bon vivre partout à Toulouse! 4eme constat : Les taux à Toulouse sont les plus intéressants de France mais c’est devenu plus difficile d’emprunter. la ville rose est en tête des villes de France où les taux d’intérêts sont les plus bas : à peine 3,55% pour un prêt sur 15 ans en moyenne, 3,75% pour le même prêt sur 20 ans et 3.9% sur 25 ans. Ce qui porte la capacité d’achat pour 1.000€ de mensualités sur 20 ans à 168.666€, un t3 sur les quartiers, à peine un T2 en hypercentre. Perspectives pour l’année 2012: La tendance est déjà amorcée : attentisme et baisse des volumes des ventes face à un contexte incertain : année électorale, nouvelle taxe sur les plus-values, banques plus regardantes sur les dossiers etc .. Mais pas de panique, Toulouse est encore une des grandes villes les moins chères de France (moins cher que Nantes, Bordeaux ou Montpellier! ) avec une qualité de vie inégalable et un dynamisme économique et démographique certain! Voici pour résumer une carte des prix moyens par quartiers pour les appartements (Souce : Perval)

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Toulouse : prochain rendez-vous immobilier de l’automne : salon de l’immobilier du 7 au 9 octobre 2011

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Traditionnellement, ce rendez-vous immobilier de l’automne est plutôt orienté immobilier neuf. Cette tendance devrait se confirmer cette année avec la fin annoncée de la loi Scellier non BBC. La réduction d’impôt pour le Scellier BBC passera elle de 22% à 14% au 1er janvier 2012. A coup sûr les promoteurs présents au salon vont tout faire pour faire acter leurs clients avant fin 2012! De bonnes affaires en perspectives pour ceux qui souhaitent défiscaliser! Autres bonnes affaires : les taux de crédit. Les banques aussi font traditionnellement de beaux efforts à l’occasion des salons. Celles qui n’ont pas remplis leurs objectifs de l’année vont tout faire pour gagner des parts de marché, alors même que l’OAT à 10ans qui sert de référence vient de passer à 2.7% (contre 3.7% avant l’été!). On pourra trouver des taux à partir de 3.75% sur 20ans, des prêts à taux 0% doublés.. Dans l‘immobilier ancien, on devrait aussi trouver des bonnes affaires : les propriétaires qui sont soumis à la nouvelle taxe sur les plus-values (voir l’article : Nouvelle réforme des plus values : quelles conséquences pour le marché?), pourraient consentir une baisse pour vendre plus vite.. Pour l’instant, ils sont peu nombreux à l’avoir répercuté sur les prix, mais cela pourrait changer grâce au travail d’information des professionnels. Voir le programme sur le site du salon de l’immobilier

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Immobilier Toulouse : Les prix baissent !

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Entre la cacophonie sur les dernières réformes en matière de plus-values et la morosité économique ambiante, le marché immobilier toulousain réagit lui-aussi vivement en cette rentrée de septembre. De nombreux observateurs professionnels : notaires, promoteurs et agents immobiliers remarquent un infléchissement des prix et une tendance au blocage depuis cet été : Les vendeurs et acquéreurs ont de plus en plus de mal à s’entendre ! Ainsi, des biens affichés au même prix que d’autres, s’étant vendu en mai en 2 semaines, ne trouvent pas preneur! A noter tout de même que cet infléchissement s’inscrit après une année de hausse de 7% en moyenne. Les candidats à l’achat, dans un climat de doute, où seuls les taux d’intérêts sont favorables (3.85% sur 20 ans), ont tendance à négocier d’avantage depuis cet été ou tout simplement reporter l’achat. Les propriétaires eux (sauf ceux qui possèdent leur résidence principale) ont retirés leurs biens en masse fin Aout après l’annonce de la taxation sur les plus-values. Aujourd’hui ils reviennent également en masse pour « acter » avant le 1er février 2012 en consentant des baisses de prix pour ne pas payer l’impôt! Que va t-il se passer début 2012? Pénurie? Krach? Impossible d’anticiper, surtout si de nouvelles réformes voient le jour!

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Nouvelle réforme des plus values : quelles conséquences pour le marché?

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Depuis l’annonce de la nouvelle réforme sur les plus-values, beaucoup d’encre a coulé ( voir aussi notre dernier article : L’immobilier touché par le plan de rigueur de Fillon : quelles conséquences pour le marché?.) De nombreux professionnels, syndicats, économistes et politiques sont montés au créneau contre cette réforme absurde et qui aura les effets inverses de ceux escomptés. (blocage du marché, donc moins de recettes et plus de chômage etc .. ) Rappel de la nouvelle mesure votée à l’assemblée nationale (qui doit encore être validée par le Sénat ) : Les plus-values seront taxées à 32,5% (19 % d’impôt et 13,5 % de prélèvements sociaux). –  l’abattement sera de 2% par an au-delà de la cinquième année de détention –  4% par an au-delà de la dix-septième année – 8% par an au-delà de la vingt-quatrième année, ce qui conduira à une exonération totale de la plus-value immobilière au bout de 30 ans. C’est certes mieux que pas d’exonération du tout, mais l’état qui souhaitait dynamiser le marché ne pouvait pas plus mal s’y prendre .. Ainsi, les propriétaires qui possèdent leur bien depuis plus de 15 ans vont tout faire pour le vendre avant le 1er février 2012, mais ensuite? C’est une vision à court terme de notre économie ! L’année 2012 ne s’annonce pas sous les meilleurs auspices pour les professionnels mais aussi pour tous les particuliers qui souhaitent vendre ou acheter.. Les reventes de résidence secondaires et biens locatifs vont se raréfier et provoquer un blocage du marché à coup sûr ! Un bel effet, fin de prime à la casse, version immobilier ! Ainsi, nous invitons tous les acteurs économiques à se mobiliser contre des réformes contre productives! Lire aussi le communiqué de presse du SNPI

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L’immobilier touché par le plan de rigueur de Fillon : quelles conséquences pour le marché?

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Le plan de rigueur annoncé hier n’a pas épargné le secteur de l’immobilier. État des lieux des changements : – Fin de l’exonération des plus-values immobilières après 15 ans : C’est sans conteste la mesure la plus drastique et celle qui n’était pas attendue ! En effet, une annonce anticipée de cette mesure aurait poussé nombre d’investisseurs à vendre leur bien avant et ainsi faire provoquer un mouvement de panique faisant baisser les prix.. Aujourd’hui, pas sûr que les investisseurs se séparent de leur patrimoine, vu que plus d’un tiers de la plus-value partira dans les caisses de l’Etat. Pas sûr non plus que les investisseurs se ruent sur le marché immobilier maintenant.. Explications : Désormais la plus-value sera calculée en fonction du prix d’achat majoré de l’inflation constatée depuis la date d’acquisition – le prix de vente. Jusqu’à présent, la plus-value était imposée à 31,3% (19% d’impôt + 12,3% de CSG), aujourd’hui elle s’élève à 32.5%, la contribution sociale passant de 12.3 à 13.5%. Ce nouveau régime  s’applique aux compromis de vente signés après le 24 août 2011 et ne concerne pas la cession des résidences principales. Vous pouvez retrouver un simulateur de calcul d’inflation en cliquant sur ce lien. Cette mesure devrait rapporter 180 millions d’euros en 2011 et 2,2 milliards en 2012, si les investisseurs ne retirent pas leurs bien de la vente… – Dispositif scellier amaigri : Le taux de réduction d’impôt pour les bâtiments basse consommation (BBC) va chuter de 22% en 2011 (contre 25% en 2010) à 16% en 2012, alors qu’originellement il devait être de 18% l’an prochain. Il s’appliquera sur la déclaration d’impôts sur les revenus de 2012, payable en 2013. – Prêt à taux 0% maintenu Tout le monde redoutait qu’il soit raboté pour l’ancien notamment, il n’en sera rien, en tout cas, pour le moment..

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Toulouse : point sur l’activité depuis janvier, prix quartier par quartier et perspectives pour la fin d’année 2011

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Nous avons repris pour vous un article de la Dépêche du Midi faisant état du marché depuis le début d’année. Nous nous retrouvons dans cette analyse, mais tenons à nuancer certains points et à rajouter les perspectives pour la rentrée. – Dynamisme du marché depuis le début janvier, avec une forte demande que nous constatons au sein de notre agence. A noter que certains de nos partenaires du Sia31 ressentent une accalmie depuis le fin du mois de mai. – Stagnation des prix – Nous prévoyons une fin d’année plus difficile (attentisme, hausse des taux, négociations plus ardues). Nous conseillons donc aux vendeurs de rester raisonnables sur leur prix. Voici un extrait de l’article de la Dépêche, que nous avons repris pour vous : Toulouse. Les prix de l’immobilier quartier par quartier

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L’immobilier … une histoire d’argent ??

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L’Immobilier, avec un grand « I », c’est-à-dire le secteur de l’immobilier, fait couler beaucoup d’encre. Il est régi, entre autres, par les lois de l’économie de marché, notamment l’offre et la demande… Toutefois une approche trop globale a tendance à déshumaniser l’immobilier pour l’assimiler à un produit comme tant d’autres. En tant qu’agents immobiliers, et parce que nous aimons notre métier, nous tenons à rappeler qu’un appartement ou une maison n’est pas un simple produit de consommation mais revêt une valeur particulièrement importante : la valeur affective, c’est avant tout un lieu de vie. Ainsi, si l’on considère l’acte d’achat ou de vente d’un bien immobilier, comme ni plus ni moins que la concrétisation d’un projet de vie, alors le métier d’agent immobilier prend toute sa dimension : proximité, écoute, compréhension des besoins de chaque intervenant, conseil, etc … L’agent immobilier permet avant tout de « prendre de la hauteur ». Sa vision est bien plus neutre que celle de l’acquéreur ou du vendeur, il « dépassionne » le débat en faisant comprendre, de manière diplomate, les différents enjeux aux deux parties. Il permet à la négociation de s’installer, avec pour objectif, une transaction « gagnant-gagnant-gagnant » (acheteur – vendeur – agent immobilier). Il n’est pas de meilleure récompense qu’un acheteur qui nous remercie de lui avoir déniché le bien dont il rêvait, de nous être rendus disponibles pour le lui faire visiter après le travail, d’avoir géré pour lui tous les aspects de son dossier, relance des différents intervenants, préparation d’un dossier complet pour le notaire, assistance dans les demandes de financement, consultation de courtiers, voire d’artisans… Il n’est pas non plus de meilleure récompense qu’un vendeur heureux de pouvoir envisager sereinement d’autres projets qui lui tiennent à cœur et d’avoir plus de temps à y consacrer. En conclusion, s’il est toujours, au moment de la transaction, question d’argent, c’est bel et bien l’humain qui est au centre de chaque opération, et négliger cet aspect est incompatible avec une vision pérenne de notre métier.

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