Estimation immobilière : connaitre les bonnes techniques

Afin d’estimer correctement son bien immobilier, il y a plusieurs choses à savoir :

D’abord : la question du prix

Il faut savoir que le prix est composé  à 50% par son environnement et à 50% par le bien lui-même.

Quand on parle de l’environnement, il s’agit de l’immeuble lui-même, de ses alentours directs, puis du quartier de façon plus générale (commerces, transports, sociologie, etc.). Il faut aussi prendre en compte l’offre de biens comparables actuellement en vente et examiner si la demande est forte pour ce type de biens, et à quel budget. Enfin la conjoncture locale et nationale (taux de crédit, taux de chômage, etc..)

Ensuite le bien en lui-même : surface, nombre de pièces, annexes (balcon/jardin/terrasse/garage, etc.) l’état d’entretien, les prestations, l’agencement, et aussi l’étage (généralement, plus c’est haut plus c’est cher) et enfin, l’état d’occupation, c’est à dire si vous vendez le bien loué ou vide. Si le bien est vendu loué, il s’adressera à un public d’investisseurs, qui est plus sensible à la rentabilité, et donc le prix devra-t-être en conséquences.

Plusieurs méthodes permettent d’estimer un bien immobilier :

Il est à noter qu’il faut combiner plusieurs méthodes pour obtenir une estimation plus fine.

La méthode d’évaluation dite du « prix au m2 »

C’est la méthode la plus simple, mais aussi la moins précise !

En effet il s’agit de moyennes, et comme aucun bien immobilier n’est rigoureusement le même qu’un autre, ce n’est pas vraiment fiable. Cela donne un point de départ, mais il faut garder en tête que plusieurs paramètres peuvent venir biaiser les chiffres :

  • s’il y a peu de ventes récentes, il est impossible d’obtenir une moyenne fiable
  • si le secteur est hétérogène, les chiffres ne veulent rien dire
  • les atouts et faiblesses de chaque bien ne sont pas pris en compte, or l’état d’entretien et les prestations peuvent faire énormément varier le prix d’un bien.

lire notre article sur les prix au m2

La méthode d’estimation par la rentabilité

Cette méthode s’applique aux biens vendus loués ou aux biens qui sont destinés à une mise en location.

On vise alors un public d’investisseurs.

Pour calculer la rentabilité brute d’un bien immobilier, le calcul est le suivant :

Loyer annuel / Prix d’achat = taux de rentabilité.

À Toulouse, il faut compter en moyenne 5% mais là aussi, cela est variable en fonction des quartiers.
En centre ville et dans le neuf, on sera le plus souvent en dessous des 4%. dans les quartiers moins recherchés ou des des biens plus grands, l’attente sera de l’ordre de 7 à 10% pour séduire les investisseurs.
De manière générale, les prix de vente varient plus que les loyers, c’est pourquoi certains quartiers moins demandés offrent une rentabilité bien supérieure.
Tout dépend des objectifs visés.

Lire notre article sur l’investissement

Les loyers moyens sont de 12€/m2. Là encore, bien plus élevés en hypercentre et sur les petites surfaces.

La méthode d’estimation pondérée

Cette méthode consiste à partir des prix au m2, et à appliquer des coefficients de pondération en fonction des qualités et des défauts du bien.

Les points de décote sont, le plus souvent : rez-de-chaussée, pas d’ascenseur, proximité d’un axe passant, couloir aérien, fréquentation de l’immeuble, transports éloignés, nuisances etc..
Les éléments de surcôte : dernier étage, vue dégagée, proximité d’une école réputée, rénovation récente et décoration soignée, présence d’un bel extérieur, aménagements qualitatifs, etc.

Il est difficile d’être objectif sur les qualités et les défauts d’un bien immobilier auquel on est attaché. En effet, au delà d’un simple « produit », un appartement ou une maison revêt un aspect humain et subjectif très important.

la méthode par comparaison

Il s’agit ici de comparer à la fois les biens similaires récemment vendus (moins d’un an) ET les biens similaires actuellement en vente, puisque c’est eux qui vont constituer votre concurrence directe. Il est important de bien connaitre et se positionner par rapport à cette concurrence.

Ensuite il est capital de connaître son public / sa cible : les acheteurs

Il faut être conscient du public à qui votre bien s’adresse, quels sont les projets des potentiels acheteurs?, leur budget?, leurs besoins?, leurs professions? Il faut que votre bien et ses prestations soient en adéquation avec les attentes des acheteurs, sinon, il se situe « hors marché » dans le jargon professionnel.

Quel délai compter ? À Toulouse, le délai moyen est d’environ 100 jours. Là encore, c’est une moyenne, cela peut être beaucoup plus rapide sur des biens recherchés et/ou en excellent état, et plus long pour des produits moins demandés.

On constate une négociation plus importante avec le temps, ainsi, sur des délais courts (moins de 3 mois) la négociation est en moyenne de 5%, entre 3 et 6 mois, elle passe à 10%, et au delà de 6 mois, elle peut aller jusqu’à 20% ! d’où l’importance d’avoir une vraie stratégie de vente et de réajuster si nécessaire!

Connaître le marché est également un point important

Votre bien se situe au carrefour des attentes des acheteurs, de VOS attentes, ET il doit se positionner en cohérence avec les biens similaires récemment vendus ET les biens similaires actuellement en vente.

Pour toutes ces raisons, il nous semble indispensable de recourir à un professionnel pour obtenir une estimation fiable et objective de votre bien.

Rappelons qu’une estimation est valable à un instant T et que seule la mise en vente déterminera le prix final!

Le marché immobilier évolue très rapidement et au sein même du marché immobilier « global » il y a une multitude de « micro-marchés » (quartiers / rues / résidences parfois) qui évolue encore plus vite et parfois dans des directions opposées !

Nous espérons que cet article vous permet de mieux cerner les tenants et les aboutissants de la fixation d’un prix en immobilier, et nous nous tenons bien sûr à votre disposition si vous avez un projet de vente !

 

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